2020坑梓小产权房看房半载终下定！（附多个楼盘的个人看法）-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

有人欢喜有人愁

路漫漫其修远兮

买到房子的都上岸了

但还有千千万万的年轻人

正在被房子透支着梦想

今天，业主给分享亲身买房故事，听一听前人经验，或许会让你的买房子的时候少走一些弯路；也或许，这些故事里就有你自己的影子。

家在深圳@raymix

2013年到东莞，2015年到深圳，2018年落户，中间从来没想过要买房，总感觉买房离自己很远。

直到有一天回家聊天，老爷子开口提到如果确实在深圳比较稳定了，可以考虑买个房子，家里可以支持一大部分首付，房贷就靠自己了，在此万分感谢家里老爷子老太太的支持。毕竟是人生中也是整个家庭最大的一笔投资，所以特意发个帖，算是记录一下了。

在仔细地统计了家里小两口的收入和落户完成之后，去年4月我们就开始了。。。在网上云踩盘。

Tips:

1）实地看房：网上云踩盘可以，但是一定要到现场去看房子，很多网上看上去不错的房子发现实际上交通不方便，旁边有很近的建筑物或者户型现场看很奇怪，又或者社区很破旧，所以一定要到现场去看看房子，看看小区；

2）朝向选择：在不考虑周边建筑物遮挡的情况下，

优选东南/南，通风好，光照充足，唯一一点稍显不足是南方吹来的暖湿气流会让朝南向的房子在回南天时更容易潮湿，

其次东，上午有阳光，通风一般

再次西，下午有阳光直射，考虑到深圳的夏天，长期西晒会让房子温度显著变高

最次北，除非预算有限或者价格便宜很多，一般不建议选择，因为采光差，冬天会阴冷，唯一优点可能是夏天稍微阴凉一些；

3）需求确定：是自住需要注意通勤，还是孩子念书注重学位，还是投资注重未来发展潜力，对应的确定自己的预算，然后再开始筛选合适的区域，再去多看看会更容易找到中意的房子；

4）中介费：按照现在的市场，如果中介没能帮忙大幅度砍价的话，300万左右的房子可以谈到1个点左右；

5）房源选择：在找到中意的楼盘和户型之后，可以请中介帮忙淘一下同小区是否有满五唯一，红本在手的类似户型出售，至少可以省1个点的个税和赎楼费。

LZ自身需求

预算：280-350万

户型：两房或小三房（自住）

位置：因为在福田上班，工作性质来看未来在南山发展的机会不大，重心放在了罗湖，龙华和

布吉

其他：暂时无车，出行靠地铁，所以需紧靠地铁站，打算在深圳定居，好学校自然是个加分项

二手房看房篇

龙华

第一站是龙华，因为我们住在梅林，去清湖办过几次事，所以考虑到位置和价格，先去龙华看了看。

美丽365

这是我们看的第一个楼盘，我们首先在周围逛了一圈，了解了一下周边的环境，然后就近找了一家链家的进去拉上小哥开始看起了房子。

当时对房子的各种朝向，户型不太了解，只是单纯感觉户型不大喜欢，而且可能因为看的楼层也比较低，一套是2楼，还有一套也是低楼层。不过回过头来看，365的社区是我们看的所有房中最大的之一了，只有后面看的一个社区比他更大，这个晚点说。

优点：大社区，地铁口

缺点：4号线地铁，坐4号线的次数不多但印象深刻，基本上没有等两拨人，上不去车。目前清湖是4号线终点站，而未来4号线要延到观澜，到时候清湖还能不能上车就是个问题了。

02年入伙，72平，315万

大信花园

大信花园是楼梯房，我们其实并不太抗拒楼梯房，毕竟现在想起来得房率比较高，年轻人，多走走楼梯也不算坏处。

大信的社区让人感觉很舒服，365的社区很大，但是有点说不上的感觉，大信的社区让人感觉更像一个住宅区，可能去看的那天泳池开放，人很多的缘故，当时和媳妇都很喜欢大信的感觉，看完之后把大信当做了备选项之一。

