小产权房网近来，北京也快马加鞭推进保租房建设。今年4月，北京市住建委、北京市规自委发布《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》，旨在强化技术服务指导，鼓励开发建设单位在此基础上根据实际需求提高建设品质，树立行业标杆。
在此背景下，龙湖冠寓及合作方京投公司积极响应并参与，由龙湖旗下企业改建丰台区郭公庄中街18号院5号楼项目，落地龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店，该项目成为《导则》发布后，全市第一个依据《导则》进行方案设计的改建保障性租赁住房项目。龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店的实施落地，将《导则》所描绘的保租房蓝图，从图纸变成现实。
龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店整体效果图
在业内看来，保租房想要有效兜住民生，需在建设、管理与服务等多维度上下功夫，政府激发“外脑”有效对接市场需求，营造舒适的行业环境，或将成为未来主流。
保租房精准对接城市安居新需求，龙湖冠寓造北京安居新“样本”
早在2021年4月30日，中共中央政治局召开会议上强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。《中华人民共和国2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，去年全国保障性租赁住房开工建设和筹集94万套。
对于北京这样一座人口数量超2000万的特大城市来说，做好住房保障更具有特殊的意义。“十四五”期间，北京明确了将争取建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，占新增住房供应总量的比例达到40%，让新市民、青年等群体住房困难问题得到有效缓解，促进实现全市人民住有所居。
在此背景下，北京市住建委、北京市规自委于今年4月发布了《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》，对保障性租赁住房的整体规划、配套设施、单体设计、室内装修等提出了明确的标准要求，对行业具有深远的意义。
具体剖析可以发现，《导则》首次提出并明确了公寓型租赁住房的定义及建筑类型，具有鲜明的北京特色，也提供了更多的租房选择空间。在户型方面，《导则》要求保租房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。在空间设置方面，《导则》提出项目应结合周边地区设施实际和不同租住人群需求，并兼顾全生命周期内的适应性，同时建议建设产业、居住、服务相融合的活力社区，倡导应用智能化技术，打造智慧社区。
这些要求应该说门槛并不低，但随着丰台区郭公庄中街18号院5号楼龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店长租公寓项目的落地，对该《导则》进行了高标准的呈现。
该项目位于丰台区科技园区东区南侧、地铁9号线及房山站郭公庄站上盖，周边交通便利，配套齐全，是TOD模式长租公寓的典范。项目原先为闲置的商业办公，通过龙湖旗下北京庆冠寓商业运营管理有限公司的申报和改建，可为丰台区科技园区及周边提供约700套（间）保障性租赁住房，户型主要为20-40平方米的开间、一室一厅，与旺盛的市场需求吻合。
龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店实景图
值得注意的是，该项目也是《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》（京建发〔2022〕105号）发布后全市第一个依据《导则》进行方案设计的改建保障性租赁住房项目。对此，市住建委给予了大力支持，列为贯彻落实《导则》的全市示范项目。
在有关部门看来，该项目既是对《导则》落地性的良好检验，也是对非居住建筑改建保障性租赁住房建设标准流程的不断探索，更是落实《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》的重要实践。对有效缓解新市民、青年人等群体住房困难问题意义凸显。
长租公寓肩负社会保障新责任，冠寓3.0打造从“住”到“享”生活新体验
长租公寓与保障性租赁住房之间能不能划等号，关键在于长租公寓能否肩负起保租房应尽的社会保障责任。《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》已经划出了明确的标尺，这对于想化身保租房的长租公寓提出了新的要求。
实践已经反复证明，硬件好坏只是长租公寓作为硬币的一面，硬币的另一面则是完善的管理服务能力，唯有此，才能经得起市场的检验，赢得了客户的口碑和赞誉，肩负的起企业经营和社会保障的双重价值，并可持续的发展下去。
长租公寓的本质是一种“服务消费品”，是“效率”“成本”和“客户体验”的极致体现。在民生底色与行业微利的发展路径下，三者之间不仅仅需要的重新平衡，更需要通过精细化、智慧化，形成一个体验改善、成本下降、效率提升的共进局面。
从这个角度而言，由龙湖冠寓旗下企业负责改建的丰台区郭公庄中街18号院5号楼项目，成为北京市第一个依据《导则》进行方案设计、改建的保障性租赁住房项目顺理成章。
从2016年开始，龙湖已稳定经营长租公寓品牌“冠寓”多年，积攒了丰富的经验。如今伴随着不断的迭代更新，冠寓产品及服务正向3.0版本全面升级，旨在为租客提供从“住”到“享”的全新租住生活体验，实现“真正的长租，想你所想”。
选择一个舒适的落脚地长住下去，是城市新青年融入城市的第一步，冠寓3.0首先在长住实用性考虑上进一步提升。在公寓的收纳空间上，选择了收纳功能更强的板式衣柜、箱式床体，进行立体收纳空间的扩容。冰箱容积升级、入户标配洗衣机、书桌升级延长、不同长度款式沙发可选等一系列更具有实用性的优化，让长住有更多的可能。
