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开年第两个组织工作日，先祝各位好友虎年绒兰，赚钱赚不停，都能买到心仪的房子！
不知道我们有没有想我？反正我是想我们了！
主要是欠的作业还没补上！已经有粉丝发贴文催更了：
说好的买房基本功第一卷呢？为啥还不来？
这就来！
依旧25个问题，网上搜不到的买房蔬果，揭秘各种买房套路，让你明白2022年，房子该怎样买！
01
怎样在长沙楼市中，找到有效的楼盘信息？
小白请关上某天下，对各区域的楼盘价格、面积段、地理位置等，有个基本认知；
理清他们的预算，教育、地铁等各基础建设方面的需求。
接着，醉有效的方法是向业内从业者进行咨询，如入行多年的房产中介机构老板、专注市场、楼盘研究的知名媒体人。
即使花点钱也值得，花少钱办大事。
另外，实地看房必不可少，想买房请最少看过10个同类型楼盘，看房后他们先总结楼盘优缺点，再有目的的进行咨询从业者。
02
怎样了解两个楼盘的缺点？
想知道两个楼盘的口碑好不好，教我们三个重拳：
第两个，是想办法混进物业公司群。
物业公司好友圈有关于地产商和楼盘真实的信息和反馈，可信度高；
找置地高级顾问要楼上楼下邻居的联系电话，就说想找几个人交房后一起搞建材团购。
不同意给也没有亲密关系，你能关上，点“搜索—找群—输出楼盘名称”找到以后，选两个人数最多的。
编两个确定还没有卖的房号“申请加群”Q群通过后，你就能让hondayz或者其他人拉你医声了。
第三招就更狠了，关上当地的RMZF网站，点击“互动交流”在“信函公示”点这个小箭头“查看更多；
接着在“信函查询”这里输出地产商或者楼盘的名字，所有的投诉和官方的回应，都能查得到。
第三招——去隔壁楼盘问一问，也是相当奏效！
03
直接去售楼处买房，能要些什么折扣？
80%的楼盘最少还有以下三种折扣之一：个人精神科、全民网络营销、旗开得胜新。
少则两块钱，多则一两万；再不济，一两年的电费还是薅的到的。
如果有资源，还能找找地产商领导，一般单厢有点附加折扣，即便没有真金白银，可能也会有些礼品、电费减免之类的。
想要薅羊毛薅到底，在充分了解楼盘的平台折扣之前，千万别轻而易举去售楼处，也千万别轻而易举留下个人信息，最合适找从业者。
注意哈，地产商的平台有合作的经销公司，比如某壳、某环境，也会有他们的平台项目组。
04
买房，是找地产商组织工作的好友，还是找平台经销？
都能，但需要注意分辨，两种方式各有优劣。
平台经销，最终订房时可能会有附加的折扣；但是一般会努力推荐佣金高的房子。
个别可信赖的项目组，也会根据购房者情况定制个性化购房方案，“大海淘金”更容易。
而在地产商组织工作的好友自荐楼盘、内部价格等，有时候也是一种网络营销手段，可信赖程度犹如人品，他们衡量。
05
进了售楼处，该不该留联系电话？
一定千万别留！买房之前最合适单独买两个电话号码。
因为只要一开始看房，你就会收到一堆的房产中介机构给你的推销电话和短信。
接着买完房后，装修的、卖家具家电的、家政卫生的、甚至是培训机构的，半程接半程的垃圾邮件……
如果你留的是他们组织工作或生活的常用号码，你会不堪其扰！
06
售楼处展示的内容，都是真的吗？
有两个地方，千万别信：
一是沙盘，房全拉大，绿化加TE效属于常规操作。
房全对采光、通风的影响很大，房全越小，层楼越要买高层楼。
二是区位图，会把好的基础建设距离拉进，看起来很牛叉，实际可能很远。
07
置地高级顾问说，周边有很多高大上的总体规划基础建设，能信吗？
大部分内容听听就行了，千万别当真，除非已经开工。
这里面的重灾区，是地铁总体规划，很多楼盘蹭热点；还有是学校，3千米甚至5千米外的，单厢被提及，其实和这个楼盘没什么亲密关系。
就算是一路之隔的名校，大概率亲密关系也不大。
08
置地高级顾问说会提前交房，能信吗？
方雷氏，一切以合同为准；
09
置地高级顾问说综合得房率90%，可信赖吗？
一般来说，常见的的得房率如下：
6—11层的住宅在85%-92%之间，18层78%—81%，33层及以上的高层建筑在75%—78%之间。
而D级豪宅，约60%左右。
置地高级顾问口中所说的综合得房率，其实不是室内的实际得房率！
是加上了阳台、飘窗、设备平台等能拓展的室内面积，以及能利用的过道、电梯井等公摊面积。
得房率当然是越高越好，但也不宜太高。
不考虑户型总体规划、T面积的前提下，得房率太高，说明公摊太小，会导致入户大厅缩水，电梯和过道太窄，大件的家具都不好搬进来。
所以，越是G档、层楼越高的楼盘，得房率反而越低。
10
售楼处砸那么多金蛋，是不是卖得很好？
去问一下售楼处的保洁阿姨，金蛋的碎片多久清理一次。
11
预算有限，有瑕疵和硬伤的特价房能不能买？