优点：有社区，出门就是龙华地铁口，得房率高

缺点：楼梯房，4号线（这里的4号线纯粹的是吐槽高峰期上不去车）

户型：忘记当时的朝向了，大致是这样，客厅没有直接出阳台，阳台在客厅旁边，不太大，不过晾晒够用。

02年入伙，71平，320万

小结

龙华的房价前几年涨幅比较大，从2013年的2万左右一直到今天的5万出头，一部分楼盘价格已将近跟罗湖持平。

区内的价格高低不一，观澜没有去不太熟悉，有梅林关口320万左右可以买3房的万家灯火，滢水山庄，也有红山附近近几年出了好几个宜居的好楼盘，比如水榭春天，壹城中心，金地上塘道等，单价走到了7-10万，可以说是丰俭由君，选项丰富了，如果手头预算充足的话，红山的几个楼盘不失为一个不错的选择。

布吉

看过龙华之后我们第二站去了布吉，不知道是不是只有我们，最开始的预算其实只有280-300W左右，不想房贷对生活质量有太大影响。在关外房子价格更低的概念影响下，我们最开始都是看的关外的房。

百合星城一期

每次经过布吉总会看到百合星城，地图上来看一期离地铁口大概500米，但是感觉走过去的路会比较500米长，可能因为要走天桥，过马路的缘故。

百合星城一期是03年入伙，3梯12户，从外部来看，建筑保持得并不算差。

我们看的几套小户型保养得都挺好，也都是刚装修不久，实打实算是可以拎包入住了。

户型相对来说也不错，我们当时还觉得卧室有点小，后来看多了房子，才觉得自己还是tooyoung,toosimple。

优点：地铁站附近，价格低，可选户型较多

缺点：无社区

刚刚到app上看了一下，好几套当时我们看的房子都已经卖出去了，按照回忆贴几张户型图。

低楼层，大阳台，有把洗手间那边推平改了小三房的，洗手间好像移到旁边的小阳台那。

78平，我们看的时候279万，现在挂315W？手动黑人问号脸

高楼层，67平左右，258万，这套看不到了，好像卖掉了

小结

到布吉站必会看到的龙珠花园和国展苑，我们直接跳过了，密密麻麻的房子让人头皮有点发麻。

因为价格的缘故，布吉的换手率在整个深圳都数一数二。预算不够足的房友在福田南山可能只够一房，在布吉可以找到正规的小两房，在别的区买两房，在这里可以买到三房。

但是价格低有价格低的理由，布吉站常年人多，微循环不够的交通让大部分从龙岗去罗湖的车挤在了龙岗大道上，到了布吉站总会听到各种长短不一却连续不断的喇叭声。

布吉整体的发展也一直不温不火，作为紧靠罗湖最先发展起来的区域之一，布吉近些年的发展落后太多太多，唯一能说的布吉塔现在连中介都不好意思提了。

教育资源一般，比较好的百合外国语又是私立。

所以除了预算有限，又想自住且在罗湖福田上班的房友，总体不是特别推荐布吉。

大芬

其实布吉和大芬应该放在一起，毕竟只隔两个地铁站，但是。。。昨天没时间写了。大芬前后我们去过两次，第一次是在看完布吉之后顺道过去看了一圈，第二次是看完横岗的新房后又顺了一次道，整体感觉比布吉好不少。

康达尔花园

康达尔一共分为5期，1，2期是01年的房子，3，4期是02年，5期蝴蝶堡是09年的。

它的社区相比起桂芳园可能没有那么绿树成荫，但是越往里面绿化越多，这次我们主要看了几套4期和1套5期蝴蝶堡的房子。

其中蝴蝶堡的房子赠送很高，房产证上64平左右，实际使用面积去到了80平，两房可以在不占用现有主要活动空间的情况下改成三房。在高质量社区和高赠送的加成下，蝴蝶堡成为了我们的备选项之一。

优点：社区环境好，背靠石芽岭公园，5期赠送高

缺点：3号线到大芬已较为拥挤，离罗湖，福田略远，据说物业管理一般，很多外部车都可以随意停在小区内，导致车位不足

康达尔花园4期，3梯8户，71平，300万

和谐家园

和谐家园是我们看过横岗新房之后，路过这个小区，外部感觉不错，就拉上熟悉的中介逛了一圈，印象还挺不错。2010年的房子，2梯6户，一共6栋。外观比较新，还有个自己的小社区，当然跟桂芳园和康达尔没法比。赠送也还可以，两房可以改成三房。

