(为什么有的小产权房有房产证)怕遭遇无良开发商？教你如何避坑小产权-小产权房网

刚需阶层想要有个家，仰望着深圳的房价又显得无奈，即使能勉强凑够买房的首付，但房价上涨后每月的月供压力，也让不少购房者内心打鼓。对于想在深圳有个固定住所、而余钱不多的家庭来说，小产权房成了被迫的选择。

没真正接触过小产权的人，大多数觉得小产权房不懂、不了解，始终不知道从哪里入手，去哪里找到靠谱的相关知识。

对购买小产权房的人来说，“产权”一直以来都是最大的困惑，纵然是老司机有时也难免掉坑，今天手把手教你避坑
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①小产权房分类
②拆迁房如何购买、赔偿
③如何防止一房多卖

与大家分享从业多年来的知识和经验。志与同道合的人交流互动，摘取一些精华与大家分享：

【一】关于产权的普析

深圳小产权房的绿本（猪肝红）分为2种：
第一种：是房东在N年前，因政府出台政策，凡本地村民可以补地价交罚款后，国土局颁发的绿本，在国土局有备案，可以清楚查到该房的产权人，此类性质的房子第一页清楚表示，该房产证仅作为该房产产权人证明，不得转让及买卖，也就是说，假设某一天该房产原房东涨价想反悔或资不抵债的话，购买该房子的人将不受到任何的法律保护。

第二种：是开发商或村委自己印的绿本（或猪肝红），主要为了忽悠道听途说一知半解不懂装懂的购买客户、借此绿本达到涨价的作用（以前龙华/观澜部分楼盘就存在这样的案例，很多客户不懂小产权，过来就问有没有绿本，开发商火了，就去印了一批，一本成本10块钱，每套房涨3万，基本一周清盘。
）此绿本没有任何法律效力，只是对于小白客户的忽悠及给他们心理安慰而已。实质上与其他小产权性质一样，只要土地及报建手续比较清晰，还是可以买卖的，如果拆迁也认最后一任业主。

【二】关于拆迁房
虽然大家投胎没能投到深圳，但可以通过买农民房等拆迁来分享深圳的改革红利。
前年我朋友踩了狗屎运，在布吉草埔碰到了拆迁。当时买我朋友房子的华为土豪，他已拿到了赔偿款+未来的红本商品房。目前布吉也有等待拆迁的在售。

关于赔乡镇小产权房怎么处理偿方面的，很多网友担心：小产权房如果拆迁，补偿也补偿不到自己啊！

其实对于目前来说，除了绿本房以外的，没有哪个农民房拆了没赔给业主？深圳每个小产权合同上都有这一条，如遇政府/开发商拆迁，赔偿归现业主所有。我看过的小产权合同不下500个。

深圳每个农民房拆迁时都是赔给最后一手业主，某些村委会扣10%-12%的面积，比如大冲村。

【三】现在就来到了我们最关键的环节了，教你如何避坑，真正防止一房多卖！

按照目前深圳的情况来分析！
① 村委统建楼：
一手房：大家可以放心购买，目前大部分村委统建楼都是处于尾盘状态，而且是跟村委直接签合同，大可放心。
二手房：只要村委能过户的，也可放心购买，切勿购买无小产权房为什么要避税法过户的房产。
② 公司统建楼/军产房：
这些房产与村委统建楼性质比较相似，就签订合作建房的对象不同，目前这类房产大部分也能过户，不能过户的，一定要收回原来的见证书、合同及收据，再加上管理处、水电、燃气更名核实，签订转让合同时一定要夫妻双方/全家签字。

③ 旧改农民房：
此类房产目前在市场的存量比较大，建议大家在购买此类房产时一定要审核原件是否真实，最好是带有历史遗留回执的（非绿本房、工业用地或租用地），包含水电是否处于正常使用，在购买时，最好在整栋楼的原件上面注明购买的房号已售，这样一来，以后执此原件的房东便不可能再一房多卖。

深圳买农民房三原则
1.没绿本（独栋农民房的绿本）
2.已封顶已住人
3.没占用水源地、公共用地。