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提问：广叔好。东莞户籍，万江有一套自住房140多平米，南城汇一城有一套60平一房一厅（住宅性质，可入户，步行可到鸿福地铁口，有阳光中心小学和幼儿园学位），东南向，中间楼层，无贷款。因东莞限购限贷（二手房不限购但一次性付款子弹不够），目前考虑：1.卖掉南城汇一城的一房（始终是公寓，楼龄13年了），空出购房指标，房款作为首付，在南城CBD（万象府）或万江外滩8号盘的保利新盘、环松山湖的大岭山碧桂园、寮步万科金域国际、沙田佳兆业碧海蓝天（二手）、沙田融创云玺湾买一套100+的三四房，纠结的点是汇一城的房子地理位置非常好，再买都没有这么好了，而且再买的价格都比卖价高很多，上涨空间很有限了；2.到惠阳临深地区买一套（后浪阅府、保利阳光城等近深楼盘），因不限购限贷，够首付，不用卖房，深圳14号地铁很快开通，坪山也有华润投资等规划，深圳东部外溢中长期有空间？但又纠结惠阳确实房源多，深惠对接不知道哪年哪月有突破。请广叔指点迷津。
回答：你好。1、汇一城，区位不错，近地铁，商业配套成熟，户型小了点，我认为还有一定的潜力，可以再拿一下，或者想办法搞个名额，DY贷出7成来投资。首选南城CBD万象府，次选大岭山碧桂园、万科金域国际。2、惠州供应量还是挺大，可以买，但需要做好长持的准备。深圳东部的坪山也可以考虑，因为在豪宅线下，有地铁学区等利好，价格亲民，未来比较看好。
提问：广叔，坐标东莞，无房，看中了新塘的二手房，170W，今天上午中介告诉我广州首套有房贷记录（已还清），首付需要4成（我一直以为需要的是3成），因为东莞首套只需要3成，有东莞房票，准备的子弹只有60，只够付3成+过户费用，怎么样破这个首付4成的局，中介给了一个建议方案JLH，但是代办那边要多收1个点手续费，大约多出2W，这样操作是否可行，还有多出2万手续费是不是值，另外有没有什么其他办法可以破局，或者降低成本，如果办理JLH，需要注意什么？问题有点多，望广叔给个建议，刚需上车，不想错过机会，后面上车会成本越来越高，最近看了广叔给的建议，感觉豁然开朗，感谢分享
回答：你好。建议找亲朋好友融资，每人凑一点首付是没有问题的，等贷款办理下来再从信用卡德等其他方式套出资金还他们。否则就考虑JLH，这个影响不大。
提问：广叔好，目前东莞南城有2套房，一套230平方米叠加自住，一套93平小三房出租，欠款200万；还想买一套2房或者3房纯投资，可以抵押贷100万出来做首付及2年按揭贷款，房价200万左右，哪个区域升值空间比较大？
回答：你好。200左右可以考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香。大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园。常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。
提问：广叔你好，刚看了大岭山万科汉邦松湖半岛，大朗香蜜松湖，大朗松湖朗苑，寮步源悦。短期投资哪个好？
回答：你好。万科汉邦松湖半岛>大朗松湖朗苑>大朗香蜜松湖>寮步源悦
提问：你好广叔，我想买600-700之间的。看过龙华的三房两卫，最终决定在南山入手。汉京确悦61.68的小三房，次卧出阳台，满五唯一，朝南。但是阳台对着月亮湾大道有点吵。660万您觉得可以出手吗？想买中海阳光玫瑰的66平方小两房（送入户可改三房那种户型），可是现在没有放盘的。而且估计要700万左右。您是觉得这个价位可以年前入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰69的。谢谢。
回答：你好，单价差不多的话，纯投资就买汉京确悦。虽然有货柜车噪音问题，但深圳这种昂贵的城市，居住功能高于一切，三房秒杀两房。如果是自住，就要考虑对噪音的接受度了。虽然一直有传月亮湾大道改造，货柜车改走地下通道，但实际操作难度非常高，只能是远期目标。
提问：你好广叔，资金能力有限，目前现有资金共计80万(首付+税费)。我在北京工作，广州户口，想购买一套广州的小房子作为投资。根据有限的资金，单纯按照位置，我查找了以下比较感兴趣的区域：1.马赛国际公寓(一房，楼龄较新)，2.五羊、杨箕(一房，80年代老破小)，3.海珠客村附近(相对宽敞一房，房龄较新)，4.燕塘(二房，90年代房)。这个价位，看到您比较看好老黄埔区域，所以目前有些困惑，房屋位置(核心区老破小)和房屋品质(如楼龄较新的黄埔二房)之间该怎样抉择呢？想听听您的意见，感谢！
