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是每一个人步入社会的重要目标，顺顺利利买一套称心如意的好房子并非易事，相信不
少人都在购房过程中遇到不少挫折，吃过不少亏，最终不得如愿而迫不得已作出妥协。
为了帮助广大购房者顺心购买房产，在此我给所有购房者分享一下购房小技巧！由于文章篇幅较长，且全是干货！所以我分为《如何选购一二手房》、《如何看破一二手房产广告套路和实地看房》和《如何签约一二手房》三部分通过三期发布，如果能在后期帮助到您，请为我在文章右下角点赞支持一下。
本文是第二部分《如何看破一二手房产广告套路和实地看房》，分为“看破一手房广告”、“看破二手房广告“、“一手房实地看房注意事项”、“二手房实地看房注意事项”四个章节分享，内容涵盖一手房（新楼盘）和二手房实用购房技巧的干货。
01
看破一手房广告？
一手房广告都是花费不少策划营销费用。所以我们可以看到很多非常有创意且高大上的广告词，确实也专业的规避了房地产广告法。目前开发商的广告主要以“文字文案或电台语音文案”和“图片小文案形式”。那么我们作为购房者该如何自我判断广告的虚实呢？下图22条房地产广告法约束下还有哪些漏洞可钻？
文字文案：重点关注是否“真学区”
对于开发商的文字文案哪些天花乱坠的广告词来讲，大部分都可以通过自己实地看房可以断定虚实，例如“开盘前的吸引人的低口风价让人认筹“在开盘后即可揭晓，对于认筹客户也没有损失。但是对于”学区房“的擦边描述就交付后无法上学就是不可逆转的损失。首先要知道，新房项目在未交付是无法划片的，出去自建私立公办或是私立私办的学校。且房地产广告法第十八条规定不得为购房者者办理户口、就业、升学等事项的承诺。这就导致不少项目以“学府”“优质教育资源”等广告词擦边。
那么我们需要根据当地教育局每年公布的“义务教育划片”来以“就近入学””教育公平“的原则来综合项目真实情况和学校的情况来判断。一般本来就在最新划片去的未交付的新房，且离学校较近的就一般没有问题。其次是看学校的规划和发展是否有转校和收并其他学校的计划，不要等房子交付了，学校搬走了。
图文文案：重点关注是否“真配套及规划”
一般开发商的图文文案最善于发挥在项目的区位图上面，会标注很多大型配套（商业，教育，医疗等），还有政府或项目后期规划中的配套，更有甚者会吧整个城市片区划入项目的区位于，目的为了展示项目的区位，但是过于缩放比例优化，让人觉得项目貌似就在某个商场附近，或是感动离繁华地段很近的错觉。不过对于这些，多实地看看，周边转转就能自己识破。
但是关于政府和项目后期规划的配套就需要一定的专业能力判断，一般来讲大型分多期开发的项目，会有能力且有必要进行“自建商圈和配套”的规划，但是我们要注意在城市土地资源管理局查看该项目地块竞拍出让后的规划是否与区位图显示一致，有些公示的土地竞拍和规划在政府官方网站只有短暂时间，一般不是关注房地产信息的人很少关注。第二是关于政府规划，要注意是否立项，未立项都是可以变更的，并不完全受限于土地性质的约束。总结一下，对于购房小白来讲，“自建配套”的开发商如果是完全自有资金开发，那么多半是靠谱的。对于国企的规划配套那更是靠谱了。对于某上市房企的大型规划，从某种角度上来讲是有“画饼”嫌疑。
02
看破二手房广告？
二手房广告相比于一手房要更容易看破其套路，因为二手房产品是实体存在的不动产，当购房者对某小区或某商圈有过简单了解或实地去过，基本就不会被套路。
选择正规二手房房源展示平台：找“真房源”
