借贷抵债小产权房(如何确认以房抵债交易的效力)-小产权房网

债权人与债务人签订了以房抵债合同，双方完成交易后如果没有办理产权变更，一旦债务人还有其他未清偿的债务，或者其他涉及金钱支付的诉讼，就会发生诉讼终结后的强制执行事宜，甚至会发生其他的债权人对债务人抵顶房产给某债权人的法律效力的确认诉讼。

《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《规定》）第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

《规定》对房产交易可以排除执行的情形规定了四种情况：1、在法院查封之前已签订合法有效的买卖合同者，这是排除执行前提；2、合法占有、使用是排除执行的必要条件，也就是说，仅签订了房屋买卖合同并没有实际占有，则无法证明双方的交易行为效力。3、已经支付全部价款或部分支付了价款。对未支付的交易价款，或未全部支付的交易价款，必须按照法院的要求交付执行。这是一条硬性规定，如果买受方不同意按法院的要求将交易价款或剩余交易价款交付执行，则其排除执行权丧失。4、未办理产权登记的不是买受人自身原因造成的。如果有条件办理产权，买受人未办理产权登记，不可排除执行。

以房抵债有几种不同的情况：

第一，双方的债务关系成立的时候，将债务人的房产设定了担保，抵顶债务交易的房产是质押财产。债权人享有的质权，法律对合法质权予以保护。如果借贷双方设定了流质条款，并以流质条款为依据，在借贷期满前签订了以房抵债合同，流质行为无效。以质押的流质条款买受人对担保房产的执行不享有排除执行的权利。

第二种情况是借贷期限届满后，借贷双方在清偿债务的时候，因债务人没有其他清偿能力，自愿将担保房产作价后，以合理价款抵偿债务，并办理交易和产权登记的，属于合法交易。这种交易行为发生在法院查封或执行之前，且债权人已经办理了产权并居住了房屋，则可以排除执行。

第三种情况是，借贷双方没有对抵债房屋设定担保，双方在金钱给付债务关系到期无法清偿时，协商一致将债务人的房产作价抵偿债务并进行合理结算后，由债权人占有并办理不动产登记。这种抵顶行为，可以排除执行。

债权人和债务人如果仅就房屋抵顶债务签订了以房抵债合同，未办理不动权登记。需要买受方证明：以房抵债交易完成的房产没有办理产权登记，不是买受人自身原因造成的。如果能够证明，不是买受人自身原因造成的不能登记，可以排除执行。如果不能证明，将要承担不能排除执行的风险。

以房抵债是实践性合同，合同的效力必须以实际交付房产和办理不动产登记为前提。如果债务人同意以房抵债，并签订了抵债合同，但没有交付房产，或者债务人不同意履行以房抵债协议，则无法排除法院对该房产的执行。在债务清偿期届满后双方当事人达成以房抵债的合意，并完成房产变更登记手续的，以房抵债行为才会产生法律效力。只要双方办理了不动产变更登记，以房抵债合同就表明履行完毕。

以房抵债合同不能突破法律规定，债权人和债务人只能在债务履行期满后签订以房抵债协议，并办理不动产登记和实际占有为生效条件。我国法律禁止流押、流质，抵押权人在债务履行期届满前不得与抵押人约定债务人未履行到期债务时抵押财产归债权人所有。以房抵债合同违反这个原则，就会被确认无效，无法排除法院的执行。在债务履行期届满前双方当事人约定以房抵债协议的，只是对债权的让与担保，而不是法律上的买卖关系。双方当事人在债权到期前没有经过债务清算程序，直接将担保物的所有权转移至债权人的约定，仅对当事人双方有约束力，不得对抗第三人。

以房抵债的价款必须合理，不能损害其他债权人的合法权益。以房抵债的目的是消灭债权债务关系，必须遵循公平交易原则。如果以房抵债的交易价格偏低，就涉嫌损害其他债权人的利益，就会引发执行申请人的质疑并会启动确认以房抵债合同无效的诉讼。如果发生这种情况，买受人在法院启动新诉讼程序的判决确认之前无法排除执行。以房抵债价款的约定如果存在侵害第三人合法权益的情形，法律给予了第三人及案外人的救济途径，受损害方有权请求人民法院变更以房抵债合同内容或者撤销以房抵债合同，

以房抵债的目的是使双方的债务得到清偿或者部分清偿，如果以房抵债协议能够清偿全部债务或部分清偿债务，只要价格合理，借贷双方达成的债务清偿协议就是合法的。我国法律并不禁止以房抵债行为，如果执行人与被执行人达成代物清偿的合意，法院可以认可不经过拍卖或者变卖程序直接将抵债物的所有权转移至债权人。当然，对抵债房应依照公平原则进行价值评估，通过折价或者拍卖、变卖等方式处置抵债房。

2015年最高法院颁布的《民间借贷规定》第二十四条明确规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

这一规定明确了出借人仅能依据借款合同主张权利，法院在执行中对以房抵债协议的效力不予审查。出借人不能按照买卖合同的约定对担保物直接受偿，只能将担保财产通过拍卖程序，对拍卖所得价款优先受偿。

综上，以房抵债是一种非典型担保现象，其是否有效，关键是非典型担保合同是否有违反法律、行政法规的禁止性规定情形。在借贷合同关系中，担保物是物权，法律禁止担保物“流押”。法律之所以如此规定，目的是防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人的不公平。

最高法院（2019）最高法民申1560号民事裁定书审查的王某华与被申请人杨某勤、被申请人鸡西市某房地产开发有限公司、被申请人房某的执行异议之诉案件，法院对案涉房屋查封之前已经形成商品房预售合同关系，杨某勤已实际占有使用的事实予以认定；对某房地产开发公司、实际施工人苏某某及杨某勤的被继承人闫某签订三方抹账协议，及某房地产开发公司为闫某出具的抹账收据的数额及开具的时间确认真实有效；确认案涉房屋因工程未办理竣工验收而未办理过户手续，并非买受人闫某的过错。

最高法院经审理后认为：闫某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。由于《规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，遂驳回王某华的再审申请。

最高法院对此案的审查，是在查明买受人符合《规定》第二十八条和二十九条规定的情形后作出裁判的：

1、涉案的以房抵债合同是债务履行期满后签订的，是各方当事人的真实合意。合同签订时间在法院查封执行之前。

2、债权人（买受人）已经合法占有使用案涉房产。

3、以房抵债价款经各方当事人确认公平合理，并已开具收款收据，完成了债务清偿工作程序。