小产权房网就在昨晚！中央两部门定调，央行与银保监会联合发布了《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》。
稍微盘了一下，直白点说，就是成交价格连续下降三个月的城市，可以适当调整首套住房贷款利率。
新利好目前和北京关系不大，但房地产的救市主旋律已经开始敲响。
回首北京楼市的2022，市场存在众多不确定性，所有行业都经历了前所未有的考验，【猝不及防】成为主基调。
2022年北京楼市的调控，并没有放松的迹象，依然非常严厉且谨慎。
北京楼市下半年情况不及预期，虽然有小幅微涨，但2022年少卖了1.7万套！真缺房的刚需也都不准备买房了，改善还在硬撑起市场门脸。
目测按照当下的情况下来看，房地产的“小感冒”也会在北京上海等一线城市启动拯救措施，那北京楼市还有什么是值得期待的利好？
在这之前，全国大范围内已经开始救治起来：
央行和银保监会发布金融16条，史无前例的金融支持救楼市；
部分城市局部地区松动，北京台湖，上海临港，都有不同程度上放宽政策；
“三支箭”重磅落地，约90家房企融资受益……
即便这么多政策利好被推出，依旧没有直观落实到老百姓的头上。
政策生效还需要一段时间，这是可以理解的，总觉得利好停留在嘴上？那北京刚需置业的那些人该怎么办呢？血拼哥就来和大家唠唠~
01/
楼市回暖
可能是原地踏步
回暖只是回暖，暴涨与暴跌都是不可能的。
北京楼市元旦这一阵短暂的回暖，也仅仅是回归了正常值。这还是在积压至少两个月的情况下。
大胆预测，如果回归到正常生活状态，当下的市场情况一定比预期还要低迷。
如今市场分化，北京楼市很多刚需板块、老破小的价值表现乏力，核心区优质楼盘表现坚挺。
所以回暖的部分还是产品力过硬的，这也就导致了另一个现状：该剩下的还会被剩下，该抢的还是要抢。
那问题就来了，没人要的那部分房子还是要解决的，而且解决的办法又非常复杂。
按照北京目前较为严厉的政策来看，是不会允许这部分房子跌太多的。“保平争胜”的思路只会是慢慢引导出新解决方案。
所以，未来北京楼市僵在现状的概率非常大，原地踏步的可能性非常高。
02/
信心预期
彻底改变了
信心收入消费会好转，但想要彻底扭转，并不现实。
要知道，北京是全国最不缺有钱人的城市，也是不缺好产品的城市。各个圈层的购买逻辑完全不同。
但很明显，经济状况不好的情况下，所有人都在聚焦属于自己当下境遇的课题：
净值的置业逻辑是圈层，对顶尖资源的占有。
改善的置业逻辑是空间，对于舒适度的追求。
刚需的置业逻辑是功能，尽量能一劳永逸，解决学区、居住、通勤等实际要求。
就北京新房层面而言，开发商势必开始往这几个方面方面卷：既然降价已经满足不了消费者了，那就卷产品与实用价值。
所以，2023年新房市场能杀出重围的项目，一定会有真正的好产品出现，值得买单。
截止到发稿，最新的消息哈，海淀新盘的汇园，已经卷出了项目内部自有水系，可见真卷才能卷出好产品。
而对于北京二手房市场，一定会非常冷静的，未来的趋势只有：跌跌涨涨，然后回归真正的市场价值。
对于刚需来说，置业二手房，想要不亏，重点不在于什么时候入手，在于什么时候出手。
03/
放出大招
有哪些松动可能？
北京作为可能第一批回暖的城市，放不放松就看第一季度市场预期了。
同时住建部昨晚也表示：对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。
说白了就是支持刚需上车，多降低刚需的上车成本。可见住建部的还是有诚意的。
我们认为：北京未来楼市政策针对性放松，有必然性，也有必要性。
当下北京楼市从新房二手房的存量来看，整个刚需的诉求是断掉的，真缺房的刚需不愿意掏钱买房了。
回顾下2022年，交易量被口罩打击的一地稀碎，成交量一塌糊涂的同时又特别贴心推出几个小利好：
最直观的就是年内降息三重奏；台马取消双限，定向放松限购也让这里小火了一把；定向放松认房认贷，开始将目标瞄准到老年人；二手房交易也限时免个税；集中供地不集中，已经分了第五批，部分板块卷到飞起……
总结下来就是：降利率+局部放宽资格+免点税，这是去年的做法。
还剩下的其他大招可能还有多推出保障房+降低买房门槛。顺便再继续优化下去年做到的内容。
除了上述常规的救市措施，北京楼市也有自己的专属逻辑，2023年可能针对以下方面做到先行救市：
1、按需求适度放宽限购政策，在新成交宗地就有体现，北京第四批次供地几乎全部为全龄友好型社区，此外还可以针对家庭人口、人才进行更细致的优化。
2、增加共有产权房供地，经过过去5年的尝试，共有产权房几乎剔除金融属性的特点已经被广泛认知，炒房客不太容易涌入，可用共有产权房支持补充刚需合理住房需求。
3、区域性限购政策放松，目前北京各区新房库存在7万套左右，二手房库存量依旧在10万套左右，有些区域面临较长去化周期。适度放宽政策，帮助首次置业人群置业，加快去化，可执行性较强。
昨晚发布的利好和北京的关系不大，但市场普遍认为一线城市会先行试点，拿到第一波利好，发挥大城市示范效应。
我们血拼团队认为不是，北上广依旧是不缺有钱人的，他们依旧拥有极强的购买力。
当下如果真在一线城市放宽政策对真正有需求的刚需不公平，也违背“住房不炒”。
目前能做到的是徐徐图之，一步一步试探，就像昨天央行和住建部的态度，先从继续拯救的城市入手，释放该地区需求，待这一步走完，再看成效，决定下一步怎么走。
说到底，要让大家买得起房，还得把蛋糕做大，增加大家的收入预期。
今早发改委原副主任彭森表示“近期将有促进共同富裕大力度的举措出台”，无疑就是给市场、给大家信心。
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