目前购房者常用的二手房房源展示平台有：贝壳找房，58，安居客，幸福里，还有直营房产中介品牌自营平台等等。先简单给你们讲一下房源展示平台的逻辑，这些平台出去中介公司自营平台app和贝壳找房平台app是唯一达到线上线下服务链整合的平台，也就是说线上看到的房源是独一展示且房源背后是有唯一“房源维护人”对该房源做确权保真对接的，然后线上可以完成从看房到签约可视化的平台，甚至交易资金可视监管。这也就是意味着贝壳找房和直营中介房产平台是“真房源”最靠谱的。
当然58和安居客作为国内高流量平台自然也在应对“真房源”房源做出了巨大改变和努力，在要求发布房源的房产中介做房源做“实地核验”以及“抽检”的要求下，“真房源”也很高了。
不要轻易留资：不轻易留电话，多对比咨询中介
刚开始买二手房，不管是去线下房产中介门店还是线上平台咨询二手房，都不要轻易留资（个人联系方式等）。线下门店可以通过语言沟通交流和门店品牌以及经纪人的个人职业形象判断其职业操守，是否值得通过他看房留电话等，一般在门店不留电话是不能看房子的，所以可以多去几家门店对比一下经纪人的整体素养，然后选择一个靠谱的房产经纪人。
线上看房更是要注意这一点，遇到执意要电话的经纪人，可以多对比几个经纪人来线上聊天，然后选择较为靠谱的经纪人在留下微信或者电话。因为有些房子是“低价格”来吸引人去咨询，然后诱导购房者留下联系方式，之后再以“房源暂不出售”“房源已售”等理由来引导客户购买其他房子，这一方面耽误了时间，也让人对其平台或中介失去信任，但是索性现在这种情况在贝壳找房app和直营连锁房产中介品牌APP的“真房源“愿意赔付假房源留资客户的平台就很少出现这种情况。
毕竟个人电话落入不良销售手上是会被骚扰的。
03
一手房实地看房注意事项
自从现在有了《保交楼》政策后，一手房实地看房除了能看售楼部的相关内容，也可以在项目首期开盘进入工地看实体了。但是对于很多细节方面还是需要一定的专业才能避坑。
看项目简介及开发商背景：后续多做背调，避免烂尾
一般进售楼部置业顾问第一步就是给购房者讲述项目简介和开发商背景，目的是为了展示开发商的实力和项目品质等让购房者对项目有初步好感和信心。
这里需要注意的置业顾问的话术多半都是主观性的，对于项目开发的优缺点会有修饰。对于售楼部墙面展示的开发商的背景也是仅供参考。建议记住开发商的公司名称和项目地块名称。然后后续自行做背调，建议可以找专业的房产人（例如我哈）来帮助做背调。
如果自己做背调的话，我教你几个简单的方法：1，可以企查查APP查询开发商公司名称，通过公司股东查询股东的信用情况，如果有上市公司，要注意上市公司股份赞比是否是大股东，关注上市公司的股市行情，和其最近连续的年度财报，关注其利润和盈亏走势等。2，在住建部门官网和政府信息查询项目是否有负面投诉。3，在网上查询项目的风评情况。4，根据开发地块可以查询项目的周边配套是否是立项，是否与置业顾问表述一致。5，查询一下项目开发资金是否是自有资金，一般承建方也是开发商的，承建方股东有甲方的都是自有资金，自有资金开发一般都是本土开发商，不是上市房企。
看沙盘：确认楼栋摆位以及沙盘未注明的水晶体
项目沙盘是展示项目具体开发在售的房源所在楼栋位置最直观体现，但是缩小比例的沙盘如同缩小比例的区位图一样，时长是“扬长避短”展示。
建议在看沙盘的时候确定楼栋的总楼层的层高与实体是否一致，询问置业顾问在沙盘上的未注明的水晶体是否是“厌恶设施”（变电箱，垃圾转运站，公共卫生间等），毕竟这些在一定程度上会影响居住体验，也会影响后期转手的价值，还有就是多期开发的项目，沙盘是未全部做出楼栋模型的，会以简单的水晶体体现，包括周边政府规划的设施及项目也是以水晶体体现，这时候要确定项目周边的规划是否在楼间距和居住体验方面有影响。