优点：楼龄较新，有小花园，有赠送

缺点：相比起上两个小区，离地铁站较远（500米左右），离新建的14号线石芽岭站1公里左右，同样还是3号线较为拥挤

低楼层，68平，310万

高楼层，已改3房，68平，323万

小结

相比起布吉，大芬地铁站周边的几个小区更加适合居住，包括社区的质量，周边的环境（沃尔玛，石芽岭公园），甚至是价格方面。

如果不在意上班早晚高峰的3号线和龙岗大道，这2个小区不失为一个不错的选择。

新秀

这是看完龙华，布吉之后第一次到关内来看房，主要是看完关外后胆子越来越肥，云踩盘了一波感觉罗湖的房价相对还是可以接受。不过可能同等价位罗湖的房子更小一些，但是考虑到通勤的方便，空间换时间相对还是可以接受的。

新秀是我们唯一找红中介看的房子，这位小哥，说实话一般般，业务能力一般般，态度倒是挺好，但是一边抽烟，一边带客户？好吧，可能是我要求太苛刻，但这也是我后来再没找过红中介的原因，当然，肯定红中介也有不错的经纪人，这里就不多说了。

当时来新秀主要是觉得2号线终点站，价格相对也可以，毕竟终点站不可能上不了车吧。

京基东方都会

当初就是为了这个盘去的新秀，下了地铁走路感觉比较远，600米左右，步行大约需要8-10分钟，在古玩城对面。整个大楼外面有一片黑色，感觉是之前有过火灾，但是中介说并没有，感觉有点奇怪。

04年的房子，典型的大厦型物业，3栋，3梯23户，没有社区，只有一个空中花园，周边感觉。。啥都没有，也可能是我们打开方式不对。

户型大都一致，主卧落地窗，但是实际感觉房子比较小，阳台超级小，而有个不太小阳台是媳妇的硬性要求之一，所以基本上就pass掉了。

学位对应的是新秀小学和罗湖外国语学校（初中试验部）

优点：emm...有待发掘

缺点：无社区（我们预算价位罗湖大部分物业通病），离地铁站较远，阳台超级小，超高梯户比

61平，320万

罗湖向西村&文锦站

在看完新秀之后，我们把目标主要放在了关内，确切的说是罗湖。

主要是因为目前我俩上班都在福田，罗湖通勤方便，更重要的是比起关内其他几个区，罗湖的价格是相对可以承受的。

当然，相比起其他几个区，比如有大湾区和前海加成的南山，宝安，有新区加成的光明，有市政府驻地加成的福田，罗湖未来的发展可能并不太能跟上这几个区，但是考虑到通勤和价格以及虽然略显老旧但是相对成熟的配套，罗湖算是我们比较合适的选择了。

罗湖的第二站我们到了向西村地铁站附近，lz之前通勤都是9号线，对9号线挺有好感，人不多，也方便，所以特意来9号线附近的向西村站看了看。

联城美园

文锦站地铁口小区，绿化也不错。里面还有个泳池，当天刚好开放了，还挺热闹的。

06年的房子，3栋，3梯6户，当时看的两个户型不大喜欢，所以最后没有定在这边。

但是这个小区的换手率很高，根据贝壳上的数据，最近90天成交14套，应该是自住和投资兼顾。

优点：离文锦站不远（300米），有小区，梯户比低，换手率高，未来好出手

缺点：阳台略小，看的两个户型感觉一般般

63.14平，345万，这个户型其实还好，主卧落地窗很舒服，对面刚好在建楼，不过也快建好了

60.23平，挂335万，328万成交，两个房间的中间用推拉门隔开，emm，不喜欢

小结

向西村地铁站附近的房子换手率相对挺高的，包括看了的联城美园，阳光新干线，还有不远处的新天地名居，可以说投资和自住兼顾了，未来要换房或者出售也会更加容易一些。

网友热评

娃娃鱼1111：大剧院旁边的御河堤很好哦，房子又新周边环境又好

迈克雷恩：楼主可以看看丹竹头的房子，大社区带阳台落地窗，人车分流，丹竹头高峰期15分钟间隔左右会有空车开向福田。

新房特别篇

大部分时间我们都着重在看二手房，因为在我们理解里新房要么太远（龙岗，沙井），要么太贵（东湖名苑，深业东岭，大族云峰）。

突然有一天看到钧濠MixPark要开盘了，朋友圈刚好中介和一个朋友都发了首次转介的折扣，还不小。

查看了一下位置，感觉可以接受，周末就约了之前龙华看房的李经理一同去看了看，这也是我们第一次看新房。

钧濠MixPark

这个楼盘位于草铺和布吉地铁站之间，离两个站都有一定的距离，离草铺站略近一点，步行大概1.5公里，20分钟左右。当天是开车去的，越靠近越堵，可能因为当天看房的人也算比较多吧。