回答：你好，有八十万的预算，怎么可能要去买一房二房这样的单体楼老破小呢？你并非在广州工作，房子只需要着重区域潜力即可，租金在能接受范围内就行。如果愿意放低一点姿态，甚至可以去番禺广场买-个三房。买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。最重要的就是房贷。商业银行贷款时间的规则是：50年减去房龄。例如你买了一套1989年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月抗的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能贷款的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。
所以买老房子，最佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经一个星友不听劝言，买了一套88年的老房子，结果屋内潮湿，墙体结构塌陷，每天挣扎在修下水管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。
提问：广叔你好，有150w首付，投资深圳，总价控制300万左右，目前居住坪山，是选择南山区老破小单间，还是选择坪山恒大二期新盘或者其他新盘，如何配置，望指点迷津
回答：你好，总价300内，有3中方案：1.求稳一点梅林保税区2.博暴击沙井3.罗湖老房子吃租金。坪山恒大只适合自住，投资没什么性价比首付150，为什么不买总价400-500的标的呢？
提问：你好广叔，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝一岁半。小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的建议，感谢~
回答：你好，建议出手置换成商品房。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，但普通人玩不了。
提问你好广叔，在广州番禺做外贸生意，买亚运城天韵这个盘怎么样！首付刚只能凑100万以内。
回答；你好，亚运城是一个好的投资小区吗？亚运城其实不是一个好的投资小区，真实的答案如下：
1、亚运城在区域板块上跟广州市的其他区域板块之间的联系很少，基本上属于“孤岛”区域，这样客户的自然外溢、地缘属性发展等因素就比较弱，甚至就没有规律；2、未来土地供应和“对手盘”太多，看到沿着亚运大道沿线一望无际的未来土地，就可想而已要想把这些却与都填满人，得需要多长时间和时日，未来的变数太多；3、亚运城“飞地”的属性，往西9公里到番禺广场、往北12公里达到科创新城(思科)这些未来可能成为“引擎”的地方确实太远了。4、也许3号线东沿线会对亚运城是利好，但也说不好会把人从亚运城拉到番禺广场来，反而变向利好了番禺广场，因为番禺广场是城区。
如果，你注重学位、关心居住环境，其实还不错，生活配套也在慢慢的起来，仅此而已。
提问：你好广叔，我在龙岗有套360万的房子，90万贷款，现状想置换学位+保值的房子。目前在考虑置换罗湖螺岭小学，但房子偏旧，所以仍然想在龙岗范围选择。现在在考虑龙岗外国语的绿景大公馆、中森双子座，深圳中学龙岗初级的万科翰邻城、招商依山郡，龙岗实验的学府道，从投资保值的角度，想请广叔帮忙分析一下，如何操作最好？还有龙岗片区有哪些地段值得投资？感谢广叔！
回答：你好，龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级。如果考虑孩子读书同时资金有限，可以买，但如果资金量够，我建议买依山郡，性价比高。但是依山郡由于不是九年一贯制，所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外。据传龙外学校地皮到期，而且周边有个新建九年一贯制学校，所以有些小区存在被划出的风险，这个看你自己权衡了。
提问：你好广叔，请问现持有南山钰龙园一室一厅，目前出租不自住，是否值得长期持有？
回答：你好，英达钰龙园，一房一厅目前挂盘价在320w以上，在南山来说这个总价的一房一厅，没有名校学位支撑，价格不太涨得动了。但好在附近有地铁12号线在建，也是一个中期能看到的利好。如果你买入至今的增值不多，就不用置换，如果已经赚到了翻倍的涨幅，可以置换裂变更好的房子了。
提问：广叔你好，我目前有一套星航华府自住，学位不是很好，离上班也远(在福田莲花山上班)，打算卖了星航华府这套，大概卖出450，想买一个3房的房子，学位中上，预算700，请问龙华或福田有好的推荐楼盘吗？最近有朋友介绍龙华的新盘〈龙湖.春江天玺〉，麻烦点评一下该盘值得入手吗？谢谢
回答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。周边民房多，环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。推荐关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山
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