深圳小产权房交换(初衷好 成交难)

“地方政府为群众办实事的初心容易理解，但因为房子的差异太大，群众的需求千差万别，二手房互换很难达成实际的交易。”

由政府搭建“牵手”平台，市民的二手房可以产权互换。合肥市的一项住房交易试点，引发业内外的关注。

2022年12月8日，安徽省合肥市房产局联合相关部门搭建线上服务平台，开启二手住房互换服务。在合肥市区范围内，已取得不动产权证书（含房屋所有权证书）并可上市交易的存量住房可以进行产权互换。

当下，二手房市场相对冷清，交易难度较大。二手房互换成交的可能性，受到不少业内人士的质疑。

接受《民生周刊》记者采访时，中原地产首席分析师张大伟说，早在三四十年前，二手房互换的模式在大城市就已普遍存在。当时是单位分房，没有市场化交易渠道，只能通过交换实现住房交易。

▲图/郑智维

2022年12月26日，《民生周刊》记者在链家平台以“合肥二手房”为关键词，共找到107363套符合条件的住房。

城市规模越来越大，越来越多的人步入现代都市的生产生活节奏，“职”与“住”产生空间分离。合肥推出二手住房互换试点的初衷，是更好地满足群众就学、就医、就业等方面住房需求。

和主流住房交易相比，二手住房互换模式是一种小众化需求。例如，一些老人希望把市区的两居室置换为郊区的三居室，而郊区的家庭则希望获得市区房源的学区学位资源。基于此，有专家认为互换模式有助于促进二手房的交易。

从操作来看，合肥的二手房互换试点并不复杂。通过搭建线上服务平台，合肥市房产局开启二手住房互换服务新模式。同时，合肥市住房租赁发展股份有限公司（以下简称“合房公司”）8个线下门店将协助办理住房置换业务。

产权人在合肥市存量住房置换服务平台注册后，平台利用大数据对置换房源信息进行核验，确保人、房、产权真实。

用户在平台填写置换意向后，通过大数据智能分析匹配，精准推送意向房源信息，用户可选择自行看房或委托合房公司协助看房，置换双方达成一致后，即可线上或线下办理置换合同网签。

置换双方持身份证明、不动产权属证书等相关材料自行或申请由合房公司协助，前往不动产交易登记大厅受理窗口办理纳税和转移登记等手续。房屋互换交易后，学位按现行“市区学区内成套住房入学年限政策”执行。

“真实的房源信息、专业的代办服务，能够帮助解决产权双方难以找到合适的互换房源、担心产权纠纷和多次往返奔波的烦恼。”有专家分析。

特殊的房屋交易

2022年11月16日，国家统计局发布数据显示，10月份全国70城二手住宅价格指数环比下降0.5%，同比下降3.7%。其中，二、三线城市二手住宅价格同比环比均持续下降。

目前来看，各地二手房交易量较低。为促进二手房交易，多地推出交易新模式。除互换模式外，还有广州、深圳、珠海、昆明、南京等城市出台“带押过户”模式。

就房屋交换而言，是两套房屋的所有权人将房屋等价或差价交换的双向交易活动，是一种特殊形式的房屋买卖。在互换模式试点推出之前，此类房屋互换属于两笔交易。

此次合肥搭建的平台，具有自动撮合和匹配的功能，总体上有助于提高效率和加快交易。

在盘古智库高级研究员江翰看来，二手房互换模式有其价值。业主如果希望置换住房，当前的交易模式是，将房子先售出，拿到售房款，然后再买房。对于房屋这种大宗交易而言，无论是等价互换还是补差价后交换的方式，都有其现实需要。

江翰谈到一种常见的情况：如果业主想换房，但其中一人没有足够的资金，在卖房交易达成之前，买房的交易就无法形成。

如何破解当下二手房供求错配的问题？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，要从规范二手房交易的秩序下手，打造公平可信的、大的房地产交易中介和平台，确保真房源，降低二手房交易成本等。

交易的挑战

二手房互换，能否激活二手房交易？

“对于二手房市场而言，能够有效促进市场交易，这种模式的优势是降低实际购房过程中的货币成本。”江翰说。

不过记者注意到，虽然政府搭建的换房平台提供免费服务，但如果房屋互换成功还是要按照相关住房交易税收政策缴纳税费、登记费、工本费、土地收益金等。

“地方政府为群众办实事的初心容易理解，但因为房子的差异太大，群众的需求千差万别，二手房互换很难达成实际的交易。”张大伟说。

虽然房屋交换的需求存在，但房地产互换往往会存在需求和供给之间难以匹配的种种情况。在北京从事房产中介工作多年的刘聪告诉记者，住房交换属于大宗交易。二手房交易中，购销双方需要考虑多种因素，而以房换房的难度比货币购房要大得多。

以货币化形式交易已是大势所趋，重新回到以货易货的交易模式，其效率必然会大打折扣。“在互联网模式之下，这种撮合的效率有可能被有效提升。”江翰说，二手房互换模式的交易难度确实很大，能否真正成为一种可行的交易模式，最终还是要看具体的交易情况。

出品：民生周刊（ID：msweekly）新媒体部

原文刊载于2023年第1期《民生周刊》杂志

原标题：《二手房互换：初衷好成交难》

《民生周刊》全媒体记者郑智维

编辑：姜玉函

责任编辑：刘烨烨

主编：崔靖芳

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