出售小产权房处罚(人民法院是如何审判的？)-小产权房网

一案例导入

案涉宅基地位于广州市**区××号，登记权属人为吴某，房屋建筑结构及层数为混合1层，该用地由二沙村和一沙镇批准使用，于2002年10月取得《集体土地房产证》。2003年至2005年期间，原告王某等（吴某的儿子，转让方）与被告李某等（受让方）就案涉宅基地及地上房屋相继签订《协议书》、《房屋使用权转让协议书》及《宅基地及房屋转让协议书》，约定由原告将案涉宅基地楼房及房产证转让给被告。协议签订后，李某等支付了全部转让款。此后，李某等人拆除了全部涉案土地上一层危房，自筹资金建设了目前涉案土地上的六层房屋，并获得了案涉宅基地所有权人**区××街××股份经济合作社同意其使用涉案土地的证明。庭审中，受让方确认非该村村民，案涉土地上房屋由其建造，但未办理规划报建手续，亦未取得产权证。

一审**区法院根据村民与非村民宅基地（房屋）买卖的一般规则对案件进行了实体审理，并认定案涉《协议书》、《房屋使用权转让协议书》及《宅基地及房屋转让协议书》均为无效，被告应交还位于**区××号的土地及房屋，返还案涉《集体土地房产证》等相关证件。（案号：（2021）粤0112民初701号）

二审法院认为，因原被告均确认案涉《集体土地房产证》所记载的原房屋已被拆除，现有房屋为受让方自行建造，且未经规划报建。根据《城乡规划法》第六十五条，违法建筑的认定及处理，应由相关行政机关审查。因涉案房屋与所在土地无法分离，在相关行政机关未对涉案房屋先行处理前，法院不宜对交还涉案土地及房屋作出实体处理，并以此为由撤销原审判决，驳回原告关于“返还集体土地证涉及的土地及现有上盖房屋”的起诉（案号：（2021）粤01民终20910号），类似的案例还包括（2021）粤0111民初23650号、(2020)粤13民终8704号。

然而，你如果以为上述案例就能代表目前基层法院和中院对待此类案件的态度，那就一叶障目、不见泰山了。在另一个案件中，区法院和二审法院的立场就全然颠倒。

在（2019）粤0114民初974号之二号宅基地（房屋）买卖纠纷中，某区人民法院一审以涉案房屋性质违法，需先由行政主管部门对房屋合法性予以确认后再另行起诉为由驳回原告起诉。二审法院却认为虽然涉案宅基地上盖物合法性待定，但基于该建筑物产生的合同纠纷属法院受理范围，因而指令一审法院再审（案号：（2020）粤01民终18118号）。再审一审，某区法院根据村民与非村民之间买卖合同效力的一般规则，认定案涉宅基地买卖协议无效，同时判决买方腾空交还房屋；广州中院二审维持了该一审判决（案号：（2021）粤01民终21107号）。

由此可见，宅基地转让纠纷一旦涉及违建，法院能否进行实体审理，似乎未有定论。

进一步检索发现，除了宅基地房屋涉及违建，法院可能以此为由驳回原告起诉外，开发商或村委在村集体建设用地上建设的村民自建房，也即“小产权房”产生的纠纷，也可能因涉及违建而被法院驳回起诉。在（2022）京03民终6921号一案中，法院就认为“由于涉案房屋为‘小产权房’，现有关小产权房的法律规定及处理原则尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论。在相关规定未作出之前，对小产权房屋买卖合同效力评价问题尚不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故据此应裁定驳回张某的起诉。”二审最终维持原判。类似的案例还包括（2022）京03民终2039号等。

在此，我们暂且搁置对“法官能否以缺乏规则而拒绝裁判”问题的探讨。就宅基地，乃至集体建设用地而言，涉及违建的纠纷，能否被法院受理？基层法院和中级法院的看法为什么如此不一，现有规定是如何？

二法律规定

《城乡规划法》（2019年）第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正……罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除……罚款。”该条主要对违法建筑的认定及处罚予以了明确。

违法建筑纠纷能否由法院受理的规定，主要见于最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(法〔2016〕399号，下称“《纪要》”)以及广东省高院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发〔2001〕42号，下称“42号文”）。

其中，《纪要》第21点规定：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”

42号文第三条规定：“当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。”

从上述规定看，省高院42号文是唯一明确对集体土地流转用于非农建设涉及违法用地或非法建筑的纠纷不予受理的文件，该文也曾在多个案例中被法官引用。不过，该文目前已被废止。除此之外，《城乡规划法》第六十四条是前述案例，也是目前大多数法院驳回起诉的主要理由。从更深层次的角度看，法院不受理该类纠纷的原因在于：一旦确认合同无效，下一步就是相互返还财产，如受让人拒绝返还的，法院将面临执行难的问题。同时，判决返还也会鼓励大量不诚信行为，特别是涉“小产权房”案件，极有可能造成群体性案件。

三律房律地认为

这一类纠纷，法院应当受理：

首先，《城乡规划法》第二十四条仅仅明确了违法建筑的认定和处罚属有关行政机关的职权范围，非法院主管范围，但宅基地转让纠纷，虽然涉及违建，其基础的法律关系仍为合同关系。转让方最常见的诉请，包括确认合同无效+相互返还财产也都是基于双方之间的合同，合同关系显然属司法管辖的范畴。

而《纪要》第21条虽然规定对当事人请求确认违法建筑权利归属及内容不属于法院受理范围，却没有将以违法建筑为载体的所有纠纷都拒之门外。虽然建造人对违法建筑不享有法律上的权利，但其对违法建筑占有、使用的事实状态受到法律保护，基于该事实关系当事人之间产生了一定的社会联系，形成了一定的社会秩序，该社会关系的调整及社会秩序的保护，也属于司法管辖的范畴。

其次，强制要求行政机关就违法建筑先行处置，可能会因此剥夺原告关于合法权益的诉权。对原告（通常为转让方）而言，一旦涉及违建，不论该等违建由其自建或受让方新建、拆改扩建，其原有的基于宅基地而产生的合法权益的诉求也一并被驳回。就此而言，裁定驳回起诉，势必会剥夺原告的程序和实体权利，导致原告权益无法得到及时救济，进而造成不公。在该等违建是因受让方（被告）原因导致，而原告（转让人）基于宅基地而产生的合法权益却因此无法得到及时保护时，该等不公尤甚。

最后，是否经有关部门对违建进行处理并不影响法院就原告的诉请进行审理。即便判决返还房屋，也是基于合同的相对性，并不意味着对房屋的合法性及权属予以了确认，也不会造成变相为违法建筑确权的后果。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第四十一条“申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：……（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；……”的规定，由于违法建筑不具备该条第（三）款规定材料，而关于返还房屋的判决也不属于该条第（二）项所列“权属来源资料”。因此，即便法院判决返还房屋，原告也无法据此办理产权证，违法建筑也不会因此而合法化。