乐山小产权房有多少(尽量别买新楼盘)

咱们先来看一张图：

乐山市中区岷江东岸居民区地图

图中二手房区域发展了十五年，挨着江边一排，有十几个电梯小区，其中一半都拥民几千户。

河边是公园，楼下是商业，几乎都做满了生意，背后是菜市场，好几个幼儿园，公立学校整个东岸都没有，可以这么说，商圈发展已到了尽头。

右边过了一座桥，除了一个不到一千户的楼盘刚交了房，右边整齐划一的挨着三个新楼盘，售楼部面对着岷江，背后是正在施工的现场。

除了江边的公园靠着造型新潮，空间不小，吸引了无数人来郊游打卡之外，这一块无疑就是待开发的郊区。并且，河边的路只修到了最右边的售楼部，刚交房的小区又没有商业，一点居住味道都没有。

具体对比

红色为二手房蓝色为新楼盘

先从户型图开始：

产权面积89平米的二手房

产权面积85平米的新楼盘

以户型流线性、整体布局、采光面而言，是同一类型，那就集中看尺寸：

新楼盘

客厅进深3.2米，达不到3房户型的最低门槛——3.5米，3.6米的非净空开间又实在太窄。

3.2*3.6的主卧完全达不到该有空间，摆下床头柜、衣柜和2米的床后，塞不下一个电脑桌。

2.8*3.2的次卧勉强够住，单边床头柜，1.8的床，整个房间满满当当，如果是孩童居住，榻榻米搭配书桌，刚刚好。

但2.7*2.6的书房使得这个房间缺失了一个正常卧室的功能，它只能是书房。

2.1*2.5的厨房，只能说可以用，因为阳台进深只有1.2米，没有改造的空间。

那么，这个户型就完全不是一个合格的3房2卫。

稍微从舒适度上面考虑，缺点甚多。

二手房

客厅进深大于4米，开间净空大概是3.65米，3.5*4的主卧，3.2*3的次卧，3*3的书房，可以保证各个房间基本的舒适度。而超过5个平米的阳台，可以使厨房的改造随心所欲。

这个3房2卫的紧凑户型，除了没有开放式阳台之外，几乎没有任何缺点。

那么，目前价格是多少呢？

置业顾问发的特价房

5、7、8楼不算差楼层，平均下来，大概在53万左右。

而这个二手房，在我多年房产中介的经验和对房产走势的判断以及网上挂牌价的分析下，我可以打包票地说，48万以内，且可以选到不差的楼层。（如果你找不到，给我说，我陪你看房，放心，不收一分钱，也不参与利益，我不赚这个钱了。）