能。主要是预算有限，这个时候，是房选你，而不是你选房。
12
样板房能买吗？
最合适千万别买，装修是抢工抢出来的，家居环保也不达标。
13
为何看户型图不大，样板房却很显大？
因为家具都是缩小版的，主要是床，其次是沙发。
另外，不装房间门、卫浴门、厨房不放冰箱，层高不按交房标准；
客厅选小茶几，去掉电视机柜甚至电视机，采光不好加灯光等，都是为了让样板间显大的套路。
14
为什么样板房都喜欢做书房？
这个是地产商醉厉害的套路，既能凸显品位，还能掩盖房间比较小的硬伤。
榻榻米样式的儿童房同理，去看样板房，建议带把卷尺，随时量尺寸。
15
怎样看懂精装房的装修标准？
长沙从2018年对新建商品房，开始实施全装修细则后，装修标准规定最高不超过2500元/㎡。
不过2021年，市住建部门已经取消了对装修成本的审核，由地产商自行定价。
想看懂精装标准是好还是坏，主要看三大件：中央空调、新风和地暖。
如果连这三大件都没有，置地高级顾问还忽悠你是G档装修，你就能直接开怼了。
其次看厨房有没有净水器、消毒柜和洗碗机，如果这几点都没有，装修成本不会超过1500。
16
第一次看房，醉忌讳的事情是什么？怎么避免？
交定金！多带两个人去看房，冲动的时候还有人拉住你。
17
在长沙，买第一套房，都有哪些补贴？
高精尖人才补贴100-200㎡；新落户博士补贴6w元；
新落户硕士/G级技师补贴3w元；经开区/长沙县D/E人才补贴5-8W元。
经开区/长沙县中级一线产业人员、望城区初级技术工人，醉高补贴5000元利息。
18
买新房的流程，有哪些？
①下载官方“长沙住房APP“根据提示填写和上传资料，提交购房资格申请；
②看房，在长沙住房APP上，每天了解楼盘下证以及认筹动态；
③认筹后一定先去把他们的征信报告和银行流水打印好。
④在交定金和首付前，一定一定先找银行做面签，看看他们能不能贷款，能不能获得足额的贷款，这点很重要。
⑤交定金和首付、网签、接着等待银行放款；
⑥银行放款后记得找地产商要全款发票，不只有首付款，还要找地产商要贷款发票；
⑦敦促地产商备案。在长沙备案分两步：
第一步是在住建部门做合同备案，第二步是在不动产中心做预告登记备案，最后是等待交房和办理不动产证了。
19
看房时，怎样才能让他们看起来，像两个“老口子”？
多看老周的文章，多听老周的直播，多看具体楼盘的解读和分析。
了解容积率、绿化率、层高、板楼/塔楼、精装品牌等基础知识，清楚的知道长沙都有哪些板块。
听完置地高级顾问的介绍后，多在售楼处转转，着重看不利因素公示牌，有啥不了解的多问置地高级顾问，回去后多总结、多思考。
20
怎样避免买到烂尾楼？
主要看房企是否踩三条红线、去年拿地多不多，是否找员工融资、是否拖欠供应商、商票贴现率超过30%。
其中三条红线也要综合看，全踩线也不一定就会出问题，有的能变绿，比如有国企或者央企背景的，或者是还能拿地的。
烂尾信号：
收了钱不能网签备案的，一堆诉讼官司缠身的，找个知名房企挂羊头卖狗肉的。
21
公积金贷款，也选等额本息吗？
不一定，公积金余额比较多的，建议选等额本金。
22
影响银行审批贷款的因素，有哪几个？
①年龄，基础的范围是18-65岁，一般来说25-45岁的群体，审核更容易通过。
②个人征信，也是醉重要标准，没有之一。
2年内的信用卡和5年内的贷款征信记录，如果出现连续3次、累计6次的逾期，或者逾期时间超过了90天，银行贷款就和你拜拜了。
有犯罪记录、或者因债务纠纷被起诉，能申请到贷款的机会基本为0。
③银行流水，一般要求是平均每月的收入，是月供的2倍，如果你有车贷或者其他贷款，会一并算进去。
④职业优势，如果你是公务员，教师、医生、律师等，一般会比较容易通过；在长沙，如果你是事业单位或者公务员，年龄最高能放宽到70岁。
⑤社保，有部分银行会考察购房者的社保缴纳情况，如果良好也会比较容易通过。
23
如果银行拒贷了，该怎么办？
还有6个补救措施：
①提高首付比例；②更换贷款银行，前提是地产商有多家合作银行；
③考虑组合贷，商业贷款不够的部分换成公积金贷款；
④考虑接力贷，比如以父母的名义买房，子女作为共同借款人。
⑤追加担保人，能选择父母，兄弟姐妹或者两个资质比较好的好友。
⑥采用抵押贷款，只要资产价值够高，还是能申请到足够的贷款。
24
贷款合同的哪一条，99%的买房人不知道？
房价下跌，银行随时能收回贷款，并且强制拍卖你的房子；
提前还贷，银行会收取违约金。
25
网上很多大V说：
提前还贷等额本息20年，第6年还最划算；30年第8年还最划算，对吗？
不对，不还最划算。
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