多变的小产权房(小产权房问题比较复杂不可能一拆了之)-小产权房网

改革在向纵深发展，乡村振兴战略提出了土地流转和农村建设用地改革新思路。这些新农村建设的问题，都不可避免地要让人们想到，是不是能给小产权房一条出路。按照国家有关规定，任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。禁止通过“村改居”等方式非法将农民集体所有土地转为国有土地。

这些年来，涉农土地问题，最大的就是小产权房问题，在部分城市小产权房占城市租房总量的相当大比重。关于小产权房政府有关部门一直强调其非法性，舆论上也是争论不断，许多时候甚至成了新闻的主题和社会的热点。但是，小产权房的建设和买卖一直也没有停止过。小产权房如雨后春笋般突然冒出来也不是个偶然现象，在房价飞涨的情况下，由农村、乡镇一级机构在集体土地上主导开发的小产权房以低于一般商品房一半左右的价格，满足了大量的中低收入者的购房需求。

有业内机构研究表明，小产房的数量在北京大概占到市场总量的20%左右，在其他地区可能更多些，因此对待小产权房的处理切不可一拆了之或者一爆毁之。从理论上讲，小产权实际上是没有产权的，因为没有国家赋予的财产权利，哪来的房屋产权？同时如果政府承认了产权形式有大小之分，那么就存在大产权有法律保护，小产权也应当有法律保护的问题。大产权神圣不可侵犯，小产权同样作为私有财产也同样神圣不可侵犯。从这个意义上来说，政府是不应当承认房屋产权的大小之分的，如果承认了小产权就将作茧自缚。

但是不承认小产权房屋的产权合法性，并不是就一定找不到问题的解决办法。国家要保护耕地的存量底线，而小产权房虽然是占有了集体土地，但是各个项目的情况并不一样。有的是利用了撩荒地、有的是在过去乡镇工业区的基础上搞的项目开发，还有的是在城郊结合地带上伴随着城市化进程而由发展起来的，甚至有些就是城中村的改造项目，真正占用良田耕地搞房地产的不在多数。

另外小产权房得以泛滥起来，除了商品房价太高、涨的太快有关外，还与这些地区的快速发展以及发展前景有关系，这也说明小产权能够发展起来的地区，大多数是距离城市不是太远的小城镇和城郊结合地区，这些地区发展前景良好、或者有着诱人的远景规划，亦或是半工半农半商地区。真正远离中心城市的农业区，这类的开发还没有提上日程。

就农村房产问题来说，现在的社会环境情况与当初制定土地政策时已经发生了巨大的变化，比如城市规模的扩大、户口的一元化、农村人口向城镇迁移、人口向大城市集中等等。一方面使得城市里的住房结构发生了根本变化，另一方面也让农村的一户一宅面临多变的局面。离城市近的农村地区农民的住宅升值巨大，农民房屋也就见缝插针、能建多少就建多少，农宅给当地农民带来巨大的利益。而边远地区的村落可能因为人口的外迁而变的几成废墟，空壳村比比皆是。

因此同样的农地、同样性质的农宅，实际上的价值和作用却是天壤之别，就北京地区的四环、甚至三环附近还有一些的城中村存在，有些可能已经居民化，一户两制的情况也普遍存在。几乎百分之百的农地或是集体土地都不再耕做，而是改变了用地性质，或者建成了大型的农贸市场、建材市场、娱乐城等等，或者直接以城镇改造的名义建成了住宅区。可以说几乎所有的大型市场都是违法占地的产物，而小产权房中的当地人和外来人口交叉的情况也是非常的复杂。这都是多年查处，年年依旧的根本原因，因为不管土地的性质如何，土地价值一定是由其位置决定的。