整个楼盘自带商业和写字楼，住宅好像是2栋，具体不太记得了，周边的小区有德兴花园，小商店还是有，缺少大型mall，建成交房后自带的mall应该可以弥补这个不足。

我们去的时候有一波特价房出来，价格很是让人心动，售楼处帮我们算了一下82平可改3房的户型打完各种折下来总价大概360万左右，87平同样的户型大约是410万左右，带精装修2020年交房。

特别是作为第一次看新房的土帽，我们俩完全被全新的样板房闪花了眼睛，感觉这里好，那里也好。位置相对这个价格来说，都是“没问题，我们走一走去地铁站当锻炼身体”

回去以后，在看了半年房子后第一次给家里老爷子打了电话，感觉这个楼盘不错，可以考虑一下，特别是新房额外费用少，还可以适当返佣，老爷子的回复是多了解一下具体情况，如果确实多方面稳妥，可以下手。

电话完，新鲜劲过了之后我们开始查询这个楼盘相关的消息，发现这个楼盘因为历史原因，只有40年产权，住宅倒是是住宅，99年批的地，也就是说产权只剩20年了，随之而来就会有一系列问题，比如银行是否可以按30年贷款，未来产权是否可以提前延期，未来出手买家可以贷多少年。

当时的感觉就是。。emm，泼了一盆冷水，便宜还是有便宜的原因的

第二天刚好周日，中介打电话过来问考虑如何，在不死心的情况下，我们又跑了一趟售楼处，这两天还卖的挺快，好多中间楼层都没有了。

坐下来聊了一下，售楼处的回复是现在不动产到期后都可以续期，费用也不多，而贷款的问题建行的人员当场聊了一会之后初步判断可以贷30年，看似一切问题都妥善解决了对吧，可以下手了！

但是！根据之前查到的消息，深圳确实有产权到期后续期的案例，但是大都是快要到期的1-2年才办理的，提前10-15年办理的情况还没有查询到。

也就意味着，可能存在需要住满18-19年之后才能续期，而如果5年之后想要出售，在提前续期要求不明确的情况下，下家可能只能贷款15年甚至更短。。

这就很尴尬了，所以当时和售楼处聊完还是很犹豫。中介带来的另一个中介，那叫一个催啊，没问题啊，我用我的工作证担保，你先刷定金10W，如果不能续期我个人赔你5W，我们处理过类似情况，没问题的！再不刷就没有啦！好楼层都要被挑走了！（我信你个鬼。。）

说实话，我当时也很犹豫，毕竟这个价格在罗湖也就能买一套60-70平的二手2房，这里能买3房，而且还是带精装修的新房，不心动肯定是假的。。

连着给老爷子跟媳妇打了个电话，老爷子的答复是，没空没空，外面有事呢，晚点再说媳妇倒是不温不火的说，有疑问啊？那回来吧，回来再看看。。我先王者上一波分

当时因为是周末，不动产中心的电话也没有人接，几经考虑，最后还是顶着中介的轰炸没有刷定金，说弄清楚这个续期的事情再决定，如果真没了就没了，说明没缘分

周一第一时间给不动产中心打了电话，说是可以续期，带上相关文件来办理即可，问可提前多久续期，说是不大清楚，带上文件来办理的时候才能知道，且按照各区不同的政策需要交纳一定的土地费用，具体的费用联系各区土地管理局。

接着给龙岗土地管理局打电话，打了俩，俩接电话的小姑娘都说，现在没有听说可以提前续期的政策，不知道该怎么处理。。

所以在各种扑朔迷离的情况下最后还是没有定，不想因为一时的便宜导致未来一系列的麻烦，毕竟谁也说不定一定能住满将近20年再去续期。。

就这样我们就第一次与漂亮的新房擦肩而过了。

优点：自带商业，单价便宜，带精装修，新房费用少

缺点：产权问题，离地铁站较远，布吉草铺区域较堵车

82平，360万左右，87平也是同样的户型，但是阳台朝南，客厅会稍微大一点

下方的卧室交房时KFS会帮你隔成两个房间，特价房只有朝西可以选，（朝东的同样户型按备案价5万左右出售，当时没有折扣），现在看起来除去阳台朝西，两个卧室都是朝北，没有阳光直射，也算是缺点吧

虽然之前看的钧濠因为产权的原因最终没有买成，但是新房给我这种长期看二手的土帽冲击还是比较大的。发现整体来说首付可能多一点，月供也会多一点，但是就像海绵，挤一挤，想想办法总是有的。

