小产权房网熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百二十七期（NO.227）
专栏内容提要：
深度思考：盘点全新的中国房产和楼市形势下，那些错的离谱的认知和思路。第一期
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。
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“追求安逸”的懒惰，是绝大多数人永远无法逃避和选择忽视的问题。
随着时代的进步和信息屏障的打破，现在赚钱和实现财富积累，早已经不是凭借运气二字就能简单实现的了。
十几年以前，不管是下海经商还是买房，闭着眼睛，大概率就能赚钱和实现房产增值。
到十几年后的今天，创业的难度和以前相比，绝对是天堂模式到地狱模式的完整切换。
对于房产和楼市，也是一样的：闭着眼睛买房就能实现增值发财的时代，已经过去了。
而大部分人的认知和思路，在看待中国房产和楼市这件事上，还停留在十几年以前的思维上。
这部分人，忽略了一个很重要的现实，那就是房地产已经伴随中国经济发展十几年，在这个过程中，很多趋势，信息和价值，都已经发生了翻天覆地的变化。
最典型的一种思维就是，去能赚钱的地方，拿回自己贫穷落后的老家，盖上崭新气派的自建房。
这种思维到今天，在80后，90后的父母辈心中，都是难以改变的一种传统思维。
一辈子在贫穷落后的农村不算，还要自己的下一代，甚至是再下一代，还从这样的环境中重头开始。永远循环着农村生长，进城赚钱，回家盖房，嫁娶生儿，循环往复。
别笑那个放羊娃的段子，这其实就是一种固化思维的恶性循环。
回到买房这件事上面，拿着以前传统认知和思路去面对当下的楼市，其实就是一种盲目的跟随：
直接的结果，就是导致买房子这件事上，能不能买到合适的房子，能不能通过房子实现资产的保值升值，能不能通过房子实现对下一代的财产基础建设，全凭运气。
买的房子没有质量问题，是撞大运，买的房子能保值增值，还是撞大运。
但是运气这东西，大家都懂，总有一天撞不到，就是撞的头破血流。
动辄大几十万上百万起步的置业购房行为，放绝大部分一般家庭头上，一次的失败，或许要用一生去承担，可谓不得不慎重。
笔者整理以下关于当下房产和楼市的一些错误认知和思路，希望能给准备买房，和有买房置业计划打算的各位朋友（不论是出于自住需要还是投资需要），一些启发和思考。
看完这篇文章，关于房产和楼市，你就成功了一半。
至少，在买房这件对于大部分个人和家庭来说，属于重大资产决策的大事上来，能够做到心中有数，应对自如，游刃有余。
PS：本文为系列文章首篇，共15个认知讨论点，分3期完成，每期5个。
如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好的认知中国房地产的那些事儿。
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不知道在过去几年里面，大家在消费领域有没有听过一个新名词，叫做轻奢？
顾名思义，就是介于奢侈品（高价，品牌附加值）和普通消费品之间的商品或消费。
例如轻奢女装品牌，轻奢酒店，轻奢餐饮……
到了2020年，事实证明，这就是一个彻头彻尾失败的商业尝试和方向，没有一个商业，冠以“轻奢”头衔，在过去几年里面大放异彩，不管是市场占有率，消费额还是品牌知名度。
因为消费两极化，是社会经济的必然规则，两头讨好，结果两头相厌。
不上不下，最为尴尬。
这个案例放到中国的房产和楼市中，同样适用。且把这样类型和定位的房产，称为“伪豪宅”
买房子，如果是刚需或者改善这样的自用目的，在经济实力允许下，买最合适的。
如果是投资，买“伪豪宅”就是最大的败笔，因为真正有钱人看不上，刚需改善又够不着，妥妥砸手上。
那什么是伪豪宅呢？
主要有以下几种类型：
1、远郊大别墅（大概率是工业或者商业属性，极少有住宅属性的别墅，还有一些违建和小产权）
鄂尔多斯荒凉的别墅区（图片来源：网络）
2、远大大住宅产品：远郊，大楼盘，大户型
和工业区，农田，还有不成型的交通环境为伴的郊区楼盘
3、“缩水版”复式：主要以SOHO，LOFT为代表的挑高办公，分隔而成。
看着挺美，住着遭罪，买卖困难的LOFT：“缩水版”复式
4、居住品质极差，没有学区，年头久远的市区老破大：老房子，破烂，大户型或大面积。
住着不舒服，增值有困难
5、刚需产品，投入超额不实际的装修和家电成本。
谁愿意为这样档次的非自主装修买单？
以上5种房子，在房产投资里面，都是天坑级别的产品，大概率买到就是永久。
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随着城市的发展和对空间的拓展的需求，中国从2010年开始，在深圳特区新区开发和上海浦东新区的成功开发的成熟示范带头效应下，一股开拓新区，城市升级的风气，吹遍了全国大小城市。
