深圳石岩小产权房最新开盘(2023年宝安有哪些新盘值得关注？)

进入正题之前，先谈谈宝安的新房备案价格。目前宝安新房的备案价分布大概是：宝中9-11万、新安9万左右、碧海7万+、西乡6万+、航城北6万左右、福永5万左右、沙井4-6万、松岗4万+、石岩4万+。

基于此，大概能估算出23年那些待开新盘的价格区间，然后我们切入正题：2023年宝安有哪些新盘值得关注？

01都市茗荟花园二期

项目位于宝中，宝中捂盘王项目之一。都市名荟二期躺在待入市名单里，这一躺就是三年，熬走了一批又一批的买房人。年前都市茗荟风传有异动，一眨眼就又没了声息。

不过虽然是渣男，但确实也是因为自身素质过关。宝中其实待入市的新盘还蛮多的，但都各有各的问题，综合来看就只有都市茗荟最强，除了小三房的得房率有一定瑕疵外，其他方面都可圈可点。

户型面积段87-150平，预计单价11万左右，门槛三房接近1000万，这个价格也可以买更大的前海新房。一个是现成配套，一个是更大的面积更好的户型，具体怎么选看自身偏好就好。

02越秀瑞樾府

项目位于宝中，距地铁宝体站500米左右，是去年出让的土拍地块之一，毛坯限价8.8万/平。

项目的几个核心关注点：

1、地块很小，还有一些公共住房，花园很小，容积率偏高。

2、商品房被公共住房栋和幸福海岸三面包夹，楼间距也近，采光可能比较差。

3、周围城市街面挺整齐的，配套成熟啥都有。

户型面积段110-140平，户型还不知道，110平大概率是做个四房。项目本身居住属性一般，但如果能做个110四房，还是有一些卖点的，适合家庭人多的宝安自住客。但即便如此，未来流通性也不会太好。

03越秀潮樾府

项目位于碧海，距地铁碧海湾站900米左右，也是去年出让的土拍地块之一，毛坯限价7.4万/平。

项目的几个核心关注点：

1、碧海飞机噪音老毛病了，买之前建议实地感受一下

2、项目西南向有海景，但同样也面对临江高速，需要看个人喜好

3、越秀的交付和品质还是比较有保证的

4、虽然是热门板块，但这项目没什么倒挂，边上的华丰前海湾，700多的三房已经卖过好多套了

总体来说只要能接受噪音问题，就是一个挺不错的盘。在700多万这个价位档上，各方面表现平衡，价格也实在，值得西部刚需家庭重点考虑。

04京地海樾府

项目位于碧海，距地铁碧海湾站200米左右，没限价，预计均价7.8万左右。

项目的几个核心关注点：

1、飞机噪音，和越秀一个问题

2、回迁和公寓业态混杂，品质不会太好，居住氛围也得打折扣

3、缺商业缺好学校，但周围居住环境还不错

虽然貌似说了一大堆缺点，但这盘还是值得关注。原因1是地铁近，原因2是配置了两房小户型，总价不到500万，在这个价位段上算是挺不错的选择。如果是三房户型的话，那我认为不如前面的越秀。

05鸿荣源奥莱

项目位于沙井，距地铁塘尾站300米左右，没限价，预计均价5.5万左右。

项目的几个核心关注点：

1、有深外宝安学位，未来不一定值钱，但有总比没有好。

2、地铁口物业，这点是能胜过海岸城的最大原因。

3、体量大，社区大，自带30万平商业，不过一期交房入住的时候可能还享受不到，要多等几年。

4、鸿荣源品质比较值得期待。

虽然说了一大堆优点，但还是有一些不确定之处。首先是户型目前还不知道，希望不要出什么奇奇怪怪的设计；其次沙井这个片区，我一直也比较劝退，如果不是项目素质确实过关，我一般是不建议买机场以北。

06其他

其他待开盘项目也潦草一说。

鸿荣源8.55：虚无缥缈盘，而且经历了海德园招商玺之后，现在看其实也没有特别逆天。

泰华梧桐林居：地段小区都没得说，就是奇葩的107两房户型太劝退了。这个盘也不是不能拯救，因为看套内面积其实还行，到时候样板房开了再去看看能不能改三房。

裕安领域轩：以一房小户型为主的单身公寓产品，宝中还支撑不了这种产品。

勤诚达云邸：除了噪音以外，其他方面都不如越秀潮樾府，而且还更贵。

河东骏濠园：这个项目价格我估不出来，所以再观察一下。如果能供应出600万以内的三房产品，我觉得对西部刚需来说挺好的，看开发商怎么想。

御品峦山：停工好几年了，我只是象征性得图上画一画。

招商会展湾雍景/华发冰雪世界/云海臻府：周边什么都没有，概念性投资品，在目前的市场上没有受众，我比较劝退。如果确实比较喜欢博概念，纯投资可以一试。

大康城：八字还没一撇，我也是象征性得在图上画一画。

星展广场/拾悦城二期/虹桥世纪名园：地铁商业配套学校环境，几乎所有方面都被鸿荣源奥莱按在地上锤，偏偏鸿荣源货量还挺多不难买。我觉得这仨除非打骨折，不然很不值。

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