东莞牛山小产权房(涉及7大旧村改造项目)

文冲（石化路以西）的现状城中村，位于广州市黄埔东路以北、石化路以西、乌涌河以东、万科城市花园以南，总用地面积约50.49公顷。改造范围内共有1916户，4896人，现状总建筑面积为60.19万平方米，现状毛容积率1.27，建筑毛密度38.9%。改造后项目规划总建筑面积201.15万平方米，计算容积率建筑面积151.42万平方米；其中，复建安置区计算容积率建筑面积76.96万平方米，融资区计算容积率建筑面积74.46万平方米。项目按照“自主开发，整村改造”的模式实施改造，已于2009年开工建设，项目预算总投资约89.73亿元。项目包括6个地块（详见下图），具体如下：

2009年6月4日，苏泽群常务副市长主持召开市“城中村”改造工作领导小组会议，会上通过《文冲（石化路以西）城中村改造方案》，文冲村改造正式启动。

项目主要手续历程

1．2002年“撤村改居”开始构思城中村改造，主动开展城中村改造的摸查和前期工作，做了大量的可行性研究，编制《文冲旧村改造新村建设规划》。

2．2006年委托编制《文冲石化路以西城中村改造方案》。

3．2007年，文冲经联社成立专门的城中村改造办公室和工作领导小组，并编制项目改造方案和拆迁补偿安置方案。

4．2008年对项目改造方案进行表决并一致通过。

5．2009年广州市政府确定文冲石化路以西城中村改造项目为全市52条全面改造城中村名单之一。2009年6月广州市城中村改造工作领导小组会议（穗府会纪〔2009〕151号）批复改造方案。

6．2010年文冲经联社组织表决通过《文冲石化路以西城中村改造拆迁补偿方案》，并开始与村民签定拆迁补偿安置协议。2月26日获得广州市规划局《关于原则同意城中村改造方案的复函》(穗规批〔2010〕51号）。

7．2012年1月31日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗规批〔2012〕18号）。

8．2016年11月23日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗国土规划批〔2016〕75号）。

产权情况

文冲城中村改造项目总用地面积约50.49公顷，其中现状保留养殖水面4.18公顷，河流水面1.97公顷，其余44.34公顷为建设用地。改造范围内土地原为文冲经联社及有关生产社的权属集体用地，根据广州市城市更新有关政策，项目全部用地已完成集体建设用地转国有建设用地审批手续，并由市国土部门按有关规定和程序将全部复建安置区约26.62公顷用地划拨至项目改造主体广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司，将全部融资区约23.87公顷用地协议出让给项目改造主体广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司。2012年1月31日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗规批〔2012〕18号）；2016年11月23日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗国土规划批〔2016〕75号）。

改造情况

项目改造后，回迁房屋全部为电梯高层洋房，建筑质量良好，建筑密度约为17%，社区配套公共服务设施建筑面积近6万平方米，中学、小学、幼儿园、居民健身场地、肉菜市场等设施一应俱全，社区居住条件得到极大改善；村集体物业面积从12万平方米增加至17万平方米，通过统筹规划，高端打造，结合良好的交通地理区位，以及主流群体的消费习惯，引入租金收益更高的休闲娱乐、餐饮购物等业态，构建多元化综合商业体，集体收入将大幅提高。项目注重保护有历史价值的建筑物，文冲碉楼、陆氏大宗祠及周边历史建筑原地保护修缮，并在此处规划大型文化休闲广场，使得旧村原有的历史文化脉络得以有效的传承。

项目改造模式

1．改造类型：政府主导，文冲集体经济组织自主改造，成立全资子公司为改造主体。

2．资金来源：政府不投入，改造成本全部由融资地块协议出让取得改造资金。

3．文冲集体经济持续发展：改造后村集体利益不受损、居民生活水平渐步上升，为保障文冲集体经济可持续发展，规划在复建现有12万平方米集体物业基础上，另额外增加4.7万平方米的复建村集体物业。

改造成效

1．建设成效

项目于2010年6月正式启动签约工作，截止目前，文冲（石化路以西）城中村改造拆迁补偿安置协议的同意率达93%；截止至目前，已搬迁并拆除的房屋有2025栋，占比82%，未搬迁房屋有470栋，占比18%。

（1）回迁安置房交付和建设情况。本项目已累计向村民交付了33.9万平方米，共2808套回迁安置房，包括一期B1-B3栋、二期B4-B6栋、三期G1栋、四期H3栋、五期C3C4栋及六期I5栋，占本项目回迁安置房住宅总建筑面积比例为77%。目前正在建设施工的回迁房共11.6万平方米（共822套），其中七期H9H10H11栋（6.5万平方米、372套）已结构封顶，四期H4H5H6栋（5.1万平方米、450套）已施工至正负零。另外，受拆迁影响未开工的住宅部分约12.16万平方米（四期H1H2栋、五期C1C2栋及八期H7H8栋，合计920套）。截至目前，该项目安置房已动工建设比例达85%，回迁安置房住宅部分已累积交付比例达77%，已签约居民每户至少分到1套2居室以上的房屋。

