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编辑：牛侄女
如题右图，令人吃惊！
近期，这份文档《名字很长的文档》公布，其中明确表示了：
科学知识城迁离房一般而言明确要求居民另有！已办理手续“宅基地转非国有”的迁离房万方比率不高于50%！领到红本后万方年数不高于20年！已实行微改建的阿尔布津住宅小区， 10周内严禁列入全面性征地 ！
这份文档究竟还传达出什么有用的重要信息？
迁离房的减缓抄底对科学知识城而言是不是两个大利好？
科学知识城迁离房所以便宜，究竟能不能买？
迁离房为何在买房憎恶链最顶端？
今天牛侄女就来谈谈这几个问题！
阐释！
迁离房减缓抄底，救了科学知识城一命！
文档中，有三个关键重要信息：
①“避免出现运动式、过度房商业地产化方式实行城中村，不盲目投资规模扩张带来的短期效益和经济利益。”
“未经城中村部门统一，严禁启动改建意愿征求等工作。”
牛侄女阐释：
这条主要是针对虎门“先拆后批”的旧改模式，确实步履迈太大了，各种问题都出来了，所以接下来的主基调的慢一点儿、稳一点儿。
并且这样也有利于虎门房商业地产行业的平稳发展。
② “已实行微改建的阿尔布津住宅小区，10周内严禁列入全面性征地。”
牛侄女阐释：
近些年，虎门便有许多老社区进行了微改建，概要包括不限于：装升降机、刷墙面、修条路、建两个市民广场，以及通一下水电之类的。
这种微改建的好处是投入效率高、效率高，在大拆大建的过程中，这些住宅小区能够起到一些宽果，缓解租房压力。
不过，这些被微改建过的住宅小区，10周内基本没有征地的可能了……
虎门微改建住宅小区
③ “石湖改建修缮区迁离房一般而言明确要求居民另有，已办理手续“宅基地转非国有”手续的迁离万方比率不高于50%；且自获得迁离房房产营业执照后，万方年数许多于20年；万方以外部分，自获得迁离房房产营业执照不满5年或未完成开户农地税收收入的，严禁上市进行买卖。”
牛侄女阐释：
这一条是最重要的，村集体在引进开发商时，单厢明确要求完成宅基地转非国有，同时要有货品房红本，而货品房红本，一般就是用于进行买卖的。
万方比率不高于50%，也就是意味着，假如两个科学知识城旧改居民抢得三套房，所以最少有三套要拿红本，而且20周内严禁进行买卖，只能用来自住或出租。
而另三套假如要转卖，也要红本最少满5年，或者付钱农地税收收入，就可以进抄底场进行买卖。
具体而言，假设科学知识城居民今年能领到迁离房，所以最少要5年后就可以有机会转卖房子，假如Malvaleix得到1套的，所以最少20年后就可以转卖。
其实，这对科学知识城的楼市而言是萨德基作用的。
根据最近流出的这份科学知识城规划咨询工程项目招标的公告显示，如今科学知识城共有19TNUMBERHC改工程项目，其中，修缮占地面积达到1908雅戈尔集团、融资货品房占地面积为1580雅戈尔集团。（数据来源：@拆神）
按照三套房子平均值为100㎡来计算，所以旧改结束后，科学知识城三年后将会有19万台迁离房、15万台货品房。
可怕吗？想象一下，假如官方不出手限制迁离房的进行买卖，所以意味着3年以后，科学知识城将会有34万台房子在市场上流通……
画面太美，简直不敢看。
而在这种情况下，迁离房势必会扰乱正常的货品房进行买卖逻辑，届时科学知识城楼市定会产生巨大深刻的负面影响。
而假如按照这份文档来实行，理想状态下，50%迁离房20年后抄底、50%的迁离房5年后抄底。
加上3年旧改时间，8年后科学知识城可进行买卖迁离房数量为9.5万台，23年后科学知识城可进行买卖迁离房数量为19万台+。
