深圳小产权房网不用中介费？北漂来深踩盘40个小区，150套房后，终于下手了-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

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选定深圳

虽然在北京有一套老破小自住，但没有北京户口。担心未来哪天会被当作低端人口清理出北京，所以在考虑下一个可能工作并生活的城市。所以我买房除了投资，还带着一些自住的可能。恰好在17年6月，父亲告诉我家里的回迁房过几个月要下房本了，他打算卖掉把钱给我买房。按照当时的市价，大概能卖200万。买房投资的第一步是选城市。制定了几个筛选条件:

1.产业强，尤其是互联网产业，这样我过去不会失业；2.城市人口处于流入状态；3.房价处于上涨后的调整期或者上涨初期，这样买入短期不会被套；4.楼市调控政策方面好破限购，信贷政策良好；5.要买的房子价位得是该城市的刚需价段，保证流动性。

1.深圳的互联网产业的量级仅次于北京；2.近几年流入人口总量全国第一；3.17年6月时深圳房价已经调整1年。4.有本科学历就可落户，做商贷可以贷款五成；5.深圳二手房交易的中位数在300万左右，我首付200万贷款五成买400万的房，在这个中位数附近。

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卖房风波

18年2月拿到老家房子的房本。那时老家刚经历了一个翻倍的行情，17年初同户型卖100万，那时能卖200万。我跟爸妈说赶紧卖，一般翻倍行情后要回调10%到20%。可是他们不听，觉得还能涨，另外家门口在修地铁站，两年后能修好，到时候房子还能涨一波。于是房子虽然挂出来卖，但有人过来谈价时我爸妈就是不降价，咬死205万这个价格。这样耗了一年，老家行情越来越冷，房子的挂牌价一路往下走，205万，190万，170万。期间来谈价的人越来越少，而且大部分谈价的买家是中介伪装的，报个低价想探业主的底价。爸妈因为卖房的事情开始吵架，一方埋怨另一方为什么不早卖，一方说早卖就要被砍价，想多卖一些，怎想到会跌这么多。我只能劝架，相比较卖房损失的钱，我更担心他们的身体。这房子从一个资产，变成我们家的一块心病，想着有个人愿意来买的话，便宜几万就卖点吧。就这样熬到19年2月。有个真买家出现了，最后这套房以160万成交了，尾款19年4月到手。我这几年攒了一些钱，最后首付凑到200左右。这里给个经验教训:如果判断出来楼市行情要转向，这时候让个几万赶紧成交吧，不然后面亏得更多。

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看房150套

回归正题。17年7月，开始联系落户中介办深圳户口，同月请了5天年假在深圳待了9天开始看房。之后在来深圳办落户手续的空档，持续地看房，前前后后看了150多套房。看的地方很杂，遍及龙岗的布吉、横岗、龙岗中心城，龙华中心区，南山的前海、后海，宝安的西乡、沙井、松岗，光明的公明，坪山。我在包括北京在内的其他城市也看过房，在深圳看房时就不免把深圳和这些城市的房子横向做比较。几点感慨:一是深圳小产权房多，商品房少。看统计数字深圳商品房只占所有房子的30%。在沙井福永片区尤其明显，几乎都是小产权房，商品房屈指可数。地段和品质方面，不少小产权房不输商品房，在市区或者郊区地铁口，封闭式管理人车分流。二是深圳对刚需友好。一方面有大量的在市区小面积低总价的房子，总价100万左右，而想在北京北五环到南二环之间找200万以下的房子比登天还难。另一方面户型做得很紧凑，通过把卧室面积做小，得出更多的卧室和卫生间。都是400万买郊区地铁房，北京89方两房一卫，深圳89方三房两卫甚至四房两卫，深圳房子实用性更强。三是深圳淘刚需笋盘的难度大。深圳二手房中介里有不少自己炒房的。刚需笋盘的特点是总价低，一套刚需笋盘出来，几个中介每个人出二三十万就可以把首付搞齐了，这种房源根本进不了房源系统里。下面简单点评下自己看过的片区和小区吧。这部分比较长，不感兴趣的可以跳到下部分。这里要特别注明下，因为前期不确定会从卖房的钱里拿多少作为首付，加上对深圳不了解，所以看房没有目的性，东看西看，200万的房子看，400万的房子也看。19年2月老家房子卖了后看房就有目的性了。

龙岗

布吉：

17年6月去布吉看房。片区内交通方便，两条地铁线，未来还会多一条14号线，适合在罗湖和福田上班的人。商业虽然不高大上，但一个龙珠商场一个万科生活广场足够满足生活需要。缺点是城市界面比较破，而且看不到大幅度旧改的可能。

