密云复式房小产权，这种区域的“老破小”会持续下跌，持有者的对与策-小产权房网

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问：京总好。请问:北京昌平区花园东路的金隅上城郡，有投资价值吗？谢谢！

A:回答：您好,感谢信任!昌平沙河以北,西从京藏高速,东到大广高速这个范围价值很弱,基本可以说已经脱离主城区了,有几个区域还有想象空间,像未来科学城、沙河高教园,这些区域有利好规划的前提下从2017年到目前为止跌幅是最大的,科学城的跌幅超过了20%;

其他区可能更严重了,金隅上城郡这个盘很好,价格又比较低,但确实价值弱了些,比它位置更好的丽春湖墅跌幅已经超过30%了;

北京的楼盘涨幅已经发生了天翻地覆的变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;这种盘还是建议不要碰

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Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。

现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？

加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？

A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,

2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。

因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,

建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘

市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!

Q:提问:京总您好，燕西华府的185大平层现在能入手吗？考虑是人大附中丰台校区的学区房，未来可以给孩子上学。现在孩子三岁，九月份上幼儿园

A:回答:您好,感谢信任!燕西华府从2017年的4月份单价7万一直连续跌3年,去年4月有回升的迹象,但持续了小半年,上涨趋势不明显,青龙湖确实太远了,优势是楼盘的品质高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间

如果是为了改善居住环境,这个地方很漂亮,但大概率会低于大盘涨幅,应该说差距很大,市中心涨20个点,这个地方可能不会高于5,随之还会有回落的可能性,如果为了孩子上学,可以买个小的,在附近租房,其他资金去买一个纯投资盘,这样您不用考虑接送孩子,自己的居住品质又没下降,孩子上完学,即便小户型不涨或下跌,您其他的房子在涨,这样算还是不亏,这种方案比较稳健

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Q:提问:京总您好，现在遇到一些买房的困惑，希望您能帮我提点建议。自身情况：现有一套丰台青塔蔚园的老房子，大约能卖300+，还有一套正在自住的丰台青秀城的120多平米，链家看估计能卖800+。

青秀城房子的隔音越来越不好，加上小区租户越来越多，整体素质低下，物业服务也不好，又深受楼上噪音扰民，所以想要换房子改善居住条件。现在我是有两个想法，希望您能帮我分析分析；

第一，卖掉青塔老房子去怀柔密云平谷买个独栋别墅，因为父母马上这一两年退休了，可以去那边养老，然后青秀城的房子卖掉后置换一个海淀或者朝阳的房子，也是100多平米的房子，价格最好能相抵或者差的不大多，不想背很多的贷款，能没有贷款最好。

第二，两套都卖掉置换一个海淀或者朝阳的房子，顶楼或者复式的，不要很高楼层的房子。最后，希望京总能给我推荐几个楼盘或者几个小区能符合我的要求的，想要一个安静环境好物业也可以的，小区整体素质高些的，房子的构造好些，不要那么不隔音扰民的。谢谢京总，麻烦您了

A:回答:您好,感谢信任!1、首先丰台这两套房子卖掉置换是正确的,丰台的房子要稳健的保值增值，第一取决集中的产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文素质非常重要。丰台没有学区概念，只能抓这三个。

产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个都没有，所以房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才

各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块优质小区,

2、怀柔密云平谷这些区域的独栋别墅的功能只有居住,升值属性弱了些,或者说保值属性很弱,二手房市场的流通性很差,这个选择是战略上的错误，这些远郊所有的别墅包括洋房品质很高，高品质也是开发商的卖点。

但是这类房子第一没有流通性，第二不好贷款;可租、可贷、可住、可卖是现阶段投资房产的最后一道防线,即便是不能跑赢大盘,也要遵守这个原则;

可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折.

优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。这些远郊的度假别墅我一般都是建议市场回暖时尽量出货,哪怕是亏一些,而不是买进.

3、第二种方案保值性更稳健,1200-1300左右剔除学区属性,老人养老可以看看亦庄的金茂悦;1200-1300之间可以买到一个平层或者复式三居;从保值增值性上看平层的实用性大于复式,亦庄是北京所有新区最看好的一个区,已经有产业支撑,配套价值会慢慢起来,未来也是产住结合的区;也是现在所有新区中最有价值的.紧靠南海子公园,作为老人养老,兼顾保值升值是一个不错的区域,

朝阳可以关注下朝青的首开熙悦尚郡,1200可以拿到一个平层三居室,朝青称之为国贸的第二后花园，今天之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值;整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，自然是承接国贸最优质的刚需板块

楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性自然也很好。朝青和亦庄这两个商圈价值比较牢靠,1200的资金放在这样的区域会更安全一些,这两个盘居住体验都很好,

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Q:提问：京总您好，首套房票2张，可用资金500万。想用这笔钱当首付，购不同区域投资房两套。争取最大化利用，请问如何选择？

A：回答:你好，感谢信任!我的建议可能和其他人不同，我会只买一套，买核心区的优质盘，做首套贷满,只用一张房票吃几轮，另外一张房票空出来，一张完整的房票，几年后房屋升值可以筹一大笔钱，再用第二张房票，这是利益最大化的操作方法

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