小产权房网红星新闻记者｜周炜皓蓝婧
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陈女士（化名）从没想到，十几年前一次看似“稳赚不赔”的投资，会让自己背上债务。
时间回到2010年，家住黑龙江大庆的陈女士从朋友那听说了一个赚钱的门路——投资养老地产。朋友口中，这个项目充满吸引力：位于“长寿之乡”广西巴马附近，还引入“会飞的家”概念，可以置换南宁、北海等地的房子。
陈女士以销售身份加入这个项目，共卖出36套房，最初对外价格为2980元每平米，随后该地产项目价格一路走高，大量南宁、凤山等本地销售人员加入其中，“我们没卖两三个月的时候，它又开始涨到5000多了，完了又7000多、9000多一路上涨。”
↑2021年5月，新华社记者拍摄的凤栖桃源项目据新华网
2021年4月，中央第七生态环境保护督察组在通报的督察典型案例中指出，广西壮族自治区河池市凤山世界地质公园保护为项目开发让路，造成国家级地质遗迹点和部分保护区域土地被违规审批用于矿产资源和房地产开发，问题十分突出。
寿源城、三门海寿源阳光、凤栖桃源等项目被列入整改名单，其审批及开发过程中的违规、不当操作亦被公之于众。按照督察组要求，上述项目迎来整改。今年1月，随着三门海?世界寿源城房地产项目最后2个单元违法建筑物被彻底拆除，凤山世界地质公园内的违法建筑物已全部拆除。
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诱人的宣传：买房住进地质公园？
拆除前，寿源城鲜少看见50岁以下的年轻人，住户以六旬以上的老人为主。业委会负责人季浦是小区最年轻的住户，今年50来岁，陪着88岁的母亲住在这里。2014年，寿源城几乎还是一片工地，最先建好的B5栋里只住了蒋老一家，当时季浦正自驾旅游，受“长寿之乡”盛名吸引，特地过来实地探访，还到蒋老的新家考察过。
↑蒋老现在居住的平房周炜皓摄
那时，销售人员把这个小区形容得犹如“洞天福地”。在广西好山水乡村产业投资有限公司注册的公众号“好山水”里，至今还能看见这个项目的宣传，发表于2013年9月26日的文章《好山水“三门海?世界寿源城”》中写道：项目位于世界长寿乡巴马盘阳河的源头、中国?广西唯一世界地质公园三门海核心景区内……三门海?世界寿源城荣获“2012国际最佳生态养生旅游地产”。
天花乱坠的宣传，很快打动了季浦，他掏钱定下房，打算让母亲在这里安度晚年。红星新闻发现，老人们对这套宣传词十分熟悉，当介绍起这里的“长寿优势”，除了地质公园的山清水秀，每位老人都能说上几句“小分子团水”“地球磁场”等。
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旅游项目如何变身为住宅类地产？
2021年，中央第七生态环境保护督察组前往凤山督察，发现在三门海世界地质公园范围内，不仅有违规运作的采石场，还存在三个房地产项目，分别是寿源阳光、凤栖桃源以及寿源城。在地质遗迹保护区里，为何“长出”多个地产项目？从寿源城的建设过程，可窥一斑。
在建设寿源城之前，开发商广西好山水乡村产业投资有限公司，还曾主导过邻近的一个地产项目——巴马山水居。然而，由于产权问题，巴马山水居并未在当地市场掀起波澜。广西好山水乡村产业投资有限公司随后改变策略，以拿地建房的方式，推出靠近三门海盘阳河源头的寿源城。
↑新华网对此事的相关报道截图
在裁决文书网上以“广西好山水乡村产业投资有限公司”为关键词，共显示相关文书79条，合同纠纷及劳务纠纷等民事案有62条，其中刑事案3条。刑事案由中，“罗光勤受贿、滥用职权一审刑事判决书”显示，罗光勤担任中共凤山县委书记期间，曾利用职务之便收受好山水公司经理汪钲东10万元贿赂，使该公司以旅游开发名目，于2009年4月在凤山县袍里乡坡心村获得地块建设“世界寿源城-三门海养生文化村项目”。
剩下的两条相关刑事案，皆为对好山水公司实控人李益帆行贿一事的相关裁决。李益帆于2010年12月取出20万元人民币送给时任凤山县国土资源局局长王某，后“世界寿源城-三门海养生文化村项目”得以顺利实施。
部分业主称，2012年好山水公司获得了销售许可，对早期给出的“投资建房”合同进行了更换。而按照规定，要取得销售许可，开发商必须获得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》等“五证”。一个最初以旅游开发名义动工的项目，逐步转变为住宅类地产，拿到五证，并获得了销售许可。
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“问题十分突出”，被点名要求整改
2021年4月，中央第七生态环境保护督察组在通报的督察典型案例中指出，广西壮族自治区河池市凤山世界地质公园保护为项目开发让路，造成国家级地质遗迹点和部分保护区域土地被违规审批用于矿产资源和房地产开发，问题十分突出。
在督察组给出的通报中，寿源城、三门海寿源阳光、凤栖桃源等三个项目都被点名要求整改。其中，三门海寿源阳光和凤栖桃源，皆于2021年10月前完成拆除工作，而寿源城的相关整改则几经论证，相关讨论一直持续到2022年12月。
