深圳买小产权房安全吗(深圳小产权/给大家分享四点干货,想买小产权房的你不得不看!)买深圳小产权房要注意什么,

 

不是我不想回了,于是乎这篇文章就诞生了,文字有点多,希望你们能认真耐心的看完,绝对的受益匪浅,小婷一共总结了以下4点来讲解!

1,深圳这么多的小产权房是怎么来的?

2,深圳小产权房的房屋类别和落户情况!

3,在深圳买小产权房,应该从哪些方面入手?

4,如何成为深圳小产权房领域里的专家?

至前后左右都是握手楼,采光和隔音都极差,导致毫无隐私可言,居住体验仅次于贫民窟。

而有些城中村建的农民房整齐划一楼宇间距相对合理,容积率也高了不少,最直接的是居住体验的改善得到了提升,这一类城中村大部分建设时间离现在更近,房态也保持更好。

那么造成这种建设差异的原因到底是什么?这还要从1992年6月18日发布的《关于深圳经济区农村城市化的暂行规定》说起。

对,就是跟你们熟悉的京东618同一天生日的那个6月18号。规定要求将特区68个村委会,包括沙河华侨农场和所属特区类常驻农业户口的农民,渔民以及蚝民全部转为城市户口,并且对原村集体土地进行征收,该规定目的是因为深圳经济特区自建立以来特区农村的经济发展,村镇建设,生活环境都发生了重大的变化,为了适应这种变化和进一步发展经济提高人民群众的生活水平,加速特区社会主义现代化的建设,实现把深圳建设成外向型多功能的国际性城市的战略目标。 那么翻译成大白话就是深圳要经济转型了,经济转型背后是需要产业形态和工种类别大换血去做支撑的,把大家从农民变成城市人,也是为了更好的适应那时的深圳,由于大部分土地都是种植着农作物的农业用地或者荒地,大家也都是农民,农村城市化意味着农民的身份变了,靠着作为农业用地的补偿标准所产生的收益是远不及盖楼所带来的,所以由此打开深圳小产权第一波狂热建设期。

一转眼时间来到了7年后的1999年的2月26号,这一天《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》出台了。

该决定对违法建筑及其范围进行了界定,对坚决依法清理拆除违法建筑及违法行为做出了相应的规定。但无奈的是这一文件它只有纲领,没有具体执行的指导细节,加上执行的力度和民间的阻挠,大家反而在法不责众的心理暗示下引发了第二波的大众抢建潮。

四年后的2003年的10月30号,深圳ZF发布了《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的通告》

这一次的通告跟92年的那一次何其相似,除了将龙岗,宝安两地的村民全部转回城市户统一转为国有土地外,补偿标准与92年几乎没有太大的差别,然而这时候的村民对房地产市场的价值认可程度早已不可同日而已,反而引发了大量村民,甚至涌现出了村干部带头以种楼保地的方式来与之对抗的场面。

2012年可以称之深圳小产权房的终结年。2012年出台号称史前最严的小产权房禁令法规《深圳市查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核办法(试行)》。《办法》第一次把违建增减量列入区大佬的政绩考核,考核结果直接与帽子挂钩!在《办法》实施阶段到2013年间,还引发了一个抢建的小高潮,但随着一些区域的主官被调整及沙井某位传奇大哥东窗事发,深圳小产权增量正式终结!

现在沙井、公明、及其他方的一些烂尾楼,基本上都这个时期抢建被叫停的见证!

深圳农民房增量市场结束时,它的体量早已达到了惊人的507万套,按一户平均住两个人来计算,住在农民房里的也已超过千万人,而这500多万套农民房的业主现在至少有一半早已易主。

二,深圳小产权房的房屋类别和落户情况

农民房:又名自建房,宅基地房,村民房,是本地村民在个人的宅基地上建起来的房子。大部分农民房一般很少会进行建筑前的设计,而是找施工队直接进行修建,所以建造出来的房子会比商品房要简陋粗糙,这也是农民房便宜的主要原因。但同时,农民房根本性质上隶属于小产权,只是部分农民房比起其他小产权房可能会在户型美观上稍有落后,配套设施也会稍有不足。