国展苑最便宜，180万买两房，小区老，人车不分流，且密度极大，在里面逛感觉压抑。

龙珠花园，双地铁口，虽然是2000年的小区，但它是人车分流的，封闭式管理，有花园和泳池这些小区环境。200万买两房。

佳兆业大都会，独栋，没小区环境，楼略新，220万买两房。

东方盛世花园，人车分流有花园，楼略新，300万买两房。

横岗：

17年6月在横岗看房。是个看完后没什么印象没什么存在感的片区，它比布吉离市区更远。，但楼会新一些。

志健时代广场，不新不旧，空中花园，离地铁近，但由于地铁露天，有些吵，周边商场多，220万买两房。

隆盛花园，离地铁略远，小区花园大，楼龄老，是不是人车分流忘记了，但大门很土豪风格，220万买两房。

南联：

18年1月在南联看房。片区里有很破的农民房也有很新的商场。另外几个次新商品房沿着地铁线连成一片，观感比横岗要好。

海航城，临地铁有噪音，带商业，次新带空中花园。两房很少，以三房为主，三房330万。

摩尔城，在海航城对面，共享配套，次新带空中花园，印象中两房户型的入户花园很浪费面积，两房280万，三房330万。

满京华喜悦里，离地铁距离适中，步行可接受又安静很多，和摩尔城共享配套，以三房为主，三房330万。

远洋新干线，在南联和龙城广场之间，去地铁站不太方便，周边有很破的农民房，门口的商业没建好，商业要去摩尔城，空中花园，三房320万。

龙中：

18年1月在龙中看房。虽然南联和龙中距离近，也都有商场，但龙中有市政广场，图书馆这些公共设施，生活氛围更浓。另外龙中有少许写字楼，区域内有就业居住需求。

保利上城，小区很新，花园大，人车分流，似乎还有点学位概念？三房400万。

公园大地，龙中第一豪宅小区，小区超级大，带2个幼儿园，花园水系都有，别墅高层混着，逛起来非常舒服。大户型为主，小户型少但单价便宜，三房400万。

新亚洲花园，在公园大地对面，物业明显比公园大地差了一截，半人车分流，花园里有人晒衣服，三房350万。

龙华

17年6月看房的。选择这里看房是因为它处于深圳的几何中心，价格不贵。生活便利但本地高薪产业少，适合在福田上班的人。现在看起来选的小区很非主流。

青年城邦园，地铁口不新不旧，花园很小，人车分流，一居为主，一房200万，两房280万。

福景花园，地铁口老房，没电梯，两房240万，三房280万。

宝安

宝中：

17年6月看房。那时候没觉得宝中有多牛逼，只觉得它是后海和科技园的外溢。没在宝中内圈逛，因为内圈大户型为主且单价高，够不着，直接去看两个著名的小户型之王小区。直到18年1月约朋友在壹方城吃饭时才注意到这里的城市界面有多漂亮。

花样年花乡，花样年花郡，两个小区很像，离地铁几百米，有商业，次新人车分流。小区不大，几栋楼围成一圈，以小户型为主，开间160万，一房260万，两房370万。

西乡，碧海和固戍：

17年6月和19年4月过来看房。第一次看房卡着400万预算来看，第二次看房看地铁次新三房，想了解从南山到沙井一路的房价衰减情况。这里属于宝中和南山的第一级外溢区。南部区域商业配套少，没看到农民房，会有飞机噪音。北部区域商业配套多，会看到一些农民房。

碧海富通城，分好几期，有的人车分流，有的不是人车分流，离地铁都有段距离，商业一般。部分房子可以看到海景。17年6月看房，平层两房400万，复式两房330万。

松茂御龙湾，小区很新，围合式布局，人车分流，离地铁几百米，自带一些商业。19年4月看房，三房620万。

泰华阳光海，地铁口，小区不新不旧，人车分流，三居阳台很大。19年4月看房，三房560万。

圣淘沙骏园，地铁口，对面是天虹商场，小区不新不旧，人车分流，进小区大门之后的台阶很霸气。19年4月看房，三房580万。

合正汇一城，地铁口，楼下是天虹商场，小区不新不旧，人车分流，空中花园，罕见地做了一路石阶从四五楼高的空中花园通到地面，不如平层花园逛得舒服。19年4月看房，三房540万。

万象新天，地铁口，商业主要靠领航城的配套，周围有些农民房，小区不大，次新人车分流，赠送夸张，60多平可以做紧凑三房。19年4月看房，三房410万。福永和沙井：看过三次。第一次是17年6月，第二次是19年4月，第三次是19年5月。这里农民房和工厂多，有些商业，是南山的第二级外溢区，看房以地铁次新房为主。

金域豪庭。地铁口，带商业，小区分了三期，时间跨度大，第一期很老而且是楼梯房，第三期比较新，人车半分流。17年6月看时，二期电梯房两房300万。19年4月看时，同样户型360万。

