2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源_深圳村委统建楼以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问
提问：雕叔，买上买房资格就到了，想问下现在成都二手房市场怎么样，你建议买二手房还是新房带装修的，现在新房都挺贵的，价格比有些二手房还高，后面价格差距会缩小吗？
回答：现在成都新房整体被限价，但开发商大多都是开出改善型加装修的房，这也加大了刚需预算，性价比有些还不如二手房，所以更多刚需愿意等，一旦出现性价比的都拥峰而上。而二手房市场却在水深火热中，随着以后市场新房价格逐渐上涨，很多人目光又会转入二手市场的，另一个是未来三环内土地越来越少，新房自然也会少，很多人都是在市中心工作，那只有入手二手房。而且在现在的市场环境之下，限价在很多盘中其实已经失去作用了，很多楼盘已经超出限价“限”的那个价格了。
提问：雕叔你好！川发和公园传奇5年后的二手市场预计能达到什么水平，各有什么优缺点?有人说5年后这两个盘二手市场价差不多可信度高么?
回答：这个问题应该没有人知道答案，敢给你说答案的要么不用负责，要么就是算命的。我只能说，川发天府上城的性价比会略高一些，它清水1.4左右，公园传奇精装2.1左右，但是装修的部分其实也就值个1000多块钱吧，所以他们之间的实际价差大概在5000-6000元一平。这个价差，对于一个首改产品来说，还是比较大的了，所以川发性价的比会高一点。至于5年后，各自的价格在多少，有太多不可控因素，但万科总得来说地段会好一些。
提问：雕叔你好！最近对成都的房子有一些疑问，所以我向老师请教。成都主城区太升路有一栋名为天府公寓的二手房，建于2000年。就一独栋名为公寓性质是70年产权的住宅性质，里面都是被拿来办公开公司，电梯拥挤，环境混乱，没有居住环境的混乱，物业管理也是虚拟的，但是优点就是价格超便宜，单价是186平方米，单价为8千多平方米，单价差不多可以接近零首付，房租可以支付每月还贷的钱。周边几百米就是春熙路，旁边的老破旧1.4万。它的价格仅是周边新房的6%折扣，但从交易价格来看，过去几年里，这个社区只上涨了30%，但成都市场在过去四年里至少上涨了100%。为什么这座独栋住宅的崛起远远落后于市场？在2016年初，它对周围的新房有40%的折扣，但现在它对周围的新房只有60%的折扣。为什么它和周边的二次新房之间的价格差距正在扩大？难道不应该是房价越贵，价格差距就越小吗？即使是老旧和破碎的房屋也能跟随市场的上涨吗。这座独栋建筑值得买吗？这座独栋住宅的未来增长会追上它周围的房子吗？
回答：你好感谢赞赏！成都二手房市场上有个产品叫老破旧，或叫老破小老破大。你所说的天府公寓建于2000年，面积超过140的大户型，这都是属于老破大了，经常提醒买房者买老楼需谨慎，这种房没开发商，没有小区环境，交易流通性小，处于楼市产品链的最底端，涨幅小，以后都是靠片区的均价带动。你看着两年的老破大的走势，并没有涨多少，整体来看都处于很尴尬的。坦率地说，在成都这样的房子是不推荐普通百姓去碰的。但在往北到深圳的城市，如果位置和租金足够好，在专业人士的指导下，你也可以试试。为什么租金足够好，因为你不能只是打赌办公室工作的比例会减少。
提问：雕叔我亲?买了套远偏贵商业中?的商铺，开发商还在修建下?期，?前前两期发展很弱，挂中介近?年没??问，现开发商合作公司说三分之?价回购，想听听您的意?，是否该出?？还是换?法？怎样的?式出??较好呢？
回答：已经掉坑?了还能怎样。如果确实偏远，?且不是临街底商?是集中式商业的话，早?脱?吧，就当交学费了。