注意了，到了看沙盘这一步是觉得你选择楼层和房号的重要前置因素，一定要综合上诉情况来做决策。
看样板间：主要注意空间感和墙体空间优化地方
一手房样板间就如同售楼大厅一样，装修豪华，设计感十足，目的是为了给购房者最强烈的视觉冲击，激发购房者的购买欲望。
建议这时候要保持清醒和冷静，现在的售房样板间分为实体样板间和板房样板间，其中实体样板间指的是在实际工地的建筑房间里面同户型做的样板间，一般有实力和对项目有信心的开发商会做实体样板间，这相比于板房样板间来讲，需要花费的成本和后期带看难度都比较高，毕竟要去工地。这要的样板间于交标一致，更放心一些。
但是如果是板房样板间，就不一样了，虽然是1:1搭建的板房，但是难免会有遮蔽房屋户型瑕疵的地方：
1，样板间没有门。你会发现几乎所有的板房样板间都是没有做房间门的，这要在狭小的空间里，挨着墙面放置了活动衣柜，视觉上感受不到突兀，但是动脑筋想一下会发现安装了门后，就无法放置那么大的柜子了。
2，样板间厨房玻璃或房间上贴了亮色LED灯帘。有些连廊结构的中户样板间，北向的卧室或者厨房卫生间在通风井位置，光线极暗，样板间通过LED灯带或亮色帖子让这些房间显得更加明亮，这些在实体清水房或实体样板间都会设立。比较大部分样板间是低楼层，不过如果选房选较高的楼层光线就会好很多，但是连廊仅有通风井设计，短连廊的间距窄的北向厨房不管选几楼依旧是自然光线弱。
3，阳台和飘窗的墙体优化。板房样板间很多阳台靠近客厅的墙体几乎都拆除与客厅墙体平行了，让人感觉客厅的空间利用率很高，但是实际交付会发现这些都是承重墙不能拆。还有就是飘窗的两侧柱子有些事放置空调外机箱的，交付的时候也不可以拆除。
4，超高层建筑需要注意消防管道。现在商品房普通住宅越改越高，很多都是40多层的超高层了，超高层建筑交标是每个房间都有消防水管和消防喷头，这些在后期是不能切割的，样板间在骑缝吊顶时没有标注，你后期要考虑装修的时候就无法做骑缝吊顶，只能包进去。
看实体工地：有建筑工艺和园林示范区展示的为优质项目
买一手房能实地看项目是一件不可多得的好事，可以真实体验在沙盘所选的房子的实际采光和视野情况。有不少高品质和优质的项目会在项目工程有一定进度的时候做出一部分园林区域和实际建筑工艺和品质的展示，这能让购房者提前感受到项目交付的品质，但是要注意示范区是实体还是搭建的棚子。
接下来给你们讲一些看工地的注意事项：
1，注意外立面的建筑工艺是否有槽钢层、腰线层和造型层是否与沙盘一致。
2，看准现房或现房的注意电梯的品牌和公共区域的交付品质，一般有吊顶和全部墙面贴高端瓷砖的为高品质。
3，有连廊的户型要实感受中间户靠近连廊的距离，实地感受靠近连廊的房间光线。
4，有飘窗或阳台可以拆除优化面积的，要实地通过“敲击听声”确认是否有样板间一样的优化空间，特别是飘窗的两侧柱子墙体。
5，有避难层的如果是未封闭性避难层就不要选避难层以下的房子，避免灰尘和雨水杂物等影响楼下居住体验，例如开窗有灰被风吹过来。
6，尽量到实际楼层和房内感受预选的房号户型的前后楼间距以及采光情况。
04
二手房实地看房注意事项
相比于一手房实地看房，二手房除了学区划片是官方公示没有问题的，但是二手房在其他方面就很难以判断房屋的综合真实情况，例如产权问题，邻里问题，学位问题，户口问题等，这时候就必须要一个专业的房产经纪人来帮助落实二手房的相关信息。特别是一些关于交易风险的关键信息。以下就总结一些自己可以直观判断的注意事项。
看老旧小区（单位房）：是否有水改电改整改