（2）公建配套建设情况。本项目已建成并验收移交的公建配套共计2.12万平方米(广大附中J1栋、消防站XF1栋、文化活动站、公交站及垃圾站)；正在建设安置区地块四内独立占地的1所小学J2栋、1所幼儿园J3栋，用地面积2.29万平方米，建筑面积1.78万平方米。二者共计占本项目公建配套面积的比例约67%。

（3）古建文保修缮情况。项目文物保护总共35处，总建筑面积9517平方米，现已完成文物建筑11座，面积4380平方米；其中原地修缮6座，面积1195.4平方米，迁建重建4座，面积757.6平方米；新建文化中心面积2427平方米。

（4）融资房建设情况。项目共完成融资房销售面积约15.42万平方米，占融资区总建筑面积比例14.35%。

2．改造对产业转型升级和城市扩容提质的影响

文冲（石化路以西）城中村改造项目改造前1916户，人数4986人，改造后居住人口将达到3万多，建筑总面积将从60.19万平方米扩容到199.25万平方米。改造前简单的集体物业模式转变为现代化商业集中圈，主要为集体物业地块三规划方案编制时充分考虑东侧紧临沃尔玛、地铁5号线文冲站的利好（计划将地块引入集中商业地下室），在地块东侧布局了集中商业与办公楼，由此形成商业、办公、大型生活配套、交通的组团并制造大沙东商圈的活跃节点，极大提升集体物业的价值。城市主干道黄埔东路的商业建筑（地块四商业部分L-8、L-9栋与融资地块六I5栋）统一规划，提升城市界面的形与品质，并按统一运营为基调进行整体商业业态规划与落位，提升商业综合竞争力。文冲古建筑群规划修缮建成后，古建筑群将成为民众观赏休闲、文化交流和活动经营的好场所，提升了以“文化”为主题的品质社区，成为打造城市特色名片的重要资源。

主要措施

在改造原则上，按照“政府政策主导，文冲集体经济组织为改造主体；政府不投入，改造成本全部由拍卖地块所取得的资金来承担；转制社区集体利益不受损、转制社区居民生活水平不降低、保障转制社区集体经济可持续发展”的原则统筹谋划。

在改造模式上，前期采用“搬积木”形式滚动发展。将多个地块进行“拆、建、补”，即把一号地块的村民先临迁出去，建成新楼后，再把他们安置回来，同时也把二号地块的拆迁村民安置进来，跟着再拆二号地块，二号地块建好后，接着是三号、四号地块、以此类推；根据工作进展实际情况，目前采取的模式是“拆卸动迁成熟一片，见缝插针建设一片”。在改造模式上还将旧城更新安置与城中村改造融资密切结合，既解决了旧城改造安置用地难问题，又为整个城中村改造提供了资金支持。

在总体规划上，采用商住分离的模式。改造后的地块将分为三个部分，一是居民的回迁安置地块，用来建设居民的回迁房；二是文冲的集体物业建设地块，用来建设文冲集体经济项目；三是拍卖地块，用来建设商品房、商业区等。商业建筑主要集中在大沙东路、黄埔东路主干道及地铁5号线文冲站周边，形成繁华的商业氛围。住宅建筑沿原有鱼塘、河涌水系形成点式布局。主要公共建设配套设施包括了2所幼儿园、1所中学，1所小学、居民健身娱乐场所、文化站以及变电站、消防站等。安置房的户型要求，由回迁户代表参与设计，并建造多套面积不同户型的板房，供改造地块的居民现场观看，提出相关修改意见。安置房设计新颖，结构合理，功能齐全，并带有简洁装修。保留0.12万平方米的古建筑物，以陆氏大宗祠为中心，形成约3万平方米的古建筑群休闲文化广场。

在创新工作机制上，从区公、检、法、司等部门抽调人员组成区城中村改造工作组，派驻到文冲、横沙和茅岗等旧村改造项目一线，重点突破动迁难题，全力确保社会稳定。工作组严格落实“五同”制度，与社区人员同工作、同学习、同生活、同加班夜访、同研讨，采取“听、查、看、问、访”等方式，收集和掌握村民的思想动态和诉求，定期向区有关部门汇报反映，有效发挥“连心桥”作用。工作组成员采取先易后难、以点带面、多管齐下的方法，打政策牌、感情牌，算经济账、未来账，取得村民的信任、理解和支持。在征地拆迁的攻坚阶段，主动约请重点对象，会同社区干部和经济社社长当面沟通，促进分歧达成一致，有效发挥“润滑剂”作用，有效促进项目签约动迁和动工建设加快实施。

存在问题和原因

由于文冲等旧村改造项目成本核算中并无考虑城市基础设施配套费，且项目难以符合棚户区改造相关标准和要求，导致文冲项目后续复建安置区物业无法办理城市基础设施配套费减免手续，对项目改造资金平衡和建设实施造成影响。