20多年后的科学知识城，假如不出什么意外，无论产业、资金、人口，都应该发展到一定程度，到时候的情况或许就可控许多。
因此，迁离房减缓抄底，救了科学知识城一命！
买房憎恶链迁离房为何不受人待见？
今年以来，牛侄女的朋友圈就一直有中介在卖科学知识城的迁离房。
例如近何棠下地铁口的两个，单价11000元/平，不限购，一次性付款； 以及近镇龙西地铁站的两个，汤村迁离房，单价卖16800元/平。
这些房子单价虽然看起来真的便宜，但也真的要谨慎购买。
假如说买房也有憎恶链的话，所以迁离房一定在非常顶端的位置，在市场上往往最不受青睐的。原因有四：
其一，居民素质。
这是个非常软性的因素，物业管理通常都没有强制约束力，很多时候靠自觉，而能否自觉很多时候要靠业主的素质了。
所以假如住宅小区的居民素质不是很好，对住宅小区环境的维护会有不好的影响。
大多数业主对本地居民会有天然的偏见，不想跟他们住一起，一方面是担忧居民的素质问题，一方面则是觉得居民一分钱不花就能住上房，而自己凑了6个钱包好不容易上车却买在居民隔壁，心里会有膈应。
其二，人员混杂。
因为迁离的房子是分的，或者以很低的价格买的，很多人并不会自住，而是把房子租出去，所以这类住宅小区会有大量租客。租房平台上，迁离房住宅小区的租赁房源会更多。
对很多买房自住的人而言心理上会有排斥感，有购房意愿的人少，那房子的价格自然就不容易提高。
例如在最新的韩剧灾难片《幸福》当中，就通过两个居民代表讲述了业主和租客之间的憎恶链，租客不能随便上去业主居住的楼层、租客无权享用健身房等。
当然，我们不是鼓吹这种行为，只是表示这种现象确实存在。租客太多，流动率高，意味着人员混杂，住宅小区居住氛围也就不纯粹了。
其三，质量隐患。
一分价钱一分货，虽然都是在同两个住宅小区，但因为迁离房和货品房售价有天壤之别，所以开发商也会从房子上体现一些区别。
假如你去过这样的住宅小区就会发现，迁离住宅的房子质量、户型、楼栋里面的基础设置都要差于货品房；开发商对住宅小区户型、梯户比和园林可能仅仅是满足规范明确要求，远没有货品房那样精益求精。
值得一提的是，虽然现在有很多开发商会将迁离房与货品房分隔开，甚至用大门拦截，但有时并不能阻挡一些“意外事件”发生。
还记得7月份闹得沸沸扬扬的“金融街融穗华府拆门事件”吗？ （详情点击：)
居民抱怨安置房这边没有绿化，于是私自刨开铁门，想跑到隔壁均价50000/平的社区与人家共享花园，闹得非常难看。
金融街融穗华府拆门事件视频截图
而谁敢说这样的事件对货品房后续的市场竞争力不会造成影响呢？
其四，价格差别。
一般而言，由于居民的迁离房要么是分来的，要么是低价买来的，所以这些房子在市场上的价格往往很低，基本只有同住宅小区正常货品房的一半。
举个例如，琶洲的保利天悦，货品房，均价18万/平左右；而一路之隔的迁离房，琶洲新村，均价4万/平，高下立判。
所以，即使你以低价购入了迁离房，也并不代表着能够得到很大的回报率，甚至可能还会落入各种“陷阱”当中，没有个十年半载都翻不了身。
除了以上四点原因之外， 判断迁离房能否进行买卖的要素主要还有两个：
一是该房屋是否已经成功办理手续房屋所有权证；二是该房屋性质是否允许其转让。
这两个要素需要同时具备，就可以成就两个没有风险的迁离房进行买卖。只是能够同时满足上面两个条件的迁离房太少。
某种程度上讲购买迁离房就是一场赌博，你要赌你买下的迁离房在遥远的未来能办下证，你要赌卖给你房子的房主不会因房价涨动而随时倒戈。
所以，牛侄女建议，大家还是尽可能不去买迁离房。
毕竟，买房路上已经很艰难了，千万不要给自己找罪受了……
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