来了!25个买房基本功,搜不出的蔬果,看完少走2年弯..._chan_

 

开年第两个组织工作日,先祝各位好友虎年绒兰,赚钱赚不停,都能买到心仪的房子!

不知道我们有没有想我?反正我是想我们了!

主要是欠的作业还没补上!已经有粉丝发贴文催更了:

说好的买房基本功第一卷呢?为啥还不来?

这就来!

依旧25个问题,网上搜不到的买房蔬果,揭秘各种买房套路,让你明白2022年,房子该怎样买!

01

怎样在长沙楼市中,找到有效的楼盘信息?

小白请关上某天下,对各区域的楼盘价格、面积段、地理位置等,有个基本认知;

理清他们的预算,教育、地铁等各基础建设方面的需求。

接着,醉有效的方法是向业内从业者进行咨询,如入行多年的房产中介机构老板、专注市场、楼盘研究的知名媒体人。

即使花点钱也值得,花少钱办大事。

另外,实地看房必不可少,想买房请最少看过10个同类型楼盘,看房后他们先总结楼盘优缺点,再有目的的进行咨询从业者。

02

怎样了解两个楼盘的缺点?

想知道两个楼盘的口碑好不好,教我们三个重拳:

第两个,是想办法混进物业公司群。

物业公司好友圈有关于地产商和楼盘真实的信息和反馈,可信度高;

找置地高级顾问要楼上楼下邻居的联系电话,就说想找几个人交房后一起搞建材团购。

不同意给也没有亲密关系,你能关上,点“搜索—找群—输出楼盘名称”找到以后,选两个人数最多的。

编两个确定还没有卖的房号“申请加群”Q群通过后,你就能让hondayz或者其他人拉你医声了。

第三招就更狠了,关上当地的RMZF网站,点击“互动交流”在“信函公示”点这个小箭头“查看更多;

接着在“信函查询”这里输出地产商或者楼盘的名字,所有的投诉和官方的回应,都能查得到。

第三招——去隔壁楼盘问一问,也是相当奏效!

03

直接去售楼处买房,能要些什么折扣?

80%的楼盘最少还有以下三种折扣之一:个人精神科、全民网络营销、旗开得胜新。

少则两块钱,多则一两万;再不济,一两年的电费还是薅的到的。

如果有资源,还能找找地产商领导,一般单厢有点附加折扣,即便没有真金白银,可能也会有些礼品、电费减免之类的。

想要薅羊毛薅到底,在充分了解楼盘的平台折扣之前,千万别轻而易举去售楼处,也千万别轻而易举留下个人信息,最合适找从业者。

注意哈,地产商的平台有合作的经销公司,比如某壳、某环境,也会有他们的平台项目组。

04

买房,是找地产商组织工作的好友,还是找平台经销?

都能,但需要注意分辨,两种方式各有优劣。

平台经销,最终订房时可能会有附加的折扣;但是一般会努力推荐佣金高的房子。

个别可信赖的项目组,也会根据购房者情况定制个性化购房方案,“大海淘金”更容易。

而在地产商组织工作的好友自荐楼盘、内部价格等,有时候也是一种网络营销手段,可信赖程度犹如人品,他们衡量。

05

进了售楼处,该不该留联系电话?

一定千万别留!买房之前最合适单独买两个电话号码。

因为只要一开始看房,你就会收到一堆的房产中介机构给你的推销电话和短信。

接着买完房后,装修的、卖家具家电的、家政卫生的、甚至是培训机构的,半程接半程的垃圾邮件……

如果你留的是他们组织工作或生活的常用号码,你会不堪其扰!

06

售楼处展示的内容,都是真的吗?

有两个地方,千万别信:

一是沙盘,房全拉大,绿化加TE效属于常规操作。

房全对采光、通风的影响很大,房全越小,层楼越要买高层楼。

二是区位图,会把好的基础建设距离拉进,看起来很牛叉,实际可能很远。

07

置地高级顾问说,周边有很多高大上的总体规划基础建设,能信吗?

大部分内容听听就行了,千万别当真,除非已经开工。

这里面的重灾区,是地铁总体规划,很多楼盘蹭热点;还有是学校,3千米甚至5千米外的,单厢被提及,其实和这个楼盘没什么亲密关系。

就算是一路之隔的名校,大概率亲密关系也不大。

08

置地高级顾问说会提前交房,能信吗?

方雷氏,一切以合同为准;

09

置地高级顾问说综合得房率90%,可信赖吗?

一般来说,常见的的得房率如下:

6—11层的住宅在85%-92%之间,18层78%—81%,33层及以上的高层建筑在75%—78%之间。

而D级豪宅,约60%左右。

置地高级顾问口中所说的综合得房率,其实不是室内的实际得房率!

是加上了阳台、飘窗、设备平台等能拓展的室内面积,以及能利用的过道、电梯井等公摊面积。

得房率当然是越高越好,但也不宜太高。

不考虑户型总体规划、T面积的前提下,得房率太高,说明公摊太小,会导致入户大厅缩水,电梯和过道太窄,大件的家具都不好搬进来。

所以,越是G档、层楼越高的楼盘,得房率反而越低。

10

售楼处砸那么多金蛋,是不是卖得很好?

去问一下售楼处的保洁阿姨,金蛋的碎片多久清理一次。

11

预算有限,有瑕疵和硬伤的特价房能不能买?