在颜值上，冠寓结合新世代客户的需求及当下的审美趋势变化升级，采用“莫兰迪”色系打造空间，并选用更加简约时尚的整体空间环境标识导视，且有不同颜色、肌理纹路的墙、地板及沙发、书桌样式的提供和选择，在不断提升居住品质感的同时，为租住生活提供更加美观舒适的视觉氛围感。
不仅如此，冠寓在为租户提供温暖、明亮、有爱的“五心”服务基础上，深入洞察客户诉求，持续丰富更多暖心服务，打造从入住前到退租后的租住全生命周期定制化增值服务，为租客带来更加贴心入微的关怀。部分门店在节日、生日之外，入住乔迁、教师节等专属节日会准备相应的小惊喜，带来生活的小确幸。针对客户年轻化、工作忙、品质要求高的特点，冠寓提供从入住前的搬家服务、入住后的房间保洁服务、衣物或鞋子的专业清洗服务，到退租后的打包等租住全链条服务，并结合实际租住场景，定制化增值服务内容，乐享龙湖珑珠会员等级权益，不仅体验便捷有品质，价格也低于市场。比如结合租住的小户型，相比市面上2小时起的保洁服务，冠寓推出1小时保洁、小容积冰箱专属清洁产品等。
而数字化，也是冠寓的一大优势，同时也十分契合《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》中要求设计符合智慧技术管理与服务，打造智慧社区的要求。甚至可以说，数字化平台是冠寓业务发展的底座。在过去，龙湖集团是行业内最早参与数字化的企业之一，依托龙湖集团多航道业务的高效协同，冠寓数字化、智能化得以不断增强。目前，龙湖冠寓数字化六大智能系统、数据化平台、九大链条工具打通全链条生态，覆盖90%的场景，围绕“投、融、建、管、退”等环节，为客户、门店、业主等提供了全周期的服务与支持。而通过全流程线上化产品的场景化服务赋能，冠寓进一步提升管理精细度，小到一个楼道堆积垃圾、电动车进电梯的安全监控，大到市场数据监控、宏观经营数据都能把控。在保证租户满意度95%高水位的同时，极大提升管理效率。
基于扎实的运营能力与水平，去年底由中国房地产业协会公布长租公寓综合性能评价首批12个项目名单中，冠寓有9个项目获评五星级认证，且在“宜居品质、绿色健康、智慧系统、服务管理”4类性能指标中表现突出。
龙湖冠寓的持续实践，证明了长租公寓作为很多“新市民”在城市的第一站，是有安全感、有归属感的居所，也同样证明了部分像龙湖这样的社会企业，有能力也有实力，承担起长租领域的社会保障责任。
闲置存量腾挪“保租房”新空间，优质运营商承接打造行业新思路
党的二十大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。住房保障体系方面，我国也已经明确了国家层面的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。“十四五”期间，40个重点城市更将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。
在《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》中，也鼓励利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房。特别是对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可改建为宿舍型（含公寓型）保障性租赁住房，城市闲置资源利用与拓宽渠道建设保租房不谋而合。
“十四五”时期，北京将争取建设筹集保障性租赁住房40万套（间），且支持社会资本与市、区属国有企业合作，通过设立基金、合作经营、参股投资等方式参与保障性租赁住房建设运营，培育壮大一批专业化、规模化住房租赁企业。联合“外脑”，成为保障和服务民生的利器。
龙湖冠寓作为专业的住房租赁运营商，在过往盘活存量的过程也积累了丰富经验。通过参与诸如老旧厂房、仓储、商办楼等的存量盘活改造，以城市更新、保障性租赁住房、TOD模式的租赁住房等形式，赋予一些城市原有闲置物业新生，充分释放其潜能。
例如，龙湖冠寓北京亚运村关庄店是一个国有企业闲置老旧资产焕新改造租赁住房的成功案例。龙湖冠寓深圳前海店是典型的TOD模式存量改造的租赁住房项目。此外，还有龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店原规划为办公，龙湖冠寓天津王顶堤店原是老旧闲置的宿舍等。
而保障性租赁住房方面，龙湖冠寓更是积极响应参与。截至目前，已有龙湖冠寓长沙金融中心店、龙湖冠寓合肥创富工坊二店、龙湖冠寓青岛新壹城店、龙湖冠寓西安体育学院店、汉寓丨冠寓武汉新荣地铁站店等多个保障性租赁住房项目落地并开业。福建、苏州等多个项目入选住房和城乡建设部发布的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》，成为当地标杆长租项目。龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店项目，也成为北京市第一个依据《导则》进行方案设计、改建的保障性租赁住房项目。
龙湖冠寓的实践证明，精细化的产品和多元的服务，保租房同样能成为长久可靠的居所。在冠寓，贴心的服务就让不少租户爱上这里。北漂夫妻王女士和老公在北京奋斗了5年，冠寓一直是他们温暖的家，“疫情期间，运营官会主动询问需求，帮忙取外卖、送快递、倒垃圾，暖心又踏实。”
现如今，温暖、明亮，已成为租户心中冠寓的关键词，也让冠寓成为越来越多年轻人钟爱的租住生活方式、乐于长租的温暖港湾。据统计，在冠寓租住时间超过3年的租户已覆盖全国32个城市的229家门店。
得益于战略笃定、稳健运营的坚持，冠寓在2021年首次实现了盈利，2022年以来，依然保持着积极向好的势头。截至上半年，龙湖冠寓全国开业房间数已超过11万间，时点出租率达到93.3%，大于6个月房源出租率95.4%，实现租金收入11.8亿元，同比增长11%。
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