78平小产权房拆迁拆迁补偿以哪个为准？-小产权房网

那么像韩先生这种情况，能不能申请按实际面积补偿？难道韩先生真的要因为占小便宜而吃大亏了吗？下面晏清律师来为您详细分析。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第24条的规定，货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。因此，广大被拆迁房屋建筑面积大小很大程度上决定了补偿款的多少。

对于被拆迁房屋面积产生的争议我们不能简单地以产权证所记载的面积为确定补偿面积的唯一依据，而应参照建设部《城市房屋拆迁补估价指导意见》第12条规定认定。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

具体来说存在以下几种情况：

（1）房屋产权证上载明的面积大于实际面积。拆迁人与被拆迁人未能就实际补偿面积达成协议的，应以实际测量为准。

（2）房屋产权证上载明的面积小于实际面积。如果被拆迁人能够提供办理房屋产权初始登记必备的建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权人合法的身份证明，实际建筑面积没有违反当初规划的，应以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。不按建设工程规划许可证确定的建筑面积、位置、范围、性质和建筑造型建设的建筑物属违章建筑，拆迁时不予补偿。

（3）由于历史原因，被拆迁房屋无产权证书，且拆迁中对实际面积存在争议。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。被拆迁房屋的面积应以实际测绘的为准。