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责任编辑作者：刘存宝 该文来源：iCourt法秀
多数购房者买房子归属于连续性需求，不论是北上广深却是偏僻的小城北，买房都是一生中一次重要的选择和投资。房屋进行买卖合约自然就成了这之中最需要高度关注的重点项目。这是由于购房者和地产商对于货品房的工程建设重大进展以及双方在专业技能上存有的重要信息不等距，有时购房者对合约一无所知就轻率盖章，以致于最终在合约履行职责中处于消极地位。责任编辑针对货品房预售合约做重点项目分析（以 GF - 2014 - 0171 合约范本为例），告诫购房者在签定房屋进行买卖合约前应该从什么样视角高度关注合约，严防合约圈套。
一、概念解释及法律关系
货品房预售，是指房地产合作开发企业将正在工程建设中的获得《货品房预售许可》的货品房事先转卖给债务人，并由债务人缴付订金或房本息的行为。
货品房预售合约中，房屋并不实际存有，预售人获得的是一种期盼权。若想实现预售合约的目的，主要依赖于房地产合作开发民营企业与否能廉洁按期。最高人民检察院《刑事刑事案件普伊隆明确规定》明确规定，房屋进行买卖华海包括货品房预售华海，货品房预售华海归属于房屋进行买卖华海的子级普伊隆。不论是房屋进行买卖华海，却是货品房预售华海，仅是转卖市场主体不同，其实质仍然是进行买卖合约，并无明显差别。
经 Alpha 香严索引，货品房预售华海在房屋进行买卖华海中占比达到 25 %，是所有原则上普伊隆中数量最多的。
二、合约的重点项目高度关注事宜
1. 开发商及项目重要信息情形
（ 1 ）高度关注地产商的基本重要信息，判断按期能力。首先同个地产商与否有其他的新盘合作开发及销售情形，楼房质量及按期情形如何；其次通过GW2查、企比比等有效途径查阅纠纷案情形、处罚及历史刑事案件重要信息；最终看其与否存有对内借款，股权与否存有债权、注销。
（ 2 ）与否获得《货品房预售许可》。《最高人民检察院关于该案货品房进行买卖华海刑事案件第十四条若干个问题的解释》第二条，出卖人未获得货品房预售许可明，与债务人订立的货品房预售合约，应当认定无效，但是在起诉前获得货品房预售许可明的，可以认定有效。
（ 3 ）高度关注土地使用权证。首先看与否为国有土地，集体土地不可用于房地产合作开发经营，即传说中的小产权房或无证房；其次看土地规划用途，不同的土地规划有着不同的土地使用年限，一定要看清土地与否为出让获得以及土地使用年限与否为 70 年。
2. 货品房基本状况
（ 1 ）对货品房阳台个数或封闭方式有特殊需求的，需要重点高度关注相关条文。
（ 2 ）抵押、查封情形。高度关注预售房屋土地使用权及货品房与否被抵押、查封，若已抵押、查封的，应慎重考量后再选择签定合约。
（ 3 ）高度关注产权瑕疵的救济条文。签定合约时房屋没有产权瑕疵不代表以后没有，所以一定要重点项目高度关注产权瑕疵的救济条文。违约条文中应明确房屋产权存有瑕疵（如抵押、查封及一房二卖）时的具体救济方式，一般至少包括解除合约、赔偿损失等。应明确损失的具体金额或计算方式，以防后期维权成功但获得的赔偿不足以弥补实际损失。
3. 货品房本息
（ 1 ）已经缴付订金（订金、意向金、押金等）的，此处应约定抵作货品房本息。
（ 2 ）付款方式。选择一次性或分期付款方式买房，需双方商定；若选择贷款方式付款的，应高度关注购房者贷款协议上约定的放贷日期，放贷日期不可晚于付款日期，可约定非因购房者原因造成贷款发放迟延时不承担违约责任。地产商通常答应帮购房人办理贷款，但合约却不约定无法贷款可以退房，故一定要明确未能获得贷款时的处理方式，如可解除合约且无违约责任。
（ 3 ）一定要将购房款打入预售资金监管账户，一定要核实预售资金监管账户的真实性和有效性，该账户可以在当地住建局官网查阅。预售资金监管的重要性可以详见笔者发表过的该文《货品房预售资金监管账户被注销，该如何“解冻”？》。
（ 4 ）逾期付款责任。逾期付款一般按日计算，购房款的万分之几不等。此处建议购房者廉洁为本、按期付款，尤其是在一次性及分期付款的情形下。
4. 货品房交付条件与交付手续
关于货品房交付条件及交付手续，往往是由地产商事先拟制好的条文，购房者很难通过协商让地产商进行修改。虽然如此，但也应重点项目高度关注以下几点，否则可能导致维权艰难：
