小产权房网这个说法过于悲观了，明源君认为，这是长租公寓成长中必须经历的阵痛。这次舆论风波也折射出租赁行业其实也是一个规模效应比较强的行业，房源规模增长带来的是利润水平的提升，获取到优质房源会直接关系到公司的盈利能力。说白了，获取房源能力是长租公寓公司的首要核心竞争力。
由于房企做长租主要以集中式公寓为主，因此，明源君想结合标杆房企的做法，和大家聊聊集中式公寓应该如何拿房。
01
长租公寓拿房容易掉进这5个坑
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房企进军长租公寓也就是这两三年的事情，对于如何获取优质房源，很多人刚开始也没有经验，所以很容易掉坑里。从当前的情况来看，最容易犯的错有以下几个：
1、卖不掉的楼本做成公寓有问题
很多房企把卖不掉的房子拿来做长租公寓，但其实卖不掉的库存并不适合做经营。因为这些房子往往都在比较偏远的地区，交通不方便，配套也不完善，导致出房率很低。
新派公寓创始人王戈宏认为，难卖的库存也是难运营的资产。适合做长租公寓的房子都在铁路旁边、高铁旁边，或者在市中心。开发商进入运营的时候一定要弄明白，做公寓不是物业管理，现在很多人把租赁二房东搞成了物业管理！
2、为了控制成本，冒险拿产权有瑕疵的项目
去年，有一大批小型长租公寓品牌倒闭，其中一个原因是拿了产权有瑕疵的项目。比如深圳去年宝安区对“厂房改公寓”项目进行清理，涉及70多栋建筑。很多长租公寓品牌中招，项目被查封拆掉，几千万的投资款打了水漂。
其实在这方面国家政策都有明确的规定，但有些人就是抱着侥幸心理去碰，仅仅为了拿到低价房源。这种做法很危险。
3、过于迷恋“好地段”
很多房企拿房时非常迷恋好地段，甚至非理性地去抢夺好地段。但地段很好的物业竞争非常激烈，不止竞争对手去抢，还有其他租金承受能力更强的业态也会跟你抢，比如酒店、餐饮等等。这样无疑会极大地拉高了拿房成本，这会让你算不过来账，最后拿到的房源就会变成烫手山芋。
4、拿房时不考虑客户承租能力
长租公寓的市场以白领市场为主，客户一定是绝对的刚需，对价格敏感度是非常高，
但偏偏有人想去触碰区域市场价格天花板，这会在后期运营带来巨大压力。
曾经有标杆房企在深圳某区拿了一个项目，该片区客户租金承受力有限，能承受4000元以上房租的客户只有4%左右，但项目租金要到4500元才能算得过账。
他们原以为将项目做得更高端，一间房投入15万做精装，做大飘窗、大公区就能租出价格，吸引到高端租客，但事与愿违，房子迟迟租不掉，最后只好将租金下调到3000多。这就是典型的没考虑客户承租力，以为只要产品好，就会有人买单，但结果并非如此。
5、拿房时忽略了改造成本
很多人拿房时光是看地段，忙着测算租金算账，却往往忘记了把改造成本算进去。但事实上，工程改动会对整个成本有非常大的影响。比如如果你拿的楼存在原来的结构就很不合理的情况下，拆改成本会非常高，同样一栋楼，你的租金承受能力就会压得更低。
02
拿房如何选址？如何挑选物业？
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长租公寓属于前期投入大、而回报周期很长的行业，拿到优质房源对于公司的发展非常重要，所以前期风险一定要把控好。下面分别从选址和挑选物业来分析。
一、如何选择地段
对于长租公寓如何布局，大家其实都形成了一定的共识，基本都是选热门的一二线城市。那具体到区位，又如何做选择呢？首先一定是要做深度调研，调研主要分4块内容。
1、居住需求
居住需求是最基础的指标，一般通过产业或办公人口、职住比指数、地铁指数、配套指数（便利店、银行、餐饮）来判断片区的居住需求。
首先，要找到潜力板块，先要找到工作人口密度最大的区域。人口密度大，意味着居住需求强烈。