提问：雕叔你好，昨天看您回答了，不建议买惠州的房产，也看了您之前的评论，不看好惠州未来的发展。我之所以考虑惠州大亚湾的房子，也有刚需部分的，目前在坪山上班，在坪山租房子，如果购置大亚湾的话就可以不用租房子了,工作稳定的话目前5-8年考虑自住使用，那个时候惠州一手房应该也开发完了吧?二手房还不好出手吗?现在有几个方案您给个意见！1:新乡房产出售，到手八十，大亚湾购置一套小三房，还剩三十，过两年攒些首付再东莞考虑购入一套小两房。2:新乡房子不出售，(目前新乡房子月租金2千)在惠州大亚湾购入-套小两房。3:新乡房子出售,东莞入手一套小三房，惠州租房。之所以考虑大亚湾房子，是因为距离坪山最近，上班方便。
回答：你好,选择方案三最好，将来收益率更大。建议可以这样操作，东莞买一套二手次新带精装的小三房,然后给出租掉，惠州选择租房住，用东莞租金填补惠州租房。东莞选择临深板块凤岗塘厦。这样过几年后，东莞房子收益一定比你在惠州买房回报率大。
提问：雕叔刚加入，请问南昌新力时代广场这个楼盘未来有升值空间么？18年1.7万带精装买的，现在感觉有点偏考虑置换到红谷滩中心区，长久来看更保值增值点？置换的话买卖顺序应该这样？
回答：我觉得卖掉置换到红谷滩中心区没问题。红谷滩是南昌的核心，三角洲为中点，价值以梯度位四散开来，未来红谷滩会一直是南昌价值高点。置换有两种情况：一个是先卖再买，一个是先买再卖。1、先卖可以先拿到钱，然后钱票在手再去买，这样更加稳妥，但要买的房子可能会涨价。2、先买再卖，就是先想办法借钱买房，然后再把房子卖掉，还之前的借款，这种做法更激进，对现金流要求很高，而且卖的房子也不一定能卖出合理价位。具体怎么选主要还是看市场的情况。上涨阶段，建议先买后卖，下跌阶段，建议先卖后买，横盘阶段，都可以，但还是先卖后买比较好。原因很简单，市场上涨的时候，买到心仪的房子才是重点，所以要先买锁定房源，而楼市集体普涨，后卖也能确保卖出高价。同样，市场下跌时，先卖能提前拿到资金，市场变冷房价下降，后买有机会能淘到更多笋盘。横盘期，两种做法其实都没问题，但先买一般资金有限，而且卖的周期过长，房价整体平稳，所以先卖后买也来得及。
提问：雕叔你好，坐标：在成都东二环（成华区）有一套90平米左右的套二（2010年的房子，市值165w左右），便于孩子读书，生活圈成熟生活便利，交通比较便捷（两条地铁线，不过都要各自走8分钟和15分钟左右），小区门口有社区巴士和5条公交线，走12分钟左右有高架快速公交；有成华区对口的中等偏上的小学；附近走路10分钟或20分钟或者30分钟有对应几个商圈（均可坐公交达到）；另一套房子在犀浦，140平米，套四，（目前市值290W左右），临地铁（出门5分钟走路可到），生活圈较为成熟，生活便利，周边有几所较高品质的幼儿园，小学有私立（需坐一站地铁）和一般公立；目前想出售一套，为年龄大一些后改善居住条件，想到南门或者天府新区（天府公园西侧）买一套房子，等45-50岁后居住，请雕叔，指点迷津。一是，该卖哪一套（东二环老小面积房子还是犀浦新大房子）？二是到底天府新区的房子值不值得买？为5-10年后居住考虑，是在天府新区买还是南门或者其他区域买呢（可承受总房价不超过420W）？，再者，没拿到房产证的房子，想交易，该怎么操作？”