（ 1 ）货品房交付条件中的验房方式具体是什么，竣工验收、单体验收、综合验收却是竣工验收备案等；
（ 2 ）收集地产商售房宣传资料，并核对所宣传的内容与合约约定与否一致，如学校、会所、车库、储藏室、阁楼、健身房、游泳池、电梯等配套设施及其产权归属，尤其是对于自己购买货品房有重大影响的因素应当写入合约；
（ 3 ）高度关注配套的供水、排水、供电、供暖、燃气等设备的按期交付使用及逾期交付的违约责任条文；
（ 4
（ 5 ）高度关注车库与否在规划内，在合约中除明确停车位的所有权外，还应载明停车位的面积、位置等内容；
（ 6 ）明确交房时间以及逾期交房责任，并应明确具体违约计算方式或违约金额。该条文是地产商逾期交房，购房者维权时非常重要的依据；
（ 7 ）关于地产商约定的交房宽限期，购房者应重点项目高度关注，避免地产商通过交房宽限期规避逾期交房的违约责任。
5. 面积差异处理方式
面积差异处理方式一般为套内建筑面积误差比绝对值在 3 %以内（含 3 %）的，据实结算房本息；套内建筑面积误差比绝对值超出 3 %时，购房者有权解除合约（约定解除合约的，应明确约定返还购房款的时间及利息计算方式）。如果合约中有其他明确约定，按照约定执行。
6. 规划设计变更
该条文一般约定涉及可能影响债务人所购货品房质量或使用功能情形的（货品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向），地产商应当在变更确立之日起的一定期限内（一般 10 日）将书面通知送达购房者。地产商未在明确规定期限内通知购房者的，购房者有权解除合约。逾期（一般 15 日）未予以书面答复的，视同接受变更。
7. 货品房质量及保修责任
（ 1 ）货品房质量的约定一般分为地基基础、市场主体结构和其他质量问题（经过更换、修理后仍然严重影响正常使用的，购房者才有权解除合约）。可约定购房者认为货品房存有质量问题时，可委托第三方进行检验，确有质量问题的，检验费用由地产商承担并约定具体的违约及赔偿责任。
（ 2 ）如果购买的是样本房或者精装房，约定货品房应获得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告，并明确空气质量检测不合格时地产商或其委托装修的第三方要承担相应的违约责任。还可以约定吊顶、墙面开裂及地砖地板起翘等作为拒绝收房的事由。
（ 3 ）关于保修责任，一定要注意两点：一是约定保修责任的起算时间，一般应为实际交付之日起；二是约定在保修期内，出现质量问题时地产商既不履行职责保修义务也不提出书面异议的，购房者可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的一切损失由地产商承担。
（ 4 ）高度关注质量借款条文和借款人的保证能力，确定借款的方式是一般借款却是连带借款。
8. 合约备案与房屋登记
（ 1 ）高度关注预售合约登记备案并跟踪落实登记备案情形。可约定自本合约签定之日起 15 日内（一般不超过 30 日）办理货品房预售合约登记备案手续，并将本合约登记备案情形告知购房者。备案既能防止“一房二卖”，又能在发生查封、拍卖等事由时，有效地保护购房者的权利。
（ 2 ）关于逾期办证的违约条文，应当重点项目高度关注购房者获得房屋所有权证书的时间与否明确，以防地产商恶意拖延办证时间；明确因地产商、第三人原因导致逾期办证的违约责任及具体的违约金计算方法或金额等。也可约定逾期办证后，购房者有权解除合约。
9. 其他事宜
（ 1 ）关于送达，购房者一定要重视该部分条函被拒收。
（ 2 ）关于争议解决方式。建议购房者选择房屋所在地人民法院起诉，法律救济有效途径会多一些。虽然仲裁有不少优点，但一裁终局的机制可能对购房者的维权不利。
（ 3 ）货品房进行买卖合约除主合约外，还包含附件，需要核对附件与主合约之间的差异。
三、结语
一定要认真研读货品房预售合约，切不可选房后立即签定，必要时可以与地产商协商签定补充协议，明确主合约中的模糊概念，修正不合理条文。笔者以自己的见解提供以上合约的重点项目高度关注事宜，不一定全面，希望对购房者有所帮助，欢迎各位读者与笔者交流切磋。
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