北京小产权房降价，紧急提醒；此类“老破小”尽快弃掉-小产权房网

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:提问：京总，后沙峪的中铁诺德阅墅有投资价值吗？叠拼，限竞房。销售说四中顺义分校学区。自住兼投资。谢谢

A:回答:您好，感谢信任！1、顺义没有学区房概念,四中顺义分校并不会给这个盘带来明显的价值提升,2、别墅的投资属性相比普通住宅弱了些,市场流通性也比普通住宅差,只能作为改善看个人喜欢的程度;如果本地城内已经布局完毕,有较好的资产打底,买一套别墅用来改善生活质量尚可,如果本地没有优质资产,从利益最大化角度还是优先核心资产,具体回答:中铁诺德阅墅这个产品设计的还不错,里面有很多户型

比较好的是中式合院户型,这个户型设计比较前卫,住起来也很舒服,如果考虑这个盘建议优先这种户型,其次位置虽然不在中央别墅区的核心区,但还可不算太差;关于限竞的弊端就是阻碍前几年的流通性和金融属性,看个人怎么考虑了,综合如果以改善为目的本地有城内优质资产,可以考虑这个盘,如果期望房子有一定的升值性,投资属性占比过重建议看看城内优质地段的住宅;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q:提问:京总好。近期准备在朝阳买房。具体情况如下：本人目前居住在顺义老城区，小孩小学三年级，考虑解决孩子学区和个人工作通勤，准备在望京、太阳宫、亚运村小营区域购买两居室一套，准备自主并长期持有，重点考虑小升初能够上优质初中，兼顾次新。目前有资金550W，顺义一套房满五唯一价值约260W,目前因为距离孩子上学特别方便，准备继续持有3年再卖。现有以下几个问题拿不准，希望您能够指点：

1、购房总预算750W，两居室如果考虑望京陈分单校，只能利泽西园、南湖东二、望馨三个社区，整体属于老小区，担心4年后学区政策有变不保值；且家里两个人都需要自驾通勤，除望馨外小区停车实在困难；2、还考虑朝庭公寓、嘉美风尚、慧谷阳光三个次新也有750W能靠上的房子，但学区多校，清华附和陈分望实也可以考虑，如果去了其他校就失去买房意义了；

3、太阳公圣馨，亚运村凯旋城也可以考虑，但一个是回迁房，一个有商业，且感觉不如望京总体发展前景好；4、综上，请教京总，考虑上述三类中哪一类小区更合适；5、顺义还有父母在居住，个人也箱继续持有顺义的房子，请教京总，目前按二套购买，和卖掉顺义按首套购买，税费上大约差多少个W？

A:回答;您好，感谢信任！1、丽泽西园、南湖东二、望馨从居住属性上不如方案二中的慧谷阳光，慧谷阳光抛去学区价值，自身的楼盘素质也在区域内名列前茅，如果选择方案一，学区政策发生变化，这些老旧小区唯一的价值被削弱或者去除，价值也会随之降低，如果选择方案二，上不了心仪的学校，但房子的价值还在，并不会影响房子的升值性，从投资角度优选方案二中的慧谷阳光比较稳健一些。

2、圣馨和凯旋城从楼盘角度这两个盘在太阳宫和亚运村商圈内属于尾部楼盘，在市场上缺乏竞争优势，过往的行情数据也都一般，从区域上太阳宫要比望京高一个等级，但亚运村要比望京低一个等级，综合应该是优先望京区域，优质楼盘，其次太阳宫尾部楼盘，放弃亚运村。

3、这个价位购买人二套和首套购买税费相差没有特别大的明显，主要是出卖人房子的属性，是否满五唯一，这个税费变化很大，其次顺义的房子可以和家人商量，如果决定要卖，可以在此次置换计划中一并考虑，顺义本地没有核心产业支撑，房价也常年洼地，如果一家人决定搬到城里生活，不如把顺义的房子出掉把资源集中在这次置换上，一是为了孩子上学，二是为家庭配置一套核心优质资产，从这两个维度上看是没错的，至于孩子目前还在顺义上学，可以考虑房子置换时租一套，只是会折腾一点，并不会影响生活质量和孩子的教育，比较有利于家庭资产的成长性。建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