鸿荣源禧园。地铁口，带商业，人车分流，不新不旧但物业管理不错。大户型为主。19年4月看房，98方四房两卫470万。

西荟城，离地铁有1公里多，但周围次新房扎堆，商业也好。分了好几期，有的是空中花园，有的是地面花园。19年4月看房，有种78方的户型可以做四房一卫，380万。

拾悦城，是新房。在两个地铁站中间，很吵，步行去地铁站约1公里，商业要靠未来的海岸城。19年4月看房，只有尾盘了。三房390万。

中粮凤凰里，离地铁口约1公里，次新大花园，楼间距很宽。周边没商业，被工厂环绕，但未来会旧改成小区和商业。离华强城最近的小区，被我用来参考华强城的性价比。这个小区在华强城开盘前看了3次，19年4月看了1次，19年5月看了两次。某个三房一卫的房源第二次看房时380万，第三次看房降到370万。

华强城，新房，地铁口带商业，有花园但密度大，学位一般，周围有农民房和工厂。一期三房两卫400万，二期三房一卫400万。

万科星城，新房，离地铁2公里，带商业，学位比华强城好一些。19年4月看房，只剩尾盘了，三房390万，捆绑装修20万。松岗：17年6月看房。出地铁站后感觉很荒凉，没有商业。地铁口有个很气派的小区，但查了下发现是个小产权。

中海西岸华府，离地铁站走路要快1公里。次新人车分流，小区西面的房子离高速很近，有些吵。17年6月看房，两房250万。

南山

前海：

18年1月看房。那时候有前海自贸区的概念，但不觉得多牛逼，觉得比科技园和后海还是差一档。后来这两年前海扩容和各种规划变成现实，19年再看时已经追不上了。

中海阳光玫瑰园。周边没啥商业配套，离地铁远，后来5号线延长后去地铁站方便了些。次新人车分流，有小区花园有学位，小户型为主。一房300万，两房430万。

诺德假日，和玫瑰园距离不远，各方面和玫瑰园很像，但小区环境更好，有个小的人工湖，户型更紧凑，48方可做两房。两房380万。后海：18年1月看的。后海的房子并不在总价预算内，但那时太古城名气太大，在深圳看了那么多小区不看这个觉得可惜，就去看了。

太古城南区。地铁口带商业，空中花园，有学位，户型紧凑，46平可做两房。看完后感觉小区各方面并不突出，除了户型紧凑，但这点在大户型扎堆的后海显得极其稀缺。两房700万。

高新园：

19年5月看的。严格来说没有看房子，而是家人一起来深圳看房和游玩时定了一个在大冲城市花园的民宿。在这里住主要感受下核心区的配套和居住氛围。地铁口的万象天地是半开放商场，逛起来很舒服。

坪山

19年4月看的。上午坐高铁到深圳北站后，直接换乘另一趟高铁去了坪山。先去看了坪山高铁站附近的房子，这边次新房扎堆，虽然大型商业暂时没有还在建，但城市界面干净，很宜居。那边有个坪山实验，学位有支撑。之后打车去了未来的坪环西地铁站附近看房，路上经过坪山老城区，比较老旧。

大东城，次新人车分流，小区花园环境不错，三房350万。

深城投中心公馆，新房，三房350万。

财富城，新房，四房350万。

以上三个小区都在坪山高铁站附近，挨得很近，商业学位这些配套共享，其中财富城离地铁站最近，对比下来财富城性价比最高。深诚投中城AIO，新房，在坪山城区里，去14号线16号线地铁口都只有几百米，四房350万，但要2年才能交房。

