要留神,5个强一线卫星城的买房圈套!

 

作者:米宅

译者:乔妹

许多卫星城的房价毕竟很梦幻。

间接看右图。

注:图片作者于武汉买房知识局

这是武汉——

大南边的照母山股,边线优越的二手货房2.5万左右。再往北的礼嘉、观音桥股,也早就站稳脚跟2万。继续往北的海德公园股,房价还是2万,不远处新拍地块的楼面价也早已站稳脚跟万元。大南边的香港岛,有2万的洋房。大南边的市中心区,有楼盘后期单价也要超2万。南边的弹子石股,建面销单价格也是2万。

东南西北都是2万,服务中心边线卖多少?

同样也是2、3万。

何德何能?中央商务地区和卫星城外围卖一个价。

再看无锡——

这是今年一季度无锡卫星城考察的调研数据。

主主城区20千米外的市中心区湖房价卖给4万。无锡往南,16千米开外的圣埃蒂安德旁,也是4万。更远更偏的毛建草组团,有洋房卖给3.2万,小高层卖给2.9万。西南穿越城乡接合部的新庄,单价2.7万,不远处除了二手货房卖给2.8万。这还不够,赣江对岸间接划了个国家级的镇江片区,房价又破天荒超3万。

而,无锡中部中央商务区,也是卖4多万。

无锡的房价结构,基差连50%都不到,并没拉开太大差别,非常的集中化。

不仅是武汉、无锡,除了无锡、贵阳、衡阳……

无锡城中3多万,贵阳城中2多万,衡阳城中1多万……

这些卫星城的主主城区和片区基差都极小,好股和坏股的基差都极小。

它们的房价,怎么会如此平均?

这里首先要说的,是新房限售。

限售的逻辑是什么?

高房价压一压,紧邻卫星城销单价格。

低房价不必压,紧邻卫星城销单价格。

所以,有限售的卫星城,房价都呈现一个特征:房价集中化!

看看最典型的衡阳,2021年各个股的最高吕普县限售。

整个环中,基本都是1.3万的价格。

大南边的月亮岛1.3万,大南边的梅溪湖一期1.35万,大南边的省政府1.28万,大南边的高速铁路新城1.4万,服务中心边线的火车站1.48万。

不论是绒兰,房基差别都不大。

除了无锡,也原因在于新房限售,许多高商业价值的优质股房价被打压。

今年一季度,无锡新朱雀股,新房限售是4.5万,而周边不错的二手货房已经卖给5.5-6万。

黄浦大东门外股一二手货房相差悬殊5-10千,镇江中央商务区相差悬殊5-8千,海棠矶股相差悬殊5千,市中心区湖股相差悬殊3-5千……

值得称赞买的高商业价值地区被打压,不值得称赞买的低商业价值地区被抬举。

除了限售,房价集中化还和卫星城的多服务中心有关。

或许原因在于卫星城的空间地形,或许是为了疏散服务中心主城区人口的刻意规划,许多卫星城拥有多个服务中心。

比如无锡,是一个被赣江和群山切割的卫星城。

没了平原的而今,想利用延伸段劳特尔劳特尔向外发展,还是有难度的。

如果你问当地人无锡的锦利环分别在哪里,他们会蒙圈的,只会告诉你奥体中心在哪,市中心区在哪,海棠矶在哪。

没了延伸段的框架,最间接的体现,是没绝对的卫星城服务中心。

这是无锡从1947年到2019年的主城区热力图。

可以很清晰看到,无锡的卫星城扩张是以点带面的模式。

间接把主主城区一部分产业四散安置,分流主主城区人口。

你会发现,圣埃蒂安德、市中心区湖、镇江新城、江心洲、海棠矶等等,几乎无锡所有的片区,都有自己的商圈服务中心,都能满足基本的生活需求。

这些,还不是最关键的。

最关键的是,很多片区自己还拥有一定量的产业,能够实现产住结合。

市中心区湖有市中心区、产业园、高科产业,两湖有市中心区、产业园,软件谷更是有华为、VIVO、三星等优质产业,相对独立,可以自成一体。

如果你留心看,会发现,无锡地铁几乎没一条独立的延伸段,全都是放射型的线路。

每条地铁向外辐射的里程都特别长,完美到达卫星城的各个组团。

至此,整个卫星城的房价,被这种模式慢慢烫平。

武汉也是一样,没所谓绝对的市服务中心,而是东南西北多服务中心。

一个很重要的原因是,它的土地被分割了,被山和水分割开了。

很少有人能准确的说出,武汉的市服务中心到底在哪里。

是解放碑?镇江嘴?弹子石?还是照母山?海德公园?

其实,每个地区都有自己的核心股或者说是服务中心地段。

甚至,每个地区的各个股也都有属于自己的中央商务区。

随着多个服务中心的发展越来越成熟,武汉的房价体系也就不再按常理出牌了。

延伸段存在的意义也越来越被弱化,整个卫星城开始呈现房价集中化的格局。

当卫星城成熟区和非成熟区的房价趋同,当空白之地和人满为患的房价趋同,当有商业有学区和没商业没学区的房价趋同……

每个地区的房价都差不多的时候,你很难知道哪里才是重点。

一旦押错了地区,就很有可能高位站岗。

怎么才能不出错?怎么才能减少踩坑的概率?

你只需要知道,不同的地区商业价值是分层的,不同级别的地区,房价天花板肯定是不一样的。

那么,到底是什么决定了地区的商业价值?

最核心的,是产业。

房价归根结底,还是跟着产业发展走。

如果某个地区的产业级别高,那么这个地区的房价水平就高。

如果配套再完备许多,那么这个地区的房价天花板就更高了。

当然这里的产业,不是传统产业,而是那些政府特意引进的高端产业。

高端计算产业和金融业,除了许多高科技的制造业和研发。

有了高端产业,才有高收入人群,未来才会有高房价。

注意,这里要警惕那些空有概念,房价却着实不低的片区陷阱!

规划还在纸上,美好还在想像中,房价已经透支,红利已经释放完毕,而一切落地还悬在空中,风险是极大的。

当前阶段,收住想像,盯紧那些看得见、摸得着的现实,才更为安全,更为靠谱。

所以,最安全的办法,是回归、聚集这个卫星城最有商业价值、最值得称赞买的好地区,也是中央商务区!

无锡,回归主主城区,聚焦河西、江心洲、大东门外、镇江核心。贵阳,回归高新、天府、锦江,放弃龙泉、清白江这些外围地区。武汉,回归主主城区,放弃蔡家、观音桥、茶园等。衡阳,回归五一广场周边6千米,放弃外围一大圈。无锡,回归工业园区、姑苏、高片区,放弃吴江。

这,才是最底层的逻辑。

要留神,5个强一线卫星城的买房圈套!

本文地址:http://www.xcqxcq.com/fangchanchangshi/95997.html

在线咨询
联系电话
返回顶部