特别是新房未来更好出手，现在大都带精装交房，装修费不说基本上就是算在房价里了，但是至少可以省下装修的不少精力，看看房网的装修板块，有点眼花，感觉整个房子装修下来要脱一层皮。。

抱着这样的想法，我们开始尝试看看有没有合适的新房可以挑选，因为新房其他费用较少，只有一个契税，这么算来总价最高我们能接受到近400万。

筛选下来，离罗湖，福田比较近，在预算内，最近会开售或者已经开售的楼盘就那么几个，卓越弥敦道（横岗），银领公馆（大芬），凯旋TRC（布吉），景华领莑（下水径）。

卓越弥敦道

有了想法之后刚好看到朋友圈的中介小哥发了卓越弥敦道有几套尾盘放出来，周末就过去了一趟。特意坐地铁过去。。辣四真。的。远。。将近1个小时，不过看在14号线快通车，看在是漂亮的新房，看在是能买得起的情况下，我们忍！

可能是我们习惯了租房都在公司附近，媳妇上班就在对面写字楼，我之前上班20分钟地铁，现在5分钟公车。。

到了之后发现周边还是自建房比较多，基本上是个被包围的情况，楼盘在一条小路上，估摸着以后肯定会堵车。离一个比较大的Mall志健时代广场倒是不太远，步行400米左右，逛商场和吃东西还算是比较方便。

但是。。最重要的，离地铁站的距离有点尴尬，不管是3号线横岗站还是在建的14号线四联站步行都有至少1公里的距离，大概需要15-20分钟，对我们来说这是一个比较大的影响。

户型倒是不错，比较方正，350万左右可以买到小三房，这个吸引力挺大的，毕竟小3房以后可以省去孩子长大后，父母过来再换房的成本。

优点：价格低，其他费用低，可以买小三房

缺点：离地铁较远，周边环境一般，从坑梓开出的14号线开通后到四联大概也会有很多人了

西南朝向，82平，3房，350万左右，上方的阳台会隔成一个房间

东南朝向，87平，3房，350-360万左右，左边的阳台也会隔出来

景华领莑

这是在房网看到牛浩思发帖才知道的一个新楼盘，位置离下水径地铁口200米。

楼下自带商业，据说已经引入了沃尔玛，有个空中花园，一共3还是4栋，其中有1栋是安居房。

共有4个户型，包括68平（2房），74平（2房），86平（3房）和98平（3房）。其中68平户型最少，只有32套左右。

其实看完之后我们也把这个楼盘写在计划之内，销售预测单价在5.5万左右，68平375万左右加上契税还是可以的，毕竟装修也不用操心。

正好这个盘刚开盘不久，又可以拿到9折优惠，这样算可以省下3-5万，说时迟那时快，当天就定下来了。

但是综合考虑下来，钧濠有产权问题，弥敦道离地铁站和罗湖福田确实比较远，唯一觉得不错也在预算内的景华领莑就是不开盘，最后我们还是回归了一波现实，继续看二手吧，一边等等景华。。然后这一等，就是3个月，直到我们等不了又转看了二手房，最终买了笋岗的庆云花园，地铁站附近，有花园，小区内有幼儿园，不足支出就是周边被田心村包围，人车不分流，车位不足，可能会有铁路噪音。在预算内，学校也还过得去。

从以上楼主的看房之路可以看出，预算有限的条件下，要多跑盘，至于买二手房还是新房没有一个绝对的定论，新房税费低，刚需盘大多集中在关外，房子新，大多带花园，升值空间大。市区二手房距离近，配套成熟，学校较好，面积相对来说小，税费也比较高。每个人需求和考量方面不同，根据自身预算和需求出发才最重要。

楼主当初对比了众多二手房，其实最后看上了景华领莑这个盘，离地铁近商业成熟，价格也符合预算，总价在383-552万元，只可惜一直不开盘，进而才遗憾转战二手房。此盘到底有什么优势呢，随小编一起去看看吧~

由1栋超高层住宅、1栋高层住宅，以及3层裙楼商业组成。项目共规划有2座37/35层住宅塔楼，共有415套。

A座290套商品住宅

B座125套（B座另有130套保障性住房）

物业公司深圳市景华物业有限公司

房产性质住宅

建筑面积97824.80㎡

参考单价56300元/㎡

户型68-98平一至三房

总价383-552万元

装修状态精装