这还没完，咱们还没对比实际面积和实际单价。

这里补充一个知识点：什么是建筑面积，公摊面积，实际面积，赠送面积？

建筑面积也叫产权面积，就是你房本上写的面积，也是上税的面积。

公摊面积在李嘉诚的发扬光大下，成了房产忽悠里盲盒一样的存在，整栋楼的过道、电梯井、楼梯、门厅分摊在每层住户上，就是公摊面积。

赠送面积又是怎么来的呢？——开发商为了营销、合理避税、增加卖点而把规定里可以不算成面积或算半面积的区域设计在房屋里的面积。

那么实际面积是——建筑面积+赠送面积-公摊面积。

是不是觉得不好算，这里有个非常简单的办法——直接拿着户型图做加减乘除。

备注：户型图和合同上的面积是一致的，交房时的实际面积出入几乎在3%以内。

新楼盘的实际面积：9.6*7.1-1.7*1.9+2.5*3.3+1.7=74.8平米。

二手房的实际面积：应该略大于90平米，就按照90平米来算——有部分区域没标注尺寸。

区别来了：

新楼盘建筑面积85，实际面积75；二手房建筑面积88，实际面积90加。

为什么会出现这种现象？

因为乐山在12年到18年期间修建的楼盘，公摊小，赠送大，导致许多房屋产权面积90平米，实际面积100以上。

乐山605公馆更狠，建筑面价87，套内居然有120。

发个图给大家感受一下：

位于世豪板块价格在70万出头但同区域产权面积106平米实际面积91的碧桂园要卖75万

然后最核心的对比来了，实际单价：

新楼盘——53万除以74.8=7066

二手房——48万除以90=5340

新楼盘单价比二手房高了整整30%。

怎么样，是不是突然觉得买新楼盘亏大发了？

况且，二手房买了马上可以住，新楼盘还要等一两年，租房也得花一笔钱。

我知道有人会说，舒适度不一样啊！人家的是新楼盘，档次和环境完全不同。

那咱们继续，居住属性。

这是两个楼盘的平面图：

新楼盘85平米的户型是图中围着的高楼层不看江的

二手房88平米的户型以及类似的户型除了不看江什么位置都有

本人可以负责任的告诉大家，这个二手房是乐山本地四大开发商之一的领地打造的，拥有一级物业，等那个新楼盘交房后，无论何时，拼绿化和环境层次，它是完全比不上的。

尽管整体的容积率领地二手小区要高于那个新楼盘，但容积率只是其中一个参考值，而楼间距、建筑密度、中庭视野的对比上，领地优势大得多。

且舒适度的一个重要指标则是在户型上，因为作为白天上班的大多数人，待在家里的时间是远多于小区里的。

而上文已经指出，这个新楼盘的户型缺点实在不小，对于居住体验的负面影响，是无法忽略的。

以本人拙见，如果你是改善购房，户型的重要性有3成，若你是刚需上车，则占一半。

环境不好，物管差劲，通勤时间略长，生活不太方便，这些都还可以将就，而户型太差则让你无法忍受后被动换房——上文那套新房户型，杂物堆不下，电脑桌每处放，功能性不够，要是生个二胎，完全住不下。

当然，新楼盘在舒适度上的唯一优势只有房龄新，但在长达二十年的时间跨度下，这点优势只是极小的考量。

若是二手小区物管服务好，修建质量高，环境维护到位，两者的区别，也就外墙砖的色彩亮度。

而同样是买了清水自己装修，过多时间都待在房屋里的你，这又有什么影响呢？

再说生活：

二手房附近的商圈已经定型，生活所需楼下就有，而新楼盘周边一片荒凉，能看的到的是，那几个楼盘的销售周期不短，交房后商业的入住时间会拖的巨长无比，到时候你出门吃碗面都找不到地儿。

别想着出门走到这边消费，这个距离看似短，实则至少500米，而买菜的距离会更远。

无论你觉得这500米在日复一日的生活里到底重不重要，但你明明有更好的选择，为何还有舍近求远，去易得繁呢？

所谓档次的区别更是忽悠，小区的档次靠什么支撑？

几栋一梯两户的小高层？一排无敌视野的观江户型？还是旁边有个湿地公园？亦或者是全小区的智能科技？

都不是！

居住档次是楼间距、梯户比、容积率、绿化率、环境段位、园林设计、户型间区、人文层次等因素的综合表现。

而这个新楼盘，楼间距很一般、容积率不算很低、环境也就那样、户型最大才103、多数购房者都是起步刚需，就因为中间那一排2梯4户的小高层，便宣传自己的档次高，完全就是个笑话！

说句不好听的，根本就没富人入住的小区，人家领地那一大帮实际面积200以上的跃层房东，根本不会看它几眼！

虽然这句话很难听，但有钱人的比例和阶层对一个小区的保值率和段位的影响非常大。

为什么有些小区从各方面分析都很普通，但出售率奇低，价格远高于周围均价，那就是因为当初的购买者不差钱，卖不到想要的价位，放个几年都无所谓。

而最后一点更是新楼盘的致命伤——风险

新楼盘有三大风险：

宣传与实物不一样的风险

这不难理解，几年中介生涯，听过无数房东的抱怨，遇见不少维权消息的疯传，都表明了这是一个常态，置业顾问当初吹的震天响的牛皮，落到实处后往往令人失望。

游泳池面积缩水甚至没有、人车分离的保证却留下一条一百米长的内部车道、架空一楼以做活动室的蓝图却空无一物、电梯直接入户的尊贵到了交房那一刻才知道是文字游戏、吹嘘的国内十大物业最后只是干啥啥不行收钱第一名的玩意儿……