能。主要是预算有限,这个时候,是房选你,而不是你选房。

12

样板房能买吗?

最合适千万别买,装修是抢工抢出来的,家居环保也不达标。

13

为何看户型图不大,样板房却很显大?

因为家具都是缩小版的,主要是床,其次是沙发。

另外,不装房间门、卫浴门、厨房不放冰箱,层高不按交房标准;

客厅选小茶几,去掉电视机柜甚至电视机,采光不好加灯光等,都是为了让样板间显大的套路。

14

为什么样板房都喜欢做书房?

这个是地产商醉厉害的套路,既能凸显品位,还能掩盖房间比较小的硬伤。

榻榻米样式的儿童房同理,去看样板房,建议带把卷尺,随时量尺寸。

15

怎样看懂精装房的装修标准?

长沙从2018年对新建商品房,开始实施全装修细则后,装修标准规定最高不超过2500元/㎡。

不过2021年,市住建部门已经取消了对装修成本的审核,由地产商自行定价。

想看懂精装标准是好还是坏,主要看三大件:中央空调、新风和地暖。

如果连这三大件都没有,置地高级顾问还忽悠你是G档装修,你就能直接开怼了。

其次看厨房有没有净水器、消毒柜和洗碗机,如果这几点都没有,装修成本不会超过1500。

16

第一次看房,醉忌讳的事情是什么?怎么避免?

交定金!多带两个人去看房,冲动的时候还有人拉住你。

17

在长沙,买第一套房,都有哪些补贴?

高精尖人才补贴100-200㎡;新落户博士补贴6w元;

新落户硕士/G级技师补贴3w元;经开区/长沙县D/E人才补贴5-8W元。

经开区/长沙县中级一线产业人员、望城区初级技术工人,醉高补贴5000元利息。

18

买新房的流程,有哪些?

①下载官方“长沙住房APP“根据提示填写和上传资料,提交购房资格申请;

②看房,在长沙住房APP上,每天了解楼盘下证以及认筹动态;

③认筹后一定先去把他们的征信报告和银行流水打印好。

④在交定金和首付前,一定一定先找银行做面签,看看他们能不能贷款,能不能获得足额的贷款,这点很重要。

⑤交定金和首付、网签、接着等待银行放款;

⑥银行放款后记得找地产商要全款发票,不只有首付款,还要找地产商要贷款发票;

⑦敦促地产商备案。在长沙备案分两步:

第一步是在住建部门做合同备案,第二步是在不动产中心做预告登记备案,最后是等待交房和办理不动产证了。

19

看房时,怎样才能让他们看起来,像两个“老口子”?

多看老周的文章,多听老周的直播,多看具体楼盘的解读和分析。

了解容积率、绿化率、层高、板楼/塔楼、精装品牌等基础知识,清楚的知道长沙都有哪些板块。

听完置地高级顾问的介绍后,多在售楼处转转,着重看不利因素公示牌,有啥不了解的多问置地高级顾问,回去后多总结、多思考。

20

怎样避免买到烂尾楼?

主要看房企是否踩三条红线、去年拿地多不多,是否找员工融资、是否拖欠供应商、商票贴现率超过30%。

其中三条红线也要综合看,全踩线也不一定就会出问题,有的能变绿,比如有国企或者央企背景的,或者是还能拿地的。

烂尾信号:

收了钱不能网签备案的,一堆诉讼官司缠身的,找个知名房企挂羊头卖狗肉的。

21

公积金贷款,也选等额本息吗?

不一定,公积金余额比较多的,建议选等额本金。

22

影响银行审批贷款的因素,有哪几个?

①年龄,基础的范围是18-65岁,一般来说25-45岁的群体,审核更容易通过。

②个人征信,也是醉重要标准,没有之一。

2年内的信用卡和5年内的贷款征信记录,如果出现连续3次、累计6次的逾期,或者逾期时间超过了90天,银行贷款就和你拜拜了。

有犯罪记录、或者因债务纠纷被起诉,能申请到贷款的机会基本为0。

③银行流水,一般要求是平均每月的收入,是月供的2倍,如果你有车贷或者其他贷款,会一并算进去。

④职业优势,如果你是公务员,教师、医生、律师等,一般会比较容易通过;在长沙,如果你是事业单位或者公务员,年龄最高能放宽到70岁。

⑤社保,有部分银行会考察购房者的社保缴纳情况,如果良好也会比较容易通过。

23

如果银行拒贷了,该怎么办?

还有6个补救措施:

①提高首付比例;②更换贷款银行,前提是地产商有多家合作银行;

③考虑组合贷,商业贷款不够的部分换成公积金贷款;

④考虑接力贷,比如以父母的名义买房,子女作为共同借款人。

⑤追加担保人,能选择父母,兄弟姐妹或者两个资质比较好的好友。

⑥采用抵押贷款,只要资产价值够高,还是能申请到足够的贷款。

24

贷款合同的哪一条,99%的买房人不知道?

房价下跌,银行随时能收回贷款,并且强制拍卖你的房子;

提前还贷,银行会收取违约金。

25

网上很多大V说:

提前还贷等额本息20年,第6年还最划算;30年第8年还最划算,对吗?

不对,不还最划算。

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关于买房,还有哪些疑惑?留言区我们见!

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