相较于传统城区的脏乱差，交通问题，全新规划，道路宽敞，景观优美的新区，无疑对于年轻一代需求群体的吸引力更大。
但是除了四个一线城市和新一线等级的省会代表城市，其实新区泛滥的背后，是一些城市对于土地财政的过于依赖：很多明明人口持续外流，基本经济面很差的城市，只能依赖新区搞土地开发换取地方财政。甚至这种现象，都蔓延到了一些县级城市。
当然，在各种包装，营销，推广的组合拳攻势下，导致了现在很多人买房都喜欢看新区，买新区。
认为这样的区域是价格洼地。
但是放眼在中国看过去，能做起来的新区，新城，绝对是屈指可数。
大部分被冠以“空城”的，也都是集中在这样的新区和新城之中。
没有人，对居住也就没有需求，那这样的房子存在的意义在哪里？价值增长的动力在哪里？
就连北京旁边，紧挨祖国首都这么强有力的背景，京津新城发展了快20年了，到今天还是一副农村的样子，当然商品房和别墅区盖的绝对有模有样的。
京津新城交通示意（图片来源：网络）
京津新城实景（图片来源：网络）
连一线城市概念背景的新区都难发展起来，说明新区的房子投资风险有多大？
要买这样的区域的房子，就4个字，眼见为实，一是看除了住宅以外的城市设施和配套（政府部门，学校，医院，图书馆），二是看人口，看常住人口数量和聚集趋势。
当然不是说新区难做起来，房价就不一定涨不起来，和买股票一样，深度套牢的滋味不好受。
毕竟新区的建设，就要靠前期买房群体来赞助了，想获得新区发展的红利，存在了太多不可预期的风险。
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千万别小看了中国人的创造能力，特别在产品组合和包装上面。
在房地产的产品设计上，在中国其实已经创造了非常多的“世界第一”了，这个第一不是称赞，也不是地位，而是很多匪夷所思的创造性产品试验。
既然是实验，那就必然要面对“不伦不类”的现状。而有这种特征的房产，注定影响价值。
专注，纯粹（用现在的话来说，就是高度垂直）才能做出品质，才能做到极致，才能保持价值。
这是所有商业的必然规律，产品跨界，连LV这样的奢侈品都要翻车（LV做手表饰品表现极差），那房地产呢？
在中国的每一个城市和地区，都有这么一批用途混合的建筑，有的是住宅和办公混合，有的是工业和住宅混合，还有的更厉害了，一栋楼里面有好几种用途的物业属性。
有底下是裙楼商场或者商业街区的；
有几层楼做办公，几层楼开酒店，几层楼是住宅的；
……
大概是下面这样的效果：
商住混合建筑
商住办公一体化项目
这样的楼不说屏幕前的你是否住过用过，但是肯定见过。共用电梯，共用通道，共用楼梯，共用社区，甚至共用管道是最常见的情况。
先不说产权混乱，先说句不客气的，这样的“综合楼”档次都不会高到哪里去，不管是办公，居住，商业还是其他用途，绝对的脏乱差，龙蛇混杂，乌烟瘴气跑不了。
特别是那个电梯，有体验过的都知道，绝对能等的怀疑人生。
这就是典型的现代贫民窟综合楼。
这样类型的房产，和纯粹的写字楼比，租金上不去。和纯粹的住宅比，价格上不去，和纯粹的商业比，没有好品牌的商业会选择，都是三无商业扎堆。
这样的房产，不管什么属性，不管多便宜，今天买，明天亏。
最重要的是，这样的房产，拆迁整改难度大，涉及的内容错综复杂，未来就是城市发展的毒瘤。
买了自己住糟心，买了投资稳亏，除了便宜，没有优点。
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只要有利益所在，必然人头攒动，金钱往来频繁，这就是所谓天下熙熙皆为利来的道理。
在中国的房产和楼市中，一直有两个关于一夜暴富的“不二法门”。
一个是“拆迁补偿，一夜翻身”；
另一个就是“小产权转正，小三上位”。
当然这绝对不是空穴来风，一分为二的看：过去十几年中国房地产大搞快上，还真的有老破小或城中村拆迁发家致富的，但是小产权转正，那就绝对是属于长期押宝，抱团博弈的行为了。
只要有点希望，或者有可能性，都阻挡不住很多人和资本，对老破小和小产权房产的趋之若鹜。
这是人类好赌的天性使然。
其实这两个事可以说成是一个事，那就是钻政策空子，占政策便宜，用极小成本去博极大回报的行为。
是不是和赌博本质无异？
先不说网上各路水军和不靠谱的自媒体对小产权转正的各种言论。
这里给有这种打算的朋友分享两个内容：
第一个是关于老破小的：棚改全面停止，旧改全面实施
中央高层定调，旧改全面加速。
2020年要新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民约700万户。高层推动，旧改将在2020年下半年迎来一段高速发展期。
根据此前官方部署，老旧小区改造项目，总共涉及居民超过4200万户、建筑面积约为40亿平方米,投资总额高达4万亿元。
第二个是关于小产权的：小产权转正，梦断2020.
