小产权房网昨天，有一个四五月份咨询过的光明旧改的网友，他跟我说他掉坑里去了。大概地和他聊了一下前因后果，最后只给了他一句话：你自己选择的坑，含泪也得把自己埋了！
讲真，我并没有幸灾乐祸，只是这个网友真不值得同情，直到昨天他和我聊这事儿的时候，他还抱着法不责众的的奇葩心理去对待，总以为去哭一哭，闹一闹人家就会妥协。
我们来看看，这是一个什么样的坑吧。
照例，我们先大概地说一下这个项目的基本情况：
荔园片区城市更新位置光明核心片区，6号线光明大街站北侧，是2017年第一批计划，拟拆除重建面积51445平方米，更新方面主要为居住，目前这个项目已经公示了用地批复。
无论怎么看这个项目都是一个优质项目啊，位置一流，2017年立项，2021年就已经出地了，这个速度在深圳旧改可以说是神速了，这样的项目在深圳是不多见的。
正是因为这个项目比较优质，炒作的人特别多，可项目基本都签完了（基本都厂房大业主，私宅很少）根本不会有什么指标流出，但架不住骗子多啊！特别是在去年那波拆迁房高潮中，只是和拆迁二字搭上边的，都会被疯狂地炒作。其实大部分被炒作的物业都不在范围或者是有各种问题的，基本上都是骗完投资客骗散户，玩的就是击鼓传花的游戏，反正都是坑，就看最后谁被埋了！
我们先看看那个掉坑的网友（我们叫他A君吧）的物业位置，大概还原一下他掉坑的过程，然后再简单地剖析一下，以后我们再遇到同样的坑，就可以大概率的避开了。
从这个图我们很清楚地看到，他这个标的物业刚好是在红线范围外面，也可以说是紧挨着的。（无论你挨得多近，哪怕是贴着的，不在红线内就是不在，除非后期调入，不然基本上不会拆的）
A君是这样掉坑的：别人（我们称他为B君吧）拿了一个专规公示图给他看，并跟他说，这个物业虽然不在红线范围内，但旁边这里也是要拆的，拆了建学校！
专规公示图
A君也曾提出过疑问，既然都不在范围内，怎么可能会有赔的呢？B君和A君说，项目范围会大于拆迁范围，有一些地块因为规划的需要，也会划入项目用地内的，就比如这个项目，就是因为需要建一所72班的学校，红线范围内学校用地不够，所以多划入一些，反正到时是一定会拆的。再说了，这里这么多业主，不赔的话，大家都不会同意的，都不会签约的……。
B君甚至还拿出更新“十三五”规划图指给A君看，标的建筑确实是也是在优先拆除重建范围内。
城市更新十三五规划（中期调整）截图
A君被撩得热血沸腾，春心荡漾，恨不得立马就范。可这毕竟是大买卖，A君还是想再通过其他的渠道了解一下。
于是A君在网上找我做了咨询。我查的第一项标的位置，便直接告诉A君，标的不在范围内。
A君反问：可这个标的是在十三五的优先拆除范围内的啊，另外我听人说，拆除范围不等于就是项目范围，有规划需要也会把拆除范围外的地划入项目范围内的。是这样吗？
我告诉A君说：是有这个规定，当时项目规划需要的时候，确实会把一些原本不属于拆迁范围的地（一般是空地、边角地、绿地等。因为拆除重建的拆除范围里面一般情况不包括空地的）划入项目更新范围内，但最大的划入面积不超过3000平方米。如果超过3000平方米，且又确实是市政或者公共设施需要的话，一般就会走土地整备了。
答毕，接着查看标的建筑的法定图则。
通过法定图则很清楚地看到，标的所在的区域为教育设施用地。
接着再查看标的建筑的地籍。
地籍显示标的建筑用地为“未出让的国有土地”，直白地说就是没有绿本，没有合法报建的。
查到这里，实在就没有必要再往下查了，从想搏拆迁的角度来说，已经没有价值了。但咨询报告还得继续做啊，于是最后再查看下标的建成日期。
通过卫星历史影像得知，标的建筑不属于0962之前的建筑，也就是说：标的建筑不属于历史遗留违法建筑，而是真正的非法违建。
得，不在范围、非历史遗留、非法占地几道红线都踩到了，这不是巨坑是什么？
可惜了，最后A君还是被B君成功地用低价、抱团等话术给洗脑了，大概在五六月份的时候入手了200多平……。
土地整备和城市更新完全是两个概念：一个是市场主体主导，一个是政府主导；在利益关系处理方面，一个是自下而上的解决，一个是自上而下的执行。（这个概念下次讲旧改的时候，专门的讲两者之间的区别，这个区别还挺重要的）；一个是拆迁重建，一个是执行的是《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）第292号》
按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）第292号》要求第三十三条房屋征收范围内未经产权登记的建筑，属于《决定》（《决定》指的是：深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定）第二条规定范围，尚未进行处理的，按照下列规定进行补偿：而《决定》第二条最低的标准就是0962之前建成，很显然A君的物业不是！
如果真的按292号文执行的话，估计连个基准价都赔不上，不过所幸的是，A君的物业虽然不是0962之前的，但是是发生在土地用途被依法确定前（标的位置处于法定图则《光明中心片区》的中，《光明中心片区》则是2019年公示的），这个则参照可以处理确认的历史遗留违法建筑的补偿标准给予货币补偿。所以可以预见的赔偿基本上就是基准补偿价+搬迁费用了！
写在最后的话：搏拆迁这件事，更多的应该是专业和理性，而不是想着法不责众的抱团与大哥对抗，和大哥对抗从来都不会有好结果！回到A君这事儿，但凡多想一想，为什么这个价格和周边低那么多，都不至于要掉到坑里去！不要总想着能捡漏。关于这个捡漏以前我已经说过很多次，这个是重技术的活儿……
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