上海郊区小产权房拆迁政策？一文弄懂上海农村宅基地房屋征收补偿计算方法-小产权房网

一、选择产权调换方式安置

1、对住房面积的认定

住房面积凭宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证、建房批准文件或者其他相关证明文件认定。如果在有证记载的面积之外还有无证记载的面积，如果是私自搭建，可能被认定为违章建筑，不予补偿。也有部分认定为非违章建筑，按规定给予一定补偿，但是与有证记载的面积补偿标准不同。

除了有证面积之外，还有一大块是可建未建面积。

什么是可建未建面积？

就是按照征地预公告作为时间节点，在此时间节点上，符合本市农村村民住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以征收土地预公告时符合农村村民建房申请条件的人数计算，低于现行农村村民住房可建面积标准的部分。比如，征地预公告时，该户现房屋面积是120平米，该户5口人（成年），按照相关规定可以申请每人45平米的建房面积，共225平米，现有住房面积与可申请建房面积相差105平米，这105平米就是可建未建面积，在认定面积时要加上这105平米，按225平米计算和补偿。

但是，家庭成员中在他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或住房补贴和已享受过征收、拆迁补偿安置的，不能再计算可建未建面积，按除他们之外的剩余人数计算。独生子按两人算。这一点是最容易引起争议和纠纷的地方，认定标准差别很大。

2、对房屋面积的补偿

（1）有证面积的补偿：

有证建筑面积×（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建商品房每平米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）

房屋建安重置结合成新单价是什么意思？就是重新建造这个房屋的单价再根据原来房屋新旧程度折旧打折。重置结合成新单价是由第三方评估机构评估的。

土地使用权基价和价格补贴是区政府根据地段确定后公布。

（2）可建未建面积的补偿

可建未建面积×（土地使用权基价+价格补贴+重置补贴）

重置补贴由所在区政府公布。

3、应安置产权调换房屋面积

征收户可安置面积=该户货币补偿金额÷征收区域安置基价

注：安置基价由评估机构评估。货币补偿金额不包括各种奖励费、补助费、补偿费，仅指房屋面积货币补偿金额。