回答：先从后期发展和升值空间、抗跌性来说，成华区肯定是优于犀浦的。10年左右的房，再持有个5年也还算可以的。不过唯一不足的是2居室，如果是个3居室后期出售肯定会更好一些。还有140平基本属于改善型住房，对于刚需人群来说，面积大，总价高，所在出售的时候，会有些困难。再来说交通，走路5分钟和8分钟没什么区别。所以我的建议是卖犀浦，但是，按照你的描述，你的新房应该没有拿过到产证，没有拿到产证的房不能按照正常的流程来买卖，一般都是先交一部分定金，等拿到产权了再过户，继续后面的交易。其实我的建议是，5-10才居住现在没有必须现在考虑改善，改善就是希望居住环境和周边配套好。现在你觉得不错的，等到5年后你又觉得不行了，这样你真的是错了5年-10年最好的投资时机。目前天府新区整体的价格都有一定程度的溢价，现在买入可能会有5年的横盘期。如果你一定要考虑，可以考虑高新区和成华区，这些盘你考虑一下：华润24城?鲁能城?万科金色乐府?招商中央华城?华润凤凰城融城理想时代晶科，融城理想，英郡，怡丰新城，远?等！
提问：雕叔你好！本人已有天府新区资格，手上子弹110以内，想买个小套二或三。外地出差，最近三年没有居住需求，网上看了三个月，眼花缭乱，中介又各种套路，求推荐靠谱区域或楼盘。多谢。
回答：子弹110万以内，只能买个小套二。买二手房其实套二比套三要划算，因为绝大多数人第一购买需求就是套三，相对来说套三的二手房价格，比套二，会有溢价。天府新区，你这个价位，买套二套三，没有太合适的推荐，建议成华区，电建美立方，蓝光coco国际，这些楼盘可关注。
提问：雕叔你好，新人报道，生活在四川美丽的广安，首次提问，广安这几年新开发的楼盘很多，不知道怎么选择，就广安而言枣山跟东南片区你认为在哪买好点？子弹60个左右，打算买来自住，感谢！
回答：你好！广安的这两大板块，目前都处于发展阶段，一个属于枣山新势力，一个属于官盛新贵族，感觉比东南片区规划得大。土著建议买东南片区，学校医院银行菜市场娱乐餐饮全有，各种配套齐全，生活自住更方便。枣山现在发展得挺快但是学校医院不行，发展没有东南片区好。另外说说三四线城市如何买房：1.尽量买学区房。任何城市，对学区房的追求总是趋之若鹜，三四线学区房的房价还是稳中有升的；2.尽量不要买楼梯房。楼梯房是上个世纪的产物。它象征着车位不足、花园不大、外立面不好看、居住舒适性低，这种产品往往意味着流动性差，未来想出售的时候，因为年限更长而更加不好贷款；3.尽量买标杆盘。即你所在地级市最好的那几个盘，虽然贵，但每个城市都有精英商界成功人士，他们对居住舒适度的要求不会低于一线城市，买入这样的房子意味着后期的流动性也不会太差。总之，随着收入水平的提高，人们对生活质量的追求也是不断变化的。三四线城市买房，一定要买符合现代人居标准的优质住宅，才能保值！
提问：雕叔你好，我和我老公都是稳定职业，目前我们在成都有两套住宅（已出租一套老房子一套蜀都16年买）和中港一套60几平的公寓自住，我的公积金3000多每月未用，老公的在还房贷（他是省直公积金）我在地级市上班有套小住宅自住，每月收入在2万左右（不含租金），手边存款十几万，请问雕叔怎么规划好一点？因为成都限购，我们打算再买套住宅养老，孩子今年大学毕业打算继续读研究生，还是等孩子工作后再买在孩子工作的城市？谢谢
回答：首先我建议你把眼光放长远一点，养老房当下并非核心需求，过早买入空置浪费资金成本。另外你们持有的资产不算优质，更应该考虑优化资产配置，提升资产包的增值能力。老破旧和公寓都是不看好的劣质资产，长期看，跑输大盘。建议全部出手，置换一套核心地段住宅，如果置换后还有多余资金，可以考虑利用你孩子房票，提前买入一套，用资产追资产，将来你孩子确定发展城市，可以再出手置换，投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，到底是要自住，还是投资。
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