为确保2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作，5月14日，自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》。
小产权便宜是最大亮点，再便宜也不合法（图片来源：网络）
具体内容可以自行上网查询了解，这里就不再赘述了。
结论就是，这两种房子，从政策面上来看，基本上是永无翻身之日的可能了。未来这类房产最大的可能，就是被城市边缘化和自行淘汰，目前在一些省会城市，已经出现这样的情况了。
就像昆明市中心的席子营，属于规划拆迁的城中村，一放放了快20年了，不了了之。
同样在深圳，北京这样大城市的小产权，绝对是处处受限，连交易都敢放到台面上来说的生意。
博拆迁，要么信息抓的很准，有可靠的信息渠道和来源，赚个信息差和承担等待过程中的风险的钱，还是可行的，值不值得，如人饮水冷暖自知。
而小产权，那绝对是和主流政策扳手腕了。有没有那个能耐，同样如人饮水冷暖自知。
既然属于赌博，想着赢钱以前，是不是应该考虑一下能不能亏得起？
这和风投其实异曲同工：高风险和回报并存。
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不管哪个时代，对于人生事业的追求，用三个标准就能概括，那就是“事少，钱多，离家近”。
在当今这个时代，这种观念并没有随着时代的发展而进化，仍然是深深刻入很多人血脉之中的认知。
同样的老观念，还有“成家立业，先成家后立业”，先买房，再结婚。
“安居乐业，先买房再工作”，买了房再努力工作。
等等的中国传统观念和认知对于当下房产和楼市来说，还真的坑害了不少人。
被老观念绑架了买房的行为，和这个时代的价值取向，已经产生了不可调和的矛盾。
我们分成几个部分来看看这些老观念对买房造成的问题：
是先结婚，还是先买房？
先抛开人性和资产顾虑，婚前买房，不分男女，在当下的时代，是最优原则。
特别是到大城市打拼的年轻后浪，这一点一定要有充分的认知和理解，有过买房经历的人，自然明白首套房和二套房的利率区别，在一些热点城市和核心城市，还涉及买房资格和房票的问题。
等到了为了买房换房的时候，去挖空心思，跑民政办离婚，和政策博弈，累不累？
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买房离家近重要，还是离父母近重要？
这个问题涉及到中国传统家庭观念和不同的道德取向。只从个人发展和家庭需求来看，你买的房子，对比父母的居所，也就是屏幕前的你，人生出生和成长的起点，两者相较，哪一个更有优势？
这种优势的判断，要理性一些，不带感情色彩，客观的来看，农村和城市的对比，城市与城市的对比，学区和学区的对比，社群和社群的对比。
以前的交通闭塞，人口迁移受到户籍和地域的限制非常困难。在那个时期形成的家庭观念，放到对生活有追求，对未来有期盼的年轻一代来说，是不是还依然适用？
好不容易从农村来到城里，从地县来到了省会，从全国来到了一线，难道赚了钱，就只能回乡置业，让自己的下一代，和自己从一样的起点，重头开始？
买房，就是买未来，并不是要贩卖焦虑，至少在房产上，要能实现地域升级，能提高多少，全看个人本事。
但是到了这个时代，还一心赚了钱要拿回家盖自建房的，和那个放羊娃的故事，一模一样：
一个放羊娃的故事。有人问放羊娃：“你放羊是为了什么呀？”“为了卖钱。“那有钱了之后呢？“”娶媳妇。“”娶媳妇之后呢？“”生孩子。“”孩子长大之后呢？“”接着放羊。“然后你就会发现，这就是一个无限循环的怪圈。
放到今天来看，要实现脱离这个怪圈，一个是通过教育走出来，一个就是改变孩子的人生起点和环境。