这些我都遇到过。

而你认定的房屋价值却是在默认这些宣传会成为现实后的评估，但最后达不到，那就意味着你亏了！

先交钱后交货的期房模式，在房屋修建途中，购房者交了首付，银行批下了贷款，房企拿到了全款，只要能交房，验收合格后一了百了，他们根本没有动力保证货物的质量。

一锤子买卖虽然不明智，但赚了一笔就跑是无数人的心理，且在朝不保夕只求回笼资金的形式下，房企丢车保帅是常态，他们还会考虑名声和口碑吗？

周边配套延期施工或根本无法实现的风险

上文的翡翠片区，05年开始卖第一个楼盘，如今已经过去了17个年头，售卖了20来个楼盘。

我相信，每一批置业顾问和中介人员都会和购房者讲述过规划蓝图，而学校和医院肯定在其中。

但直到现在，这边没有一所公立学校，没有一个公立医院，没有一家综合商场，这个区域可是有三万套商品房且背靠几万富裕村民啊！

而这种情况在整个乐山，属实常见。

为了卖滟澜洲，吹了几年的青江七号桥，停工了。

苏稽的发展停滞不前，别墅区外大片荒地，对比之下相当奇幻，高矮不一的商品房里夹杂着瓦房、平房，街道的布置杂乱没有章法，就是个乡镇集市，让本就没啥吸引力的古镇更没风采。

唯一成功的青江片区，打造了整整十年，也不过火了几个街区，而边缘地带的商品房，长达十年间的交通和生活不便，至今没有任何改观。

……

而这，未来将不断重现，尤其是高新区。

乐山市中区城区地图

地方头头要政绩和维持稳定，最简单最保守的方法就是延续土地财政，地方债太高，财政收入过于依靠房地产，导致他们想方设法地卖地，拆了老房修新房不划算——拆迁费是一大笔钱，只有朝着城郊发展。

为了让开发商心里有底，认为有利可图，也让人民安心，预估未来这里适合居住且房产能增值。

他们在明知难度极大甚至根本无法施行的情况下，出具城市规划书、构建宏伟蓝图、下达道路、医院、学校等公共设施的修建计划。

如此，对上有报告，对下有交代。

但行政开销年年增高，土地财政逐渐缩水，地方债务越来越多，使得财政压力极大，根本没法实现当初的无数基建，唯一的办法只能拖。

绕不开的马上开会讨论，可以暂缓的直接无视，上面指定的连夜找人，加班加点也要搞定，结果多数设施根本落不了地。

人走了，把摊子留给下一任，下一任为了业绩，继续画饼，又因为入不敷出的财政和继续降低的土地税收而更没法施行，恶性循环……

所以，你去售楼部，看到置业顾问拿出文件，证明这里是上面的重点打造区域，听听就行了，千万别当真。

交不了房的风险

这个问题我不想写了，自己想吧！

只说两点：

高负债，高杠杆，低门槛，先付钱后交货，监管不利，地方纵容，路径依赖等因素下，期房的风险本就巨大，过去房价一直涨，烂尾楼还有企业接盘，房价横盘和下跌后，烂了就烂了，量大后无人能救。

首付没了，房子也不能住，可你还要还月供，多年的积蓄和未来的剩余价值，只换来了几张废纸。

这三大风险，过去一直存在，而未来，概率翻倍。

多数新楼盘，比之于同区域二手房，性价比没法比，居住没有人家便利，存在巨大风险，何必买呢？

期房本就是对未来的乐观愿望，但在目前的形势下，这个愿望能实现的可能性极低。

二手房虽然看的到那么多缺点，至少可靠且有稳定的心理预期。

两相对比下，该如何选择，不用我再多言了吧！

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