存量房小产权(降低存量房贷利息的有效方法)-小产权房网

当然，最行之有效的办法就是提前全部或部分还贷。最近三年来疫情、经济下行、收入降低、失业等原因导致广大房奴提前或部分还贷的想法无法实现。因此提前全部或部分还贷不是本文要讨论的重点。我主要结合我所在的绵阳市的住房公积金的相关政策来给大家分析利用商转公降低房贷利息的方法。

方法一：灵活就业人员（夫妻双方均可）参加住房公积金制度，缴存住房公积金，符合年限后，申请商转公。

绵阳市住房公积金管理委员会于2022年10月14日发布了《绵阳市灵活就业人员参加住房公积金制度试点实施办法》，该办法将自2022年11月14日起施行。根据该办法的规定，只要缴存人住房公积金账户处于正常缴存状态且参与缴存住房公积金时间不少于36个月，就可以申请住房公积金贷款。因为绵阳已经放开放宽商转公政策，因此灵活就业人员可以充分利用这项政策，积极参加住房公积金制度，就可以摆脱高利率给自己来的烦恼，享受公积金贷款的3.1%的低利率。

以我65万元贷款24年还款期限，年利率为5.55%为例，假设我现在参加灵活就业人员住房公积金制度，则3年后我可以申请商转公，那时还款剩余年限为21年。按现行利率及还款方式计算，三年后我尚欠银行本金以572500.27元。按此计算，商贷21年，我实际支出的利息为334948.28元。如果成功申请商转公，则我实际支出的利息为187088.23元，则可以少支出利息147860.05元。此方法的不足之处就是，灵活就业人员必须等3年后才能申请商转公，这一部分房奴还要承受3年的高利率。

方法二：为了少支出3年的高利息，灵活就业人员还有没有办法尽早享受商转公的政策呢？答案是，有。

建议灵活就业人员找一家能缴纳且愿意为你缴纳公积金的单位上班，单位应当缴纳的费用你自己可以全部承担，待缴存公积金满6个月后，就可以申请商转公，申请成功后，你如果不想再继续受上班的束缚，这时你可以辞职，再以灵活就业人员的身份缴存公积金，你就可以一直享受公积金贷款的低利率，当然你就可以少支出2年半的高利息。仍以65万元商贷2年半的还款期限为例。半年后，商贷本金余额为640926.67元，商贷（利率5.55%，期限30个月）支出的利息约为84000元，而公积金贷款支出的同期利息约为46000元，则你可以少支出38000元利息。因此，此方法也值得你去想尽办法实现。

方法三：不可否认，现在有公积金的，仍然大部分还是体制内的工作人员。对于大多数没有公积金的在职员工，则应当积极要求单位参加住房公积金制度，缴存住房公积金。

现行住房公积金政策，一般是单位缴存一半，职工缴存一半。考虑到实际情况，可以与单位协商由自己缴存大部分或全部公积金，则你在缴存公积金满6个月后，就可以积极申请申请商转公。但要注意的问题是，你此时最多可以申请公积金余额10倍的公积金贷款。如果你的公积金余额的10倍还不够覆盖你的商贷本金余额，那么你可以适当提高你的缴存金额和适当延长你的公积金缴存期限，在你的公积金余额的10倍能够覆盖你的商贷本金余额后，你就可以申请商转。以绵阳为例，现在个人公积金最高贷款限额为50万元，夫妻双方最高贷款限额为70万元。因此，你还应想尽办法保证你的商贷本金余额在此限额以下，才方便你申请商转公。

方法四：现在大部分城市已经改变以往的房屋套数的认定方式，改变为认贷不认房的政策。以绵阳为例，绵阳市住房公积金管理委员会于2022年5月13日发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》中就明确了认贷不认房的政策。这也让以前不符合公积金贷款的人群符合了公积金贷款的条件。因此这一部分人现在就应当积极申请商转公，以降低自己的住房贷款利息支出。

再说一下，商转公的具体方式（仍以绵阳为例）。

方式一：商贷借款人需自筹资金结清商贷、撤销房屋抵押权，在结清商贷一年以内可申请公积金贷款；商贷转公积金贷款最高贷款额度除满足公积金贷款额度规定外，不能超过商贷最后一次还款后的剩余本金。这一方式对广大房奴并不友好。

方式二：商转公直贷业务。为解决住房公积金缴存人自筹资金结清个人住房商业贷款的实际困难，绵阳推出了商转公直贷业务，凡绵阳市住房公积金缴存职工，在本市行政区域内购买普通自住住房时办理了商贷，符合绵阳市住房公积金贷款基本条件，在落实商贷不动产抵押权后，可以申请商转公直贷业务。目前绵阳能承办此业务的银行为工商银行绵阳分行、建设银行绵阳分行、中国银行绵阳分行，绵阳市商业银行。

以上第二种方式是对广大房奴最有利的方式，如果你刚好商贷在上述银行办理的，就请你赶快去申请商转公吧。哎，我家的房子还未交房，也未办理产权证，还不能申请商转公，我就先在这里难过一会吧。