Q:提问:京总您好，看了您的选筹思路受益匪浅。我住在丽泽商务区附近，我父亲住在昌平高教园北街家园小区，距离比较远，因此想将我父亲昌平的房子换到南城。目前他的房子市场价约400w，老人没办法贷款，所以考虑同价位置换，要求2居即可，考虑投资保值增值，希望跑赢大盘，可长持。请教京总：

1.昌平高教园北街家园的投资属性怎么样，近期会不会受未来科学城规划影响，行情会比较好;2.如果往南边换，400w不贷款的情况下，可考虑西红门、新宫南部、旧宫、瀛海、亦庄，其中您推荐哪些片区？这个价位您能否推荐几个小区？

A:回答:您好,感谢信任!1、未来科学城西区总体要比东区更有优势一些,西区重点承接的是生物医药、智能制造、包括新能源、新材料、信息技术、高等教育、科技服务为主,重点聚集的是生物医药健康产业,可以和海淀形成资源对接;从地理位置上西区是和海淀接轨,海淀北部新区是未来海淀新的一个增长点,海淀北部新区的人口吸引相比于其他区更容易一些,

一是海淀是互联网强区,教育资源强区,几十年的发展已经沉淀了很多互联网码农,民营企业更多,从产业结构上民营企业是要比国企央企有市场活力的.很容易吸引到资本进来,高端配套就会很容易形成.总结起来就是:海淀北部是互联网企业的聚集地,而昌平南部则是互联网人才的聚集地.二是靠近回天地区,海淀北部新区有先天性的优势.未来科学城的西区重视程度从某种意义上是要比东区高的,这个区域未来有一个利好的增长点就是交通改善,北清快速路通车后,可以打通直接到首都机场,基本上就可以形成产住结合独立的生活商务区了,这就意味着回龙观、天通苑去西部上班交通更加顺畅.

从某种意义上昌平应该是把有限的资源优先向生命科学园方向倾斜，因为可以对接海淀的北清路科技轴，这也是符合昌平区科创中心重要组成部分定位。所以西区比东区更有潜力;如果未来科学城全部兑现,那么沙河高教园会有一定的带动,但规划的再好,兑现总需要时间,房产投资讲究的是效率优先,资金最大化利用原则,400万我们买的话不会选这个地方;买这个地方等于DB,有太多的不确定性;

2、西红门、新宫南部、旧宫、瀛海、亦庄这几个板块,可以重点关注下西红门的鸿坤系列,亦庄的南海家园,旧宫的宣颐家园、灵秀山庄;西红门本身是汇聚了商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城比较近，距离市区也近，属于大兴新城后期的外溢板块，并且有自己的产业，重点发展的是金融互联网产业，西红门相对来说是有盼头的，现在可以向北承接4号线沿线的刚需购买客群.旧宫的价值来源于亦庄,这三个板块相比较的话,亦庄河西的南海家园更有优势一些;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《大兴跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利,有问题可再向我提问.

Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。

A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，

新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍

这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，很荣幸加入，本人丰台东丽温泉一套小两居，然后想置换到车道沟附近小三居预算总价750左右，娃在紫竹院学区，主要考虑挨老人近点，以后方便，不知道是否合适。或者有重点推荐区域参考一下，谢谢

A:回答:您好;感谢信任!1、东丽温泉在丰台属于洋桥板块,这个区域内的住宅普遍为90年左右建成的,2000年以后的只有一个小区,北京的二手房市场除了东西海2000以前的老房子,面积越大越难卖,小面积总价低,刚需客为了通勤距离会选择拿来过渡一下,洋桥这个板块在丰台已经往固化的方向倾斜,未来很难吸收到市场上的优质购买人群,本地稍微有几个钱的都会选择到更优质的区域生活

其次丰台本地缺乏核心产业,房子要稳健的保值增值，第一取决集中的产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文;丰台没有学区概念，只能抓这三个;产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个都没有，所以房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,

优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才;各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块优质小区,其他区域的房子持有成本很高,不是说不涨,投资是效率优先原则,如果有条件固然选择更优质的区域;才能吃的板块红利,搭上这座城市的快速列车.从这几个基本市场规律出掉往其他区换大方向是正确的

2、距离紫竹桥比较近的板块可以看看厂洼小区;这个老社区管理不错,性价比也可,750认真淘淘拿一套三居性价比还是很高的,其次可以关注下公主坟的翠微中里、南里;都是在你们预算范围之内,如果就近选择优先厂洼,能接受一定的距离可以关注下公主坟;这两个板块在这个预算都还不错;祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？

加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？

A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。

因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,

建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;

市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!