深圳各区域农民房目前的落户状态

龙华区域:龙华和大浪的农民房基本都能落户,民治有部分村委盖章的农民房能落户,观澜的农民房不能落户。

龙岗区域:只有坂田有部分村委盖章的农民房能落户,其他区域都不行。

光明区域:以前光明区的农民房都能落户的,但是自从6号线开通之后,就全都不能落户了,包括村委统建楼。

宝安区域:农民房都不能落户。

坪山区域:农民房都不能落户。

关内区域:农民房都不能落户。

村委统建楼:又名统建楼,统建房,是一种村委和开发商合资建造的小产权房,或者是村委自己建造的规模较大,户型实用率较高的楼房。统建房是属于由集体土地上统一建造的一种房产,其土地并不属于国有土地,而是集体所有,除了部分房源会对外销售,由村委过户,其余大部分都是分给本村村民的房子。简单来说,就是跟村委有直接关系的小产权,这类房屋可以落户,且落户概率也会高于一般的农民房,加上因为集体所有的原因,统建楼的建造和设施都比较完善,设计等各个方面的负责程度也都很高。

深圳各区域村委统建楼目前的落户状态

除了光明区域,其他区域的村委统建楼基本都能落户。

军产房:军产房是指房屋所有权归属于军队的房屋。依据中华人民共和国住房与城乡建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条规定:军队房屋产权属军委、总部,所有权性质属军产,“产权单位”填总后勤部。

因此,军产房所属人只拥有使用权,无所有权,在购买军产房时,不用去房产局办理房产证,只需直接到部队后勤营房科办理使用权过户,交一笔过户费即可拿到军产证。不过,自2015年后,不再单独发放军产证了。

深圳各区域军产房目前的落户状态

目前所有的军产房都不能落户。

拆迁房

指的是某一片区有旧改规划!这时候,价格就会在周边商品房价格的25%左右!

以《龙华上塘片区华润旧改》的项目来说:周边房价封顶10万+,均价在8万5左右,那边拆迁范围内的房子,现在已经要卖到3万8-4万1了!完全超过了25%的范畴。因地制宜,区划发展,开发商等多种因素造成现在这个价格!如果这个片区已经入驻了开发商,且在政府官方网站正式公示立项信息的时候,价格基本就是在周边商品房的35%-45%。

以《光明薯田埔佳兆业旧改》的项目来说:旁边宏发嘉域在贝壳的均价在6万左右,现在薯田埔基本是2万6-2万9,到了周边商品房价格的48%,这个项目现在是立项尾期,年后即将启动签约。而且里面6成-7成是瓦房!进度会非常快!

回迁房

指在原地拆迁安置的房屋,是某一旧改片内,房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业,回迁房基本就是旧改的最尾声了,除了还没有出房产证之外。这类房子需要房票,手续和二手房交易是一样的,不过由于回迁房是没有土地出让金的了,所以在二手过户的时候,会要买家补交地税。

指标房

是某一旧改片区内,已经可以签约的房子;一般是签约移交物业到拆迁阶段。这类房子产权属性,补偿方案已经相当明确,并在开发商已经签约移交物业的,通常这个时候,价格马上会跳到在周边商品房的60%-80%,这类房子问题是购入资金成本较高,投资周期较长。要么在项目尾声卖出,或者在拿到房产证的时候出手!

以《宝安河东佳兆业旧改》项目来说:周边商品房均价在8万左右!但是签约的指标房价格已经去到了6万多了,到了周边商品房价格的75%了!

大红本房

指的是,整块地或者整栋楼有一个红本,但不能分割成独立红本的房子的称呼!

最大的区别是用地性质的不同,市场红本房主要是居住用地。大红本的用地性质则比较多,目前市场上常见的有:配套服务设施用地、普通工业用地(M1)、新型产业用地(M0)、仓蓄用地等等。

这几类地,只有新型工业用地可以分割独立红本上市销售。虽然可以销售,但也是有要求的,比如要以公司的名义来买,对公司行业的要求,买了之后要求纳税年限等等。此类用地最典型的案例就是龙华恒大时尚慧谷。

为什么要以公司的名义来买呢?是因为房子的用途是产业园配套单身公寓、宿舍或者是产业研发用房,主要面向的对象是企业!

其他的几类如:M1、仓蓄用地、配套服务设施用地等等,都是不可分割转让。

大红本有正式的报建手续和埈工验收(四证齐全,只是没有商品房的预售许可证)

其实大红本房是深圳近两年才出来的新型房产,非常火爆市场。

深圳各区域大红本房目前的落户状态

大红本房全部都不能落户(居住用地类以及用途是住宅的例外)

三,在深圳买小产权房,应该从哪些方面入手?

