小产权房外来户 “小房地产开发商”大叔

2010年以后，由于镇上经济社会的快速发展，当地村民尤其是偏远农村的村民对镇上及周边的门面房和住房有了较大的需求，加之县城也开始大规模的开发房地产，镇上的一些富人和有头脑的人也开始跟风在镇上大规模的开发房地产。有的选择在镇上的繁华地带开发房地产，这些都是商住一体的房地产，下面是底商，上面是住房。有的选择在镇上通往县城的主干道两侧的耕地上开发门面房。有的选择在各村通往镇上的乡间公路两侧的耕地上开发门面房。有的选择在自己宅基地上开发住房，低层留着自己居住，高层卖给别人，也算是补偿建房的成本，并顺便赚些钱。这些房地产的价值依次递减，并且市场认可度也是依次递减。

乡间公路两侧的很可能被开发成门面房

起初镇上的房地产市场还是很火爆的，当地一些稍微重要和人气比较旺盛的地方都在大肆建房，许多买房的村民也是到处看房，货比三家。大叔也是在这个时候开始进军农村房地产开发市场，成了一位“小房地产开发商”。一方面是因为当前的房地产市场比较火爆，另一方面是因为大叔前期也储备了一些土地，加之当地政府对农村土地开发管理的不是十分严格，正好趁着这个机会开发起来。

由于大叔手底下的资金不是十分充足，他并不像镇上其他一些资金充足的“小房地产开发商”那样只是单纯的重复“买地-开发-出售”的一般经营模式，而是一名经营房地产综合性业务的“小房地产开发商”。房地产综合性业务主要包括：一是与人合作建房，对方既可以提供资金，也可以提供土地。比如，大叔的连襟，也是大叔的主要房地产开发合作伙伴，既向大叔提供了大量的资金，又把自家在镇上繁华地段的门面房土地提供给大叔开发。二是与别人交换土地或住宅，达到共赢的目的。比如，现在门面房进深越长价值越高，但是，镇上一些门面房对应土地的长度一般都比较短，而且面临着以后拓宽路面被拆除的风险。这些土地虽然建成门面房以后很有价值，但是，没有实现价值最大化。同时，这些门面房后面就是邻居的住宅，虽然说面积很大，但是，因为不临街价值很低。于是大叔就创造性的提出土地置换方案，把门面房和邻居的住宅一体开发，当时大叔和连襟有六间门面房对着邻居的住宅，最后协商的结果是六间门面房一直延伸到邻居的住宅尽头，邻居、大叔和连襟三家每家分到两间长进深的门面房。这样既化解了邻里之间因为宅基地长期积累的矛盾，又让邻居用本来不值钱的宅基地换成了两间价值巨大的门面房，也让大叔和连襟的小门面房变成了长进深的大门面房，可以说增值巨大。这样各利益相关方就实现了共赢，都十分高兴。后来，大叔就在他和连襟分到的四间门面房上开发房地产，一二层为底商和自住，三到六层建成了十二套不同面积的住宅。三是积极开展土地租赁，对于一些暂时不适合开发房地产的土地进行平整暂用于出租。比如，大叔和连襟将镇南边平整好的一片土地租赁给邻居用于经营儿童游乐场和洗浴中心。鉴于当时镇上的房地产市场不景气或者说大