其次，职住比就是这个片区常住的人口和办公人口之比，职住比高意味着租金应该是最高的，办公人群多，可供应的房屋少，肯定是最高的。通过职住比的分析，能够更大胆地定价，更大胆地去投资、获取项目。
第三，地铁的流速人口往往反映了人口迁移的人数。还要注意，一个片区是内生市场为主，还是牵引市场为主，如果是内生市场主要是自己消化自己。
最后是配套，配套主要看便利店、银行、餐饮等最简单的生活指标。如果你们的项目，客户出去买瓶水都要坐车或骑车，居住便利性太差，你觉得客户会想租吗？
2、溢价能力
如果旧居住区面积比较大，你做精装修公寓，你的议价能力会越强。因为老社区的居住环境、治安环境都很差，相比较之下，长租公寓就会有很大优势，所以在旧居住区你会敢于做一个高溢价。
3、产业类型
产业类型会决定区域内租客的承租能力高低。
根据产业类型所带来的人群承租能力排序为：研发总部及创意设计中心＞高新技术产业片区＞新兴产业制造片区＞优势传统产业片区。
4、去化速度
在做完基础指标的调研后，最后是把去化速度算出来，综合起来判断，投资逻辑会更精准。
去化速度这个指标很重要，比如一个项目有1000套房，去化速度是什么样，可以倒推出财务成本。同样一个项目，去化速度越快，投资能力越强，去化速度慢，需要拉长它的投资，因为刚开始都是在赔钱的，所以一定要参考这个指标。
二、如何选物业
除了选址，物业本身对于后期运营及改造成本也有很大影响，比如之前曾经有品牌公寓运营商拿了被查封、被抵押的物业，完成装修后才被法院告知该物业意境被查封，后面又被告知被拍卖，由于提前没有充分调研清楚物业的性质，导致后期运营损失惨重，这样的例子很多。
1、什么类型物业适合改造长租公寓？
目前，对于什么样的存量物业改造长租公寓是合规，都已经有政策规定。一般法律允许用来改造成长租公寓的存量物业，包括商服用地二类别中的住宿餐饮用地和商务金融用地上的建筑物业，以及工业用地上的商业办公用房和国有厂房。
其中，经营不善的酒店、旅馆、商场、招待所、厂房、产业园区都是比较好的选择。
比如上海某中高端青年公寓就倾向于收购倒闭商场来改造公寓，他们认为，与本身就是公寓的项目相比，商业地产物业可以按照酒店申报，合规性更好。
但在商业物业的选择上，他们也建立了清晰标准。比如商场进深太深，交通流线和通道面积过度浪费不适合改造。必须满足全明、通风要求，物业进深小于20米，独门独院更佳。同时，不存在项目产权、债务等问题。
除了国家政策规定范围内的物业，一定不要冒险去做产权有瑕疵的项目。比如小产权，如果拿到的房源属于违规建筑，可能会给你带来毁灭性打击。
2、持有人的复杂程度
持有人的复杂程度很大程度也决定了拿物业的风险。首先是多个业主的情况，租约上面一定要有所有业主的签字，才能算是有保障的租赁合同。另一种是关于二房东的租约，如果想拿的话，可以付出多一点的成本，例如转让费，但是一定要跟原业主进行签约，可以避免掉很多的债务和经营纠纷。
3、物业硬件要求
集中式公寓对于物业的要求比较高，具体来看，应该要满足以下这些要求：
①层高：单层装修后净高不低于2.6米，LOFT层高不得低于4米。
②避免暗房：千万别做黑房间！一方面黑房间的成本要高于采光房间，因为要上新风系统，另一方面，黑房间会对公寓品牌造成损害，留给客户一个“他家好多暗房”的坏印象。
所以，在考察项目时一定要考虑采光的问题，尽量不要拿暗房太多的项目，或者改造难度很高的项目。一般项目进深要小于20m。
③消防合规：面宽一定要能满足消防通道、疏散以及排烟的要求。最好请消防相关的单位或者专业人员去现场勘探。
④建筑质地：最关心的一点是一栋楼的沉降。很多时候其实是来不及对物业进行任何结构上的检测的，有一个技巧是，走到楼顶楼梯间的位置，去看梁和强的裂缝，如果这栋楼楼梯间的天花上面存在很多的裂缝，那么就必须要考虑这栋楼沉降的风险。如果没有的话，这栋楼相对来讲就是稳定的，可以去拿。