NO1,需求+踩盘+规划

接下来请各位朋友收起小桌板,把耳机放下,跟着小婷的思路来梳理一下。

1,首先,买房的需求有两类。投资和自住。两者的选择方向是完全不一样的。自住考虑的是离上班地点近,而投资首要考虑的就是收益率。所以咱得首先想想,优先级最高的是什么?

3,找好了标的以后就要准备踩盘的事情了!

准备好一份文档,记录想要踩的盘和报价,证书情况和踩盘总结。这样可以方便你在选择困难的时候综合比较,选择最有综合优势的房子

4,实际踩盘。

踩盘的细节可以查看我以前发的文章,同时需要注意的是,可以多找门卫,住户了解当地的情况。你所看到的不修边幅的人,有可能在这个村拥有好几栋农民房,他们比你更渴望更期盼村里有规划拆迁。而且投资客的朋友很可能也是投资客大家信息互通,消息会更早一些。

NO2,了解深圳小产权房,学会避坑

不是所有小产权都值得入手,像统建楼,农民房,军产房,工业宿舍楼等都属于小产权范畴,但这里只有统建楼或独栋农民房是值得入手的。农民房的认证包括:猪肝本,绿本,红本,两证一书,历史遗留,无证。

除了绿本,其他都可以买。

方要拆迁,原业主眼红反悔了,单方面作废合同也是可以的,官司大概率都打不赢。最多,把之前购房款退给你,不至于让你亏太多,这已经是最好的结局。所以大家看房时或买房前一定要确认房源手续,碰到这种绿本房,再便宜,户型再好再大也无需留恋,转身离开即可。

但是想买到收益最大化,安全程度又最高的小产权,只是避开绿本房是远远不够的。这里还涉及到土地的性质,房子建成的时间以及房源所处的地块位置。

土地性质:包括居住用地,商业用地,工业用地,文化用地,居住加商业用地,在不涉及ZF的土地整备前。这些土地性质都没什么大的问题,如涉及到土地整备,补偿标准是不一样的。

建成时间:大家记住一个数字0962,这是一个时间分界线。在深圳,凡是2009年6月2日以后盖建的小产权都属于违法建筑。

不过,大家别一看到违法建筑几个字眼,就一棍子打死这些0962后的小产权,如果只是短暂居住3~5年过渡,只要位置不在靠山靠水的生态保护区,都问题不大。遇到土地准备,0962前后的赔偿标准差别是很大的。例如0962前补偿标准11800一平,0962后一半不到~

地块位置:这里的风险主要在于,房源位置要远离那些靠山靠水的生态保护区域,跟买商品房选址逻辑相反,这些区域属于生态红线控制区,也是最容易被整备的区域之一。

另外,对投资客多说一句:如果有博旧改的心,愿意长期持有并等待,重点找不在综合整治范围内的房子。

由于历史原因,深圳小产权的数量占深圳住房总量的一半,这么大体量要全部强拆,无疑会引发超级社会动荡,但凡ZF脑子正常点,不会去干这种吃力不讨好的事,但这并不意味着所有小产权都值得买,根据上述几个点选出来的房,能帮助大家最大限度避坑。

NO3,小产权房交易如何确保相对安全?

很多人担忧买小产权不安全,没有类似于国土局这样的地方备案正式过户,也没有本本在手始终不放心,其实大可不必,直接说事实,小产权交易市场在深圳已经存在30多年了,小产权交易安全的很,不敢开口100%安全,但不会比商品房交易低多少,最主要的原因是什么?

大额交易,实名签字,一旦有事,必然诈骗,这种事情甘愿冒风险的是直接送人头,一查一个准。

小产权的房东验证方式有不少: 物业、律师事务所、水电过户(部分)、村委、网格中心、中介。

买整栋的,村委过户,网格中心备案,盖章签字;

买单套的,律师见证,从建到卖全部生命流程资料查验,留实名信息,合照留影,转账过户,当天收房换锁。

更有经验的人买,会事先查法定图则、是否列入综合整治、是否绿本、是否猪肝红、两证一书历史遗留齐不齐、如宣传旧改有无立项、如是回迁房签约率多少如何补偿等。

有些人担忧安全,中意去买村委建的统建楼,导致统建楼价格高于普通个人建的,其实差别没那么大。统建楼有些也很高大上,跟商品房无异,住着也挺舒服,但由于容积率过高,土地性质是工业用地居多,反而拆迁概率降低,不利于打出暴击,取决于买来是自住还是投资了。