很多二手房房源都在老城区，而老城区的总价较低的房源大多都是单位家属院这些老旧小区，有些已经没有了物业，在治安和环境方面都不是很好，但是这些都不是特别重要，重要的是还有些没有水改电改的小区，在居住用水用电方面都不是很方便，也不安全。如何判定水改电改呢？一般观察楼梯道的进水主水管是否是PV材质，如果是PV材质就水改了。楼梯间是否有整合一起的数字电表箱，有的话就电改了。当然在最近几年我们襄阳基本大部分的老旧小区都在民生优化的政策下做了“整改”修理沥青路，设立了新的消防设施，外墙翻新，顶楼防水等，所有买老旧小区也是一个不错的选择。
看房子面积：要注意房产证面积是否与实际面积一致
有不少二手房以“赠送面积”“露台”等标题吸引购房者，这时候实地看房的适合要注意实际面积（含已经赠送的或花园面积等）是否与房产证面积一致，要知道商品房的花园和露台等可不是完全赠送的。单位房如果有这些更多半是非法加盖的。当然也不是所有的加盖和赠送附加值都是毫无价值，商品房的这些附加值一定是可以提升房屋的价格和价值的，单位房这些也有整栋楼同意加盖的，这些是在房改前就有申请备案的，这些加盖是未标记在房产证面积上，但是在后期拆迁时候是合法存在的，会重新测绘，所以这些加盖是会提升房子的价值。
看小区物业服务品质：这决定着二手房居住舒适性的重要因素
并不是所有的二手房都是老破旧，也并不是所有的买二手房的购房者都是刚性需求，也不乏很多是改善型需求，特别是要繁华地段的配套需求。那么这二手房里面商品房是比较适合改善的，而好的物业管理服务是决定居住舒适性的重要因素。如何判定小区的物业服务品质呢？
1，看物业公司，一般上市物业公司服务要好很多但是在我们襄阳市只有恒大金碧物业是上市公司，这也是恒大小区房子贵的一个原因。
2，看小区绿植是否修剪整齐，洁净。
3，看电梯间和楼道是否每天有拖地打扫。
4，看电梯间和房门口是否有小广告贴纸。
5，看三车停放的整齐度。
6，看小区夜间常亮的公共灯饰亮灯情况。
7，看小区景观配套使用率和保修情况。
8，看小区门禁系统是否完好正常使用。
看装修好的二手房：重点看硬装品牌和卫生间厨房墙体是否漏水或后期修补过，顶楼等
很多二手房都是装修好的，业主在家住的，或者是出租过一段时间的，因为二手房很少有毛坯的，如果是买的简单装修的，一般价格也很便宜，可以重新拆装成毛坯再次装修，但是有些装修不错的二手房，会价格装修成本算入房价里面，如果确实装修质量和保养不错也是一个不错的选择，如何判定装修品质呢？
1，看房屋整体硬装品质，是否使用了一线品牌，如全屋定制柜子、壁挂炉和中央空调的品牌。一般使用了一线品牌的，那么整体质量还是很过关的，可以经久耐用的。
2，看卫生间和厨房墙体是否有渗水漏水情况，有些后期修补的可以看一下墙面是否有色差，有色差的就是后期补的，治标不治本，以后还会渗水。
3，顶楼的看阳台和卧室飘窗顶墙，窗沿墙角是否有渗水漏水情况。
4，注意电路布置、电线粗细及插座、开关安置是否合理、方便实用、留有余地。
看采光和日照：尽量晴朗天气分时间段看房。
很多人对于陌生环境的方向感不是很强，有时候即使拿出了手机指南针也无法判断房子的采光和日照。比较不是房产经纪人，天天看房。对于我哪怕是晚上看房，随便哪套房子都可以预估出一天的日照时长。但是对于购房者来讲，还是建议分时间段在晴天多次看房才能判断房子的日照，特别是对于很多二手房是品字楼塔楼结构，要根据自己对日照的需求来选择东边和西边户型。
感谢大家一直以来的支持，以上是关于《硬核购房技巧》的第二部分《如何看售房广告和实地看房》后期还有一部，下期更新。还没点关注的赶紧来点关注哈。
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