力高君御国际，在坪山城区里，距离14号线地铁口800米，次新人车分流，环境一般，定位刚需吧，学位一般，三房270万。

金尊府，新房。在力高隔壁，小区大门很气派，古代大臣府衙的感觉，中式园林。到我写这篇文章时都没开盘。

光明

19年4月看的。看完坪山坐高铁回深圳北站，然后从北站坐高铁去光明站，接着打车去天汇城。那天时间很紧，光明只看了这个小区。

天汇城，新房。周围荒凉，但农民房和工厂少，方便开发。地铁口带商业，户型紧凑，去看时还有88方四房两卫在卖。四房380万。

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一路向西

深圳这么大，400万总价应该买哪里？这个问题直到19年4月我才想明白。互联网行业薪资高，从业人员数量多，是深圳的主要购房力量。我虽然不知道我将来会不会来深圳，或者来深圳后会去哪里上班，但可以通过公开的数据知道这个行业的大多数人在哪里上班，然后以此为中心去确定买房区域。我用的公开数据是拉勾网。上面可以选定城市的片区来搜索某个关键词的职位。分别以Java，大数据，IOS这些关键词搜索南山，福田这些区域，南山区的职位数量都是第一名，其次是福田区，第三是宝安区。南山的核心区是后海和科技园一带。就以此为中心，顺着地铁线往外找，这时包括龙岗在内的东部区域就被排除了。又因为人在外地，二手房谈价不方便，优选新房。找一下2019年深圳在售和将要开盘的新房表格，按西部地铁盘和400万总价这两个条件筛选，只有2个选择:2019年5月要开盘的华强城，以及2018年末开盘但还没卖完的天汇城二期。这两个小区的优先级我纠结了一阵子。两个都在地铁口，都带大型商业，区别是400万买华强城三房一卫，9站36分钟到后海，买天汇城四房两卫，18站到深大，时间未知，预计在60分钟到70分钟之间。后来我问自己一个问题:我愿意每天坐1小时以上的地铁上下班吗？答案是愿意，但很勉强，因为算上家里到地铁站，地铁站到公司的步行时间，要90分钟以上了。于是最后的选房方案是优先华强城，其次天汇城。优先华强城还有个原因是它的性价比比较高。对标凤凰里，凤凰里的三房一卫370万，算上税费和中介费，要接近390万才能拿下。考虑到凤凰里在地铁距离和商业上的劣势，华强城同样三房一卫估值要在420万，那么400万能买到是赚的；

对标西乡碧海的标杆盘松茂御龙湾，两者都是外溢区，在楼龄、小区环境、商业、地铁距离这四方面类似。后者的三房两卫在19年4月的价格是620万；前者多坐20分钟地铁，周边环境有更多的农民房，三房两卫是430万。我觉得这个价差是合理的。

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临门一脚

·5月19日：华强城认筹截止，问了销售，说共认筹800人。466套房，考虑有人弃筹，摇号进前600位很大概率可以选到86㎡的房，心不慌。

·5月27日：华强城确定开盘时间。考虑到深圳未来一周都是下雨，放弃飞机，订了周四晚上到的高铁票。宁愿多请一天假也必须保证开盘当天到场。

·5月29日：华强城完成开盘前最后一波的诚意登记。问了销售，最终认筹人人数是999人。知道这个人数时心有些慌，因为买不到房的几率变大了。

华强城公开备案价，均价4.63万，400万可以买到20楼左右的86方三房一卫，430万可以买到20楼左右的86方三房两卫。价格上满足预期。

·5月30日：晚上到了深圳。微信联系了天汇城的销售，得知那边还有89㎡四房两卫的尾房可以挑，2楼朝南看小区385万。跟他说我明天参加华强城的开盘选房，下午2点会出选房顺序的摇号结果，如果顺序靠后，我就不选房直接去天汇城。

我当时是这么想的：只要有华强城86㎡的选房机会，不管2楼顶楼4楼18楼我都要，因为去了天汇城也就剩这些犄角旮旯的房子了。而要是错过华强城天汇城，19年深圳就很难有400万价位的差不多性价比的新房了。

·5月31日上午11点：我很早就到了华强城开盘地点前海JW万豪酒店。到了后查了下去天汇城的路线，打车过去1小时，如果下午3点就出酒店打车，足够在天黑之前赶到天汇城。

下午1点：旁边的人说摇号结果出来了，有个新闻放出了上午摇号结果的截图。一共是25轮摇号，每轮40人，每轮摇号结果是一张图。我从最后一张开始往前看。看了有10张图，没有找到我的认筹号，这意味着我进了前600号，有很大概率可以选到86㎡的房。接着又看了5张左右，还是没找到，这意味着我进了前400号，选到86㎡无楼层硬伤的房很有希望。最后在正数第三张图上找到我的认筹号。

我给天汇城的销售发微信说我摇号结果靠前，今天傍晚就不去找他了。后面的过程很顺利，不到4点我就选完房了。

选完房出来后，我漫步在JW万豪酒店外面的广场上，走了很久很久。脑子里不断回闪着期间北京往返深圳近10次办户口和看房150套的辛苦，回闪着这一年家里卖房的煎熬，现在这一切都值了。

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后续

很庆幸在19年5月上车了。如果家里的房子今年才卖掉，拿着200万的首付，我真不知道能买哪里。也许就不会买深圳，会考虑成都和杭州这两个同样有互联网基因但房价还没怎么上涨的城市。回头看选的标，华强城并不是最优解。过江龙战斗力打五折，异地买房让我很难在二手房里淘到性价比高的房子，加上对深圳学位情况不了解，我就回避了学位溢价高的房子。

总价400万在那时可以买宝中老破学位房，松坪村，诺德，玫瑰园，花样年花乡和花郡，山海津...这些小区有的我看过，有的我听说过但时间有限来不及看了。如果我在深圳生活，有大把时间可以看房子和约业主出来谈价，最后选筹可能会不一样。