总之,知道的信息越多,越清楚小产权的出身是否清白,升值潜力是否大。小产权交易是一门十分成熟的生意,安全性这种最基本的要素是有保证的,要不然这行早消亡了,也不会几十年来深圳小产权价格一直上涨,从未降价。

NO4,小婷从事

1,买房要趁早(虽然中介总喜欢用这句话催单,不过这确实是中介为数不多嘴里能吐出来的真话了)

2,买房要跟家人一起商量,但要自己掌握节奏!切勿被家人的情绪和“听说”XX 之类的未经证实的谣言带偏。走出去,去接触市场,比坐在家里听说更靠谱。

3,刚需自住,不必纠结太多,面积实在,户型方正,价格合适,交通相对便利,房子没有明显的硬伤即可。

4,再次提醒,尽量规避在国土局备案过的绿本或猪肝本。

5,小产权有可贷款与全款两种,各自有其优劣势:开发商的房子一般都可提供贷款,好处是一半首付更可轻松上车,贷款利息,自己住几年省下来的房租也足够抵消。不过它的缺陷也异常明显,咱们赚的里面就有大部分就是装修钱,一般套卖,而不是面积,所以算下来,单价会比不能贷款的高出一些,无法贷款的房子则大多数简装,面积比较实在,相应单价要低一些,且自己后期可以更合理规划装修格局。

于周边外观,建筑外观,最后是房子内部;所以,颜控们最后意向的不是盖在MO /M1上看起来盖的特别漂亮的房子,就是周边要山有山,要水有水的生态区……极少有理性并分析的女孩纸们~

投资不是主观喜好,而是一连的主观感受是会将真实情况短暂掩盖住的。

房子这么重要的资产,在深圳这座城市,对于普通人而言,不夸张的讲,如果没配置好,直接决定了你以后的所处阶层和生活质量。

1,尊重客观事实

2,抛开主观偏见

3,不要以外观及一切作为你决策的依据

4,多对比地段配套及规划,这才是决定房价未来的核心参数。

买房如此,找另一半亦如此!

四,如何成为深圳小产权领域里的专家?

经常有人问我怎么查询深圳绿本,历史遗留,土地性质,房屋建成时间等等一些问题,其实不难,推荐几个免费的工具给大家,熟悉之后你也能成为深圳小产权房领域里的专家!

一,深圳社区网格管理

因为地图定位不一定准确,深圳城中村很多地址很乱,所以要用到网格中心。

查询相关的房屋地址,网格中心上的地址基本最新最准确,进入里面还能看到房屋编码,这个房屋编码是可以用来上学,备案租赁合同和注册公司用到。

进入楼栋还可以看到每层房间数量。

二,深圳不动产登记中心

先搜索公众号:深圳不动产登记,找到地籍图查询。

利用网格中心查询到的地址,找到城中村一些地块,大家可以看到有三种颜色,有绿色,黄色和灰色。

一般城中村绿色地块就是有产权证的(大部分是绿本,少数是红本),灰色就是无产权的历史遗留,黄色字面上的意思是已供未发证的,这些是当年通过合法途径获得的土地,但是没有办理相关证件,部分是办理了备案的猪肝本。

三,深圳市规划和自然资源局

公众号:深圳市规划和自然资源局,找到详规一张图。

里面可以看到五颜六色的图,最好了解标的物所在地块法定图则的情况,建议规划在道路上,绿地,广场,生态用地红线内,高压线之下的地块不要去碰。尤其遇到土地整备赔偿会很少很少的。

四,GOOGLE EAPTH PRO

想要了解房屋竣工时间怎么办?,可以用GOOGLE EAPTH PRO,只能用电脑版本查询历史卫星图。可以用1979年到今年的卫星地图,尤其可以查询到房子到底是哪一年建的。

大家学会了没有?关于深圳小产权房的更多问题可以私信咨询。

小科普

小产权房毕竟不像 商品房 那样编制,楼盘数据没有那么公开透明,因此一手,二手楼盘咨询较为空白,列入你咨询的中介没有接这个楼盘,那么你跟本无法知道,而因此措施最适合自己楼盘,对此笔者创立一个公众号。深圳,东莞唯一一个提供小产权房咨询和百分之90房源的公众号,期待您的关注:九利小产权房

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