Q:提问:京总好，由于最近感到房价上涨，但我自住的房子价格上涨明显低于其他地区，有换房打算。在头条读到您的文章，对于产业和住宅的关系分析很是认同，赶紧加入了京房会。我们在2016年首套首贷，最高贷款额买了丰台南宫（与房山长阳一路之隔）156平米的新房，目前能够售出的价格大概在500左右。与我同年，同事在清河290万购二手房，目前价格比我的房子价格还要高。深刻感受到房价分化，所以计划换房，目前南宫房子已经挂牌，并不好卖，但我下决心，即使降价也要尽快出手。

去年继承了一套西城的老旧央产房，目前也在挂牌出售。现在我们的想法是手里房子全部清仓后，现金大概500万左右。之前有商贷记录，再次购买均算二套，只能贷款140万左右。计划购买一套两居+一套一居，这样相对灵活一些。因为家里有3条狗，所以我们计划买一套一层带院子的房子，之前去回龙观看了一天的房，发现500多万两居带院子的房子品质不好，小区比较混乱。针对这个情况我们调整了计划，想请您指点一下，是否合适。

首先决定投住分离，我们可以在房山长阳租万科带院子的房子，继续享受远大新。问题一、我们想购买一套500万左右（350+150），二套250万左右（150+100），您看这样分割资金购买是否合理？还是应该集中资金购买？问题二、看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店几个地区，目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。但有点担心回龙观已经涨2年了，是否比不上其他地区有潜力？

问题三、一套的选择有：回龙观两居（新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙博苑），清河一居（清缘东里、强佑清河新城），朝青一居（天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园），朝青两居（国美第一城），常营两居（柏林爱乐、富力阳光），请问哪个版块潜力更大些？版块内的小区选择是否合适？问题四、二套想购买亦庄的中信悦海苑的一居室，看起来价格还比较低，是否合适？以上是我们自己琢磨的计划，想请您评判一下，提出合理的建议。因为换房的问题思考有一段时间了，所有问题比较多，请京总海涵，谢谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、投住分离正确;丰台南部房山没有投资属性,或者说投资属性很弱;犯错概率大大增加,避免错误的最好方法就是远离这种区域;到确定性更高的区域;只要选筹不太烂,总能吃到红利;犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这就是战略上的选择错误,用战术去弥补并不能解决实际问题;

2、建议集中资源选一套优质盘,保留一张房票,房子上涨后可继续建仓;如果把2张房票全部用完,未来再想买会很麻烦,其次资金有限,无论是在哪个商圈大概率只能选到尾部的盘,别人吃肉我们吃能喝汤,集中资源选一套头部的盘,把区域行情全部吃掉才是王道;而不是追求数量;

3、回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域还是有不同的,回龙观、朝青、亦庄、属于区域内的龙头商圈,常营、高米店属于次级溢出板块,西红门属于大兴西线的领涨板块;从房产选筹的维度和当下的市场变化;您是投住分离应该优先选回龙观、朝青、亦庄;资金够面积够用毫不犹豫选这种区域;选次级板块的前置条件是家庭刚需,有孩子或三代同堂,自住为首要条件,不得牺牲距离换取面积;

4;亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可,涨幅都比较稳健;从资产配置的角度,市中应该有一套住宅;其次才考虑远郊;华纺、青年汇佳园很好,国美属于朝青的上车盘,流通性比较大,但品质不如华纺、青年,从长持的角度这两个盘自身的成长性更有优势;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总您好，很荣幸加入，本人近期对楼市迷茫，望指点。我的基本情况：我和老公都是石景山户口，工作和居住现在也在石景山，现有住房不打算卖，要就近照顾老人，已无公积金首贷和二贷资格，但最近腾出来一个购房指标，现在手上有现金500(可以再商贷一些)，希望入手一套有投资价值的房产，最好在东西海，请问有什么合适的小区可以入手？