⑤水电结构情况
一般来说，水会分为高压水和低压水，如果你的物业里面只有市政的低压水的话，就必须要去考虑，楼顶适不适合做蓄水池。否则在高峰用水时期会存在比较大的问题。电要去找专业的电工去看这栋楼的电荷是不是足够，包括供电是来自公共变压器，还是专变。
⑥公共空间
有露台可以做晾衣区，要有大堂公共空间，比如500间房，公区一般在400平米左右，200间房应该在150平米左右。如果项目周围配套非常成熟，公区面积可以适当小一点。
⑦外立面
外立面要有独立展示空间，有利于改造，建立起辨识度。此外，还要考虑空调机位的设计、晾晒位的设计以及标识、门厅设计等问题。
03
如何控制拿房成本
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新派公寓曾经做过测算，长租公寓如果拿房成本超过营业收入的70%时，项目基本是不赚钱的，因为装修投资摊销约为15%，运营成本约10%，加上税费，利润为零。所以，如何控制成本就成重中之重了。一般而言，可以通过以下手段来控制拿房成本。
一、拿房时机很重要
一般房企去新兴区域拿地，由于该区域还处于发展中，配套不太成熟，这时拿地成本会相对中心区域要低。
地铁开通前拿房与地铁开通后拿房，价格差很远。
如果有些项目符合长租公寓产品的定位，尽管周边配套还不太成熟，周边可能还是荒地，从财务指标来看不符合要求。但地铁马上就要动工了，现在不拿，以后地铁开通再拿会贵很多，那就应该提前拿下。
二、不要非理性地抢夺好地段
好地段的物业人人都抢，就很容易抬高价格。你做的应该是擅长去发现更有潜力的地段和物业。比如一些新兴区域，未来规划有大量的产业或办公人口，那可以适当提前布局。不要瞧不起看上去不好的地段。
有人的地方就有租客，有租客就具备做长租公寓的基础。
另外，如果物业本身有一些瑕疵，看上去没有那么完美，竞争者也会直线减少，会有充裕的空间在物业上谈到比它地段本身更优厚的承租条件，只要谈到好的租约，看上去不好的地段才是你真正可以盈利的项目。
三、拿房最重要的是谈租约
目前很多房企拓展的模式都是是轻重并举，但轻资产模式会更多。轻资产模式下，主要赚的是租金差。一般租金每年涨幅约8%-10%，越长的租约价值越大，能赚取更多的利润，为了拿到比较长的租期年限，甚至为此在前期多花一些成本都是值得的。
因为长租公寓真正的利润是在回本期之后，每多出一年的租期，都可以多出一年的利润，而且长期的租约还会带来增值。
另外是涨租方式。如果可以谈2年一涨，3年一涨，最好是按照这种方式去谈涨租。同样的每年5个点，和3年15个点的涨租，无论是在租约期限所支付出去的租金总额，还是运营期间每年的经营压力，都差很多。
四、价格测算，外因远远大于内因
单个长租公寓项目定价，外部影响指数占72.4%，项目影响指数只占20%多。这个一定要清楚，不要对内部因素有太高的期望，要突破区域价格天花板是很难的事情。
外部因素包括地铁、地段、配套等，项目影响因素主要包括房产类型、入市时间、服务质量。入市时间长短会对项目折旧有影响，而统一公区或服务则是客户体验的溢价点。从室内影响因素来看，主要包括了层高、采光通风、阳台、装修、家具配置几个要素。
有房企统计过，对于长租公寓价格影响，地铁是排第一位，位于地铁口的项目，可以比周边项目溢价30%左右。
而项目与核心板块的距离，可能会决定了租户出行的时间成本，因此也会有较大影响。当然，项目周边如果有商业综合体，那会有较大加分，有利于溢价。
项目影响因素主要包括房产类型、入市时间、服务质量。入市时间长短会对项目折旧有影响，而统一公区或服务则是客户体验的溢价点。
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