小产权房网上世纪80年代前，同德围一派田园风光，出产了横滘莲藕、上步菜心、鹅掌坦马蹄等美食。
1986年，广州大力兴建解困房，解决国有企业中低收入职工住房问题，因与西关靠近，地价又便宜的同德围被选中，在小香港、通地铁的愿景下，人们蜂拥而来，3.59平方公里的板块内涌入二三十万人。
但是，小香港没有来，地铁也迟迟不见踪影，倒是货运场来了，同德围变成了堵城，交通难，加上购物难甚至如厕难，同德围变成了“痛得威”。
当广州发展一路向东，西部的同德围就成了被遗忘的角落。
2020年11月26日，广州地铁八号线北延段开通，在同德围设站，这个堵城终于突围。
除了地铁，同德围还引进了公立中学和三甲医院，昔日的难题正在改善。
因此，一些知名的开发商开始愿意在同德围拿地建楼盘。
比如广州老牌房企珠江实业联手广州水务拿下了同嘉路地块，取名为珠江嘉悦湾，预计今年第一季度亮相。
01
周边一手5万多
参考价值不大
珠江嘉悦湾是2021年4月拿的地，楼面价2万出头，加上一些配建成本，所以普遍认为这个项目将会卖4万+。
项目所处的同德围板块内的一手房很少，大多是楼龄比较旧的二手房。
在项目旁边是一个中型小区，叫岭南花园，近半年的二手房成交价在2.9万-3.3万/平，该小区楼层最高只有6层，是一个低密度的小区，居住环境比较舒适。
隔壁是岭南花园小区
除了岭南花园，珠江嘉悦湾周边大多是老旧小区或者单体楼，成交价多在3万以下，也有个别楼龄稍微新一点的小区，比如岭南雅苑，楼龄在20年以内，去年该小区的二手房成交价在3.2万-3.6万/平之间。
作为一个全新盘，珠江嘉悦湾4万+的价格在同德围板块来说，属于比较合理的价格。
也有人认为，珠江嘉悦湾应该参考万科金域悦府的价格，目前均价5万多。
但事实上，万科金域悦府无论是小区体量还是自建配套，都比珠江嘉悦湾更有优势，而且部分房源还低于5万。
珠江嘉悦湾目前还没开放售楼部
珠江嘉悦湾对比万科金域悦府最大的优势在于户型，89平做到了3+1房，而万科金域悦目前在售的三房户型是96平。
所以，珠江嘉悦湾可以通过低总价的优势来弥补体量小和配套不足的缺点。
如果珠江嘉悦湾开盘价格低于5万，对这个项目有意向的买家可以考虑入手。
如果开盘价格高于5万，我建议看看老黄埔、荔湾芳村和番禺新造等板块的楼盘，这些板块的发展前景会更好。
02
楼盘体量很小
只推两个户型
珠江嘉悦湾所在的地块是蚊型地块，体量很小，占地面积只有9000多平，比一个足球场（标准足球场的面积约是7140平）大不了多少。
这么小的地块，能建的楼很有限，只规划了2栋住宅，两梯四户的板式设计。
至于园林，会有，不过就别指望能多大了。
项目体量很小
体量不够，户型来凑。
珠江嘉悦湾最大的卖点在于户型，共有2个户型，分别是89平3+1房和109平4+1房，并且都是南向户型，80多平做四房，100平以上做五房，典型的珠实产品设计。
根据流传出来的户型图显示，89平3+1房户型做到了四开间朝南。
89平3+1房户型
跟大多数+1房一样，珠江嘉悦湾89平的+1房实际上是阳台改造而来的多功能房，面积很小，而且位于入门位置，用来做书房和卧室肯定不现实，一般只能拿来做储物间。
109平4+1房户型
109平户型更为惊艳，南北对流设计，而且同样做到了四开间朝南，采光和通风俱佳。
在户型设计方面，珠江嘉悦湾没得说，几乎可以吊打周边的楼盘。
不过珠江嘉悦湾房源不多，只有160多套房源，也就是每个户型只有80多套房源，碰上市场好的话，楼层好的房源可能要靠抢了。
03
离地铁600米
紧挨着高压线
除了户型设计的优势，珠江嘉悦湾还有交通配套的优势。
项目距离地铁8号线同德站和鹅掌坦站都是600多米，距离在建中的13号线二期松溪站1公里多，勉强可以说是双地铁环绕。
项目附近有两个地铁站
在通地铁前，珠江嘉悦湾所在的同德围板块是著名的交通黑点，被老广戏称为“痛得威”。
整个同德围地区仅有西湾路-西槎路一条路可以去市区，货车、公交车、私家车、摩托车都挤在一起，拥堵成为常态。
往返市区的公交都要走狭窄的主干道，负荷最重的同德乡站，停靠了21条公交线路，每天早上上班高峰期排起100多米长龙是家常便饭。
2020年年底地铁8号线北延段正式开通，同德围结束了没有地铁的时代，多了两个地铁站——同德站和鹅掌坦站。
当时有住在同德围十几年的粉丝告诉房叔，以后去市区很方便了，只需要十几分钟，换作以前坐公交车，路上塞塞堵堵，没有一个钟到不了。
同德围交通路况改善了很多
其实从物理空间来说，同德围距离主城区的距离并不算远，但长期的交通阻隔，以及大量人口的涌入，交通之外的环境、教育、医疗、治安等问题均未能与市区接轨，造成了社会和心理上的疏远。
好在，从交通到教育，再到商业和医疗，同德围都在慢慢变好。
2014年同德围南北高架桥正式开通；2015年六十五中学同德新校区揭牌；2017年，同德围首家公立三级甲等综合医院揭牌；2020年大型商业中心悦汇城开业，地铁8号线北延段开通。
但提到居住环境，同德围还是备受诟病。
以珠江嘉悦湾所在的地段为例，门口是一条双向两车道的道路，旁边还有一个物流仓库，平常会有货车出入，加上道路两边有居民楼，楼下停了很多私家车，遇到早晚高峰，很容易会造成拥堵。
周边道路狭窄
我在现场走访的时候发现，珠江嘉悦湾北侧有一座高压电线塔，目测距离不足10米，会不会对人的身体造成影响，不好说。但在视觉感官上肯定不好看，也存在一定的安全隐患。
项目紧挨着高压电线塔
从珠江嘉悦湾的名字可以看出，项目依水而建，西侧不到100米处是石井河，算是河景房吧。
河的对岸则是松北工业区，主要是一些制衣厂和物流园，景观很一般。
虽然环境一般，但该有的配套都有。
例如幼儿园、小学、商超和商业中心，幼儿园有明德幼儿园，中小学有明德小学（明德校区）、岭南花园小学和六十五中学初中部（明德校区），其中明德小学是省一级公立学校，岭南花园小学则是民办学校，具体能入读哪所学校，还要看教育局的政策。
附近有省一级学校
最近的商业中心是新都汇，档次比较低，想要逛街购物，得去到2公里外的悦城汇。
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