A:回答:您好,感谢信任!如果是做纯投资计划,500的现金可以找一些配套成熟居住体验好的优质商圈淘一淘次新的2居;现在房价涨幅的规律是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第一波上涨,紧跟其后的是同区域内管理较好的老公房社区;第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车次新盘领涨,规律是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,

第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;500的现金如果在东西海只能淘到一些老公房社区,这类房子的保值属性尚可,但在同区域涨幅比较靠后;只有大行情出现时才会轮到;做纯投资像朝阳的朝青是一个很稳健的区域,华纺易城和青年汇佳园的2居室700万出头;加上税费和中介费750左右能搞定,

500的基础上再贷300以内问题不大;如果就近可以看看西城广外的远见名苑;04年的商品房,79平的两居室户型报价在800左右,可以认真淘淘;广外有丽泽的辐射,学区溢价低,投资属性还可;保值增值性都比较稳健;其次可以看看公主坟的翠微南里、中里,这两个盘管理还可,性价比不错,距离石景山也更近一些;如果是做纯投资计划朝阳方案最优;如果为了方便照顾老人优先广外、其次公主坟,祝一切顺利!

Q:提问:您好！本人最近刚落户北京，媳妇名下有一套70平左右的住宅在新源里星源汇，目前闲置未住人，装修较好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近准备在大兴义和庄未来云城购入一套三居新房，2024年底交房，准备给自己及自己父母住，偏刚需兼带投资，

关注点：一是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站，后续还有s6号线规划，本人后续可能去雄安上班，为高铁通勤做准备，即使不去雄安，坐高铁去西客站通勤上班也看似也方便。二是赌一下大兴新城规划，义和庄一带应该会发展潜力较大。请教：一是这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智？二是星源汇的住宅如何处理比较好？

A:回答:您好,环京区域和北京几个边界区域就是卫星城市的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况,

东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;比如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别,

投资不是DB,投资房产是搭乘这座城市、这个区域的经济增长,得到确定的回报,买入大兴高铁站不是很建议,不确定性太多,或者说大概率会亏损,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块,不如看看亦庄核心或者溢出板块,如旧宫、瀛海;新源里如果没有更好的投资品或者资金需求留着即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:京总你好，目前房子已卖，过户过程中。正在看新房，合适就会出手。家中三代同堂，预算1250左右，可以不考虑学区，目标是4居室品质改善。学习星球精华文章后，希望购买区域和居住品质相对还不错、物业水平还行、居住为主兼顾能够保值增值的改善楼盘。我们一家分别在国贸和望京东工作，因此之前主要考虑朝阳、通州和亦庄的楼盘。这个预算，可否请京总推荐几个楼盘参考，谢谢。之前简单聚焦于后沙峪的中海湖光九里和通州的武夷融御二期。倾向于融御二期但听说过一期业主维权，怕二期品质和物业管理跟不上。以上请京总指教，谢谢。

A:回答:您好,感谢信任!1250如果硬性条件是4居的话买在亦庄会比较稳妥一些;通州目前还是一座空城,兑现的周期存在很多不确定性,亦庄已经有良好的产业结构,加上教育也可,整体的区域价值比较稳固,武夷融御维权是一期装修的一些小问题,房子只要精装一定会有问题,不要在乎不该在乎的,抓大放小,这个盘综合素质指标都可,如果考虑通州需要长持,亦庄可以看看金茂系,4居室的户型很棒,在您们的预算范围之内,楼盘的居住感也都是区域天花板级别的;后沙峪建议放弃,后沙峪是一个刚需和高端改善的区域,刚需主要向主城区承接通勤人员,

1250买这个区域属于资源错配;朝阳的话可以关注下奶西地块;但买个4居应该会比较困难,如果能压缩到三居室,把目标从通州和亦庄拉到朝阳,整体保值增值性会更稳健;总体如果期望四居;优先亦庄、其次通州;放弃后沙峪;参考精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;各区跑赢大盘选筹导图,按照会员文章布局包赚!祝一切顺利;

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