↑凤山县人民政府发布的相关公告
根据广西日报2021年10月15日报道，凤山县研究制定了《广西凤山世界地质公园破坏性开采违规建设问题整改实施方案》，其中对寿源城的相关整改，给出“产权置换、去功能化，其地块按照新农村建设用地要求合理利用”的工作方向。
对于“产权置换、去功能化”到底如何实施，2月10日，红星新闻记者联系了凤山县政府办公室进行咨询，对方称该小区相关工作由该县住建局负责。记者联系该县住建局，工作人员表示具体工作可以致电该局副局长。截至发稿前，记者多次联系这位副局长，但对方未做任何回应。
↑2023年1月，三门海.世界寿源城所有设施已全面拆除图据广西日报-广西云客户端
值得注意的是，截至2023年2月8日，凤山县针对寿源城项目发布的公开文件中，这一项目的相关整改工作，不少环节由开发商广西好山水乡村产业投资有限公司出面推进。对于补偿等事宜，则以广西好山水乡村产业投资有限公司的名义，规定补偿费构成为实际购房款+以2022年一年期整存整取定期存款基准利率1.5%计算的利息（各购房户以实际购房年限核算）+以购房款为基数1%的违约金。
对已进行装修的给予装修补偿，针对已经入住并长期居住的购房者，给予过渡安置补助，过渡安置补助标准为：按被拆除房屋建筑面积每月10元/m2计算，自被搬迁人搬迁交房之日起，一次性给予6个月补助；对已进行装修并长期入住的，给予搬迁费补助，补助标准为以被拆除房屋建筑面积计，每平方米给予补助30元，一次性补助到位。
对于这一补偿方案，多位业主认为其不符合当地近年来房价上涨的客观情况。另外，业主朱先生告诉记者，即使接受按照这一标准进行补偿，仍有业主没拿到补偿款。
2月10日，记者致电凤山县人民政府，对方表示寿源城拆迁相关事宜，目前已经转由该县城管局规建队负责。对于赔偿工作，有关部门正在有序进行。
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当初奔养老而来，如今他决定回老家
2023年1月15日，朱先生（化名）从广州赶到凤山，第一时间签署三方协议，开始等待着排队领取补偿款。他坦言，自己之所以那么着急，是担心拿不到钱，因为“开发商目前可能根本就没钱。”
持有40余套房源的苏先生（化名），对此深有体会。2018年，苏先生向寿源城项目注资1100余万元，对小区部分未完成楼栋，以及绿化等公共设施进行修缮，后开发商无法兑现投资之初对苏先生的承诺，转而用房产抵债，苏先生自此成为小区内房子最多的“大业主”。
实际上，直到2022年末，该小区因为环保督察整改，在被拆除前夕，仍有部分楼栋处于烂尾状态。季浦告诉记者，李益帆曾对资金链的情况做出过说明，称自己曾把资金用于投资网贷、虚拟货币等，但投资失败，导致公司账面紧张，至于其中内情如何，业主们都说不清。记者拨打李益帆电话，想了解该公司财务状况，对方先以“在吃饭”为由推脱，随后其电话进入无法接通状态。
在寿源城拆除前，小区的日常运营维护由老人们组成的业委会负责。在最早搬进小区的蒋老眼里，比起宣传语中那些玄之又玄的“长寿”因素，这个小区除了山清水秀的环境，邻里之间也亲近、热络。来到寿源城以前，蒋老和子女们为养老的问题有过不愉快。听说有大量老人在广西巴马附近养老以后，他特意过来考察，很快决定留下来。如今寿源城已经拆除，蒋老决定回老家。
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盛名之下，乱象不断
问题重重的寿源城，只是巴马、凤山一带养老产业乱象的一隅。
2014年4月8日，光明日报曾刊登《广西“长寿之乡”巴马困境：失败案例再也不想去》一文，文中以“危楼高百尺，手可伸对门，不敢楼边过，恐怕砸到人”，生动形容了“长寿”盛名下，大量住客涌入后当地的混乱场面。
2023年1月11日，记者到坡月街实地探访，这里除了小区楼盘，在三门海附近尤其坡月街，还存在大量私人修建的养老公寓，以旅馆之名，提供长住养老服务。在坡月街，处处可见成群结队的老人，以及各类理疗、保健、养生相关的店铺。这里居住密度极高，缺乏医疗等配套设施，交通并不便利，离最近的城区需要一两个小时车程。
寿源城拆除以后，曾经居住在这里的老人们，面临着各不相同的困境。
↑几位老人们合租的临时住所周炜皓摄
当初为了拿下9套房源，不断对外借贷的陈女士，在过去十几年间通过信用卡、网贷拆借的方式维持现金流，债务雪球越滚越大，已经远超她的承受能力。
当然，像陈女士这样大笔资产被套牢的老人，只是寿源城业主中的少部分。这里的大多数业主，过着“候鸟”的日子，一年仅有几个月来这里过冬。
可还有另外一部分老人，把养老的希望全部寄托在这里，如今面临无处可去的窘境。76岁的李大姐（化名）在寿源城住了7年，由于不希望和子女们共同生活，这7年间她从未回过家。现在，李大姐还和几位以前的邻居住在一起，一栋临时租住的小楼里，住着四五家人。
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