小产权房网问答149期
每周五，房哥会统一回复大家一周的购房问题；文章篇幅有限，更多买房疑问可加入房哥问房圈！
问：住宅租金回报率低，能否考虑卖了投资小商铺？
答：如果单纯看租金，商铺确实没有住宅高，西安现在一般地段的住宅全配一室也就1400块，两室1800块，三室2300块左右，甚至跑不赢月供，但胜在稳定，租房的人总是比开店的要多；
西安这两年大概住宅闲置了很多社区底商，一层小面积的还好，因为容易分割，业态丰富，非常好租，但二楼朝上这些很难分割，只能大面积整租的，就很一般了，商铺讲究三分位置，七分运营；同时还有很多新建小区要求，底商不能做餐饮，所以好位置，一楼，小面积的社区底商价格很高；
同时产权不同，住宅70年，商业40年，长期收益率住宅肯定是跑赢铺子的，同时在转手卖的时候，住宅受众人群广，交易税费低的优势就凸显了。
问：万科金域东郡二手房，16000块能考虑吗？
答：东郡位置自然很好了，地铁口，大开发商，大社区，还有浐灞一小学区，外加整个小区环境不错，在二环边这样的小区现在越来越少了；
区域内目前没有新房供应，最近的阳光100新房均价已经到了一万二；二手房中华远海蓝城一万六左右，西岸国际花园一万四上下；但这个价格要看清楚是单纯的房东报价，还是所有费用加完的均价；
（二手房税费清单）
按照西安现在的政策，网签满三年房产证满两年，是没有5.6%的增值税，但要交的还包括契税，个税，贷款，贷款代办费，中介费等得用，最高能达到总房价的10个点；
同时银行贷款评估价比市场报价往往要低，那么不够的钱就需要提高首付，最终的成交价格则会超过16000块；建议，所有费用算完一万六成交可以看看。
问：看上华著中城50平小两室，犹豫买不买？
答：都说现在的市场是买房的好时机，也是卖房的好时机，前者是因为价格还算稳定，后者是因为16年限卖的一批房源今年九月就可以交易了；房产证没满两年的5.6%的增值税要交，外加中介费，代办费等，成本较高；
同时50平的两室短租还可以，常住并不实用，一旦家里有个孩子，就要考虑换房，而越往后，换房的成本会越高；这个面积区间基本都是一室一厅或大开间，华著中城是占了一个好位置，有地铁，有商业，有人气，买来整个租金是没有问题的，但自住并不合适；
预算有限，还是建议可以选择稍远一点面积大，单价低的房源，毕竟自己住着舒服的房子，以后再卖别人也愿意接。
问：去上海奋斗几年前，想在西安买房合适吗？
答：因为西安房价高，去上海奋斗没毛病，那边工作机会多，收入高，但房价也是顶破天了，上海四万一平老破小到处都是，而在西安四万能买豪宅了；
按照目前的市场，工资大概率是跑不赢房价的，按照西安这之前开盘一次涨500的架势，辛苦攒一年的，几次开盘就给稀释了，所以还是建议在目前西安价格还算稳定的时候，尽早去买；
尤其是刚需，因为几年不住，那是可以接受偏一点的地方，比如港务区，沣西，不敢说以后能涨多少，但起码房产是保值的；
能不能租出去就不一定了，新区盖楼到交房还得两年多，附近得有工作需求，有产业，才好出租，但按照西安现在动辄5000块的月供，租金养贷款基本不可能了。
问：房价太高，凑合买龙湖星悦荟公寓，还是买住宅？
答：买房一定是不能凑合的，毕竟大部分人都不是土豪，都需要几十年的贷款去还清的，星悦荟的公寓交房有几年了，因为占据红庙坡的中心，周边又都是商场和大型小区，所以人气非常旺盛；
但这两栋楼的户数也是非常的多，大部分为38平的一室开间带装修，边角有小面积的两室，但都是40年商业性质，目前一室的租金也就在1200块左右，价格不高，而买这里的大部分都是挣一个租金，转手卖税费太高，面积不大，并不好出手；
三环外也分区域，城南，城西，城东已经都是住宅区了，现在价格最低也在一万三起步，且没有太多可选；因此无论从居住舒适度还是房子保值性上，住宅一定是强于公寓的，而且在后期卖二手房的时候，有好学区的二手房价格就是高很多。
问：保亿公园印楼王位置大平层，多钱可以入手？
答：目前西安精装大平层的均价也基本在18000左右，北郊的龙湖景粼天旭，恒大悦龙台，南郊的华润悦府，长安的金茂府，中海长安府，东郊的融创壹号院，西郊的保亿公园印；
（最近一批价格公示）
其中，保亿的价格确实是最低的，最近一批次保亿10号楼198-244平区间的备案价，只有12000块，要知道西安现在刚需小区的均价都已经一万三，严重怀疑是手抖写错了；
楼王楼栋占据小区最好的位置，不临街，间距大，比一般楼栋会贵2000块左右，具体楼层，朝向不同略有差异，如果一万四能买到，绝对是赚了。
问：手中有雅居乐和恒大两套房，卖掉哪个合适？
答：湖居笔记因为学校问题，规划问题，小区绿化的投诉从交房就有，一直到现在，尤其是F区；以前6500的价格，现在二手房也能卖到14000块，从收益上算，已经是双倍；
但恒大翡翠龙庭目前还没有交房，房产证也没下来，是无法正常交易的，同时9600块购入，现在区域内价格也没涨上去，比龙庭位置更好的中南青樾，高层现在才一万四，附近保亿平层公示价一万二，龙庭价格竞争也没有优势；
同时整个大型西路没有改造，高架桥，批发市场，加气站，陇海铁路等不利因素没有一项解决的，龙庭小区被包在中间，这房子也不好卖。
问：华润悦府买不到，有上学需求，求推荐？
答：目前学校资源比较充裕的也就高新和曲江，高新新房可选的只有保利天悦，万科翡翠国宾和天地源万熙天地（雁塔），其中保利和天地源是有自己的教育用地，学校待定，万科最近的有五小三中，价格也是三者中最高的；
曲江选择就多了，毛坯华润曲江九里，这里开五栋楼，面积从118-201平，均价一万四；金辉世界城18号楼，面积87-223平，均价一万四；万科城市之光南区3号，5号楼，面积91-163平，均价一万四，都有上学资源。
问：南三环华城泊郡怎么样，一万六可以入手吗？
答：这注定就是一个租户多于住户的小区，三爻地铁口，北侧三森，东侧城中村，生活方便，位置极好，但小区密度不低，塔楼林立，内部环境虽还行，但户数太多；
目前二手房均价大部分都在一万二左右，且并不好卖，一万六的预算，两公里之外的曲江千林郡和金辉世界城的新房还有房可选，位置也不属东三爻；
这个区域以后的前景还是得看东三爻整村拆迁之后规划的西安CBD何时落地，这个时间会很长，同时二手房小区过了10年的黄金期后，小开发商的盘变旧的速度会加快。
问：金泰，融侨二手房两万，保利天悦新房一万八，很是纠结？
答：两万看到的只是单价，融侨和金泰都满三满二了，但个税契税，中介费等加起来，额外的成本也有近6个点，这还不算银行低评的情况；
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