离开父母，固然残酷，但是追求进步，和尽孝，永远都是不可调和的矛盾。
这里不做明确建议，各人认知和背景不同，多做评议，并无益处。
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最后，就是关于工作，事业，发展……和买房的关系。
现代社会和以前不一样了，以前的观念，是先有家，才有业，在当今这个瞬息万变的时代，这种观念，可能需要进行一些调整。
以前是你的房子在哪里，你的工作事业生活圈子就在哪里，现在是你能在哪里有更好的机遇，能赚更多的钱，能有更高的社交圈子，你的房子就应该在哪里。
大家看看这个逻辑，是不是前后顺序发生了完整的对调？
房子作为商品和资产，最大的属性是什么？是不动产！
一个房子，和现金，股票，甚至各种可以搬动的重要资产（古董，黄金，名贵家具，甚至是工业生产设备和生产资料原料等等）相比，最特殊的，就是房子不会，也不能跟着人走。
千万不要忽视了房子这个不动产的意义和深远影响！
这是很多人被房子局限，甚至被房产束缚，难以发展和突破的重要原因！
在这个效率就是生命，时间就是金钱的时代，和以前慢节奏，低效率的社会，早已是两个完全不同逻辑的世界。
房子决定了人的生活半径，很大程度上决定了未来发展的广度和深度。
为什么以前“面朝黄土背朝天”，到今天的拼尽全力往中心挤？
每天上班公交换地铁，甚至还要坐城际铁，对比楼上楼下，步行15分钟，谁更有事业和工作竞争力？
选择房子，就是选择一个城市，就是选择了自己未来的生存空间。相比于以前的老观念，这对于当下的买房的人来说，更为重要。
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最后，多说一句，关于房产和楼市，跑盘看房市场接触其实是一种无差别的劳动内容，不分年龄（当然最低也得成年）性别学历和背景。
不管是自己住，想要投资，还是要学习相关知识，了解相关趋势，看个30套房子，算基本入门，看过100套以上的房子，那就能算的上半个专家，对于这个城市或者地区的房产和楼市，不说捻熟于心，至少也能做到头头是道了。
坐在家里看网络信息，听各路专家意见，刷看房视频，一万次，都不如走出门实际跑盘看市场来的实际。
只会腆着脸伸着手，眼巴巴等着不要钱的致富发财建议的人，和乞丐有什么区别？
也没见乞丐能靠着这种嗟来之食能发家致富的。
知识，认知，经验，只有自己得到的，才是最有价值的。
现在买房和十几年前完全不是一个逻辑了，买的好资产增值，满足需求，买不好血本无归，长期资金套牢，还得背负巨债。
撰写和分享这个系列的文章内容，是基于笔者超过十年的房地产行业一线工作经验和对行业的认知，说点真话，写点干货，心存善念，广结善缘，如此而已。
仅以此文，和各位读者朋友，共勉。
盘点全新的中国房产和楼市形势下，那些错的离谱的认知和思路。第二期
六、上车和买票的问题：如何做一个聪明的买房人？
七、被负债恐惧支配的人生，只能原地踏步！
八、完全没有意义的负面情绪，不应该成为购房置业决策时的干扰项。
九、房价太高是不买房的理由吗？
十、对政策的片面解读，误导了多少自以为是的人？
盘点全新的中国房产和楼市形势下，那些错的离谱的认知和思路。第三期：
十一、只相信数据，不相信市场，现代版的“掩耳盗铃”。
十二、只关注房价，不关注人口。
十三、房子值钱还是土地值钱？
十四、买与卖，做人得有点底线。
十五、“王者思维”：地王、楼王、铺王？值不值得买？
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全文完，感谢您的耐心阅读。
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