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作者：米宅
译者：乔妹
许多卫星城的房价毕竟很梦幻。
间接看右图。
注：图片作者于武汉买房知识局
这是武汉——
大南边的照母山股，边线优越的二手货房2.5万左右。再往北的礼嘉、观音桥股，也早就站稳脚跟2万。继续往北的海德公园股，房价还是2万，不远处新拍地块的楼面价也早已站稳脚跟万元。大南边的香港岛，有2万的洋房。大南边的市中心区，有楼盘后期单价也要超2万。南边的弹子石股，建面销单价格也是2万。东南西北都是2万，服务中心边线卖多少？
同样也是2、3万。
何德何能？中央商务地区和卫星城外围卖一个价。
再看无锡——
这是今年一季度无锡卫星城考察的调研数据。
主主城区20千米外的市中心区湖房价卖给4万。无锡往南，16千米开外的圣埃蒂安德旁，也是4万。更远更偏的毛建草组团，有洋房卖给3.2万，小高层卖给2.9万。西南穿越城乡接合部的新庄，单价2.7万，不远处除了二手货房卖给2.8万。这还不够，赣江对岸间接划了个国家级的镇江片区，房价又破天荒超3万。而，无锡中部中央商务区，也是卖4多万。
无锡的房价结构，基差连50%都不到，并没拉开太大差别，非常的集中化。
不仅是武汉、无锡，除了无锡、贵阳、衡阳……
无锡城中3多万，贵阳城中2多万，衡阳城中1多万……
这些卫星城的主主城区和片区基差都极小，好股和坏股的基差都极小。
它们的房价，怎么会如此平均？
这里首先要说的，是新房限售。
限售的逻辑是什么？
高房价压一压，紧邻卫星城销单价格。
低房价不必压，紧邻卫星城销单价格。
所以，有限售的卫星城，房价都呈现一个特征：房价集中化！
看看最典型的衡阳，2021年各个股的最高吕普县限售。
整个环中，基本都是1.3万的价格。
大南边的月亮岛1.3万，大南边的梅溪湖一期1.35万，大南边的省政府1.28万，大南边的高速铁路新城1.4万，服务中心边线的火车站1.48万。不论是绒兰，房基差别都不大。
除了无锡，也原因在于新房限售，许多高商业价值的优质股房价被打压。
今年一季度，无锡新朱雀股，新房限售是4.5万，而周边不错的二手货房已经卖给5.5-6万。
黄浦大东门外股一二手货房相差悬殊5-10千，镇江中央商务区相差悬殊5-8千，海棠矶股相差悬殊5千，市中心区湖股相差悬殊3-5千……
值得称赞买的高商业价值地区被打压，不值得称赞买的低商业价值地区被抬举。
除了限售，房价集中化还和卫星城的多服务中心有关。
或许原因在于卫星城的空间地形，或许是为了疏散服务中心主城区人口的刻意规划，许多卫星城拥有多个服务中心。
比如无锡，是一个被赣江和群山切割的卫星城。
没了平原的而今，想利用延伸段劳特尔劳特尔向外发展，还是有难度的。
如果你问当地人无锡的锦利环分别在哪里，他们会蒙圈的，只会告诉你奥体中心在哪，市中心区在哪，海棠矶在哪。
没了延伸段的框架，最间接的体现，是没绝对的卫星城服务中心。
这是无锡从1947年到2019年的主城区热力图。
可以很清晰看到，无锡的卫星城扩张是以点带面的模式。
间接把主主城区一部分产业四散安置，分流主主城区人口。
你会发现，圣埃蒂安德、市中心区湖、镇江新城、江心洲、海棠矶等等，几乎无锡所有的片区，都有自己的商圈服务中心，都能满足基本的生活需求。
这些，还不是最关键的。
最关键的是，很多片区自己还拥有一定量的产业，能够实现产住结合。
市中心区湖有市中心区、产业园、高科产业，两湖有市中心区、产业园，软件谷更是有华为、VIVO、三星等优质产业，相对独立，可以自成一体。
如果你留心看，会发现，无锡地铁几乎没一条独立的延伸段，全都是放射型的线路。
每条地铁向外辐射的里程都特别长，完美到达卫星城的各个组团。
至此，整个卫星城的房价，被这种模式慢慢烫平。
武汉也是一样，没所谓绝对的市服务中心，而是东南西北多服务中心。
一个很重要的原因是，它的土地被分割了，被山和水分割开了。
很少有人能准确的说出，武汉的市服务中心到底在哪里。
是解放碑？镇江嘴？弹子石？还是照母山？海德公园？
其实，每个地区都有自己的核心股或者说是服务中心地段。
甚至，每个地区的各个股也都有属于自己的中央商务区。
随着多个服务中心的发展越来越成熟，武汉的房价体系也就不再按常理出牌了。
延伸段存在的意义也越来越被弱化，整个卫星城开始呈现房价集中化的格局。
当卫星城成熟区和非成熟区的房价趋同，当空白之地和人满为患的房价趋同，当有商业有学区和没商业没学区的房价趋同……
每个地区的房价都差不多的时候，你很难知道哪里才是重点。
一旦押错了地区，就很有可能高位站岗。
怎么才能不出错？怎么才能减少踩坑的概率？
你只需要知道，不同的地区商业价值是分层的，不同级别的地区，房价天花板肯定是不一样的。
那么，到底是什么决定了地区的商业价值？
最核心的，是产业。
房价归根结底，还是跟着产业发展走。
如果某个地区的产业级别高，那么这个地区的房价水平就高。
如果配套再完备许多，那么这个地区的房价天花板就更高了。
当然这里的产业，不是传统产业，而是那些政府特意引进的高端产业。
高端计算产业和金融业，除了许多高科技的制造业和研发。
有了高端产业，才有高收入人群，未来才会有高房价。
注意，这里要警惕那些空有概念，房价却着实不低的片区陷阱！
规划还在纸上，美好还在想像中，房价已经透支，红利已经释放完毕，而一切落地还悬在空中，风险是极大的。
当前阶段，收住想像，盯紧那些看得见、摸得着的现实，才更为安全，更为靠谱。
所以，最安全的办法，是回归、聚集这个卫星城最有商业价值、最值得称赞买的好地区，也是中央商务区！
无锡，回归主主城区，聚焦河西、江心洲、大东门外、镇江核心。贵阳，回归高新、天府、锦江，放弃龙泉、清白江这些外围地区。武汉，回归主主城区，放弃蔡家、观音桥、茶园等。衡阳，回归五一广场周边6千米，放弃外围一大圈。无锡，回归工业园区、姑苏、高片区，放弃吴江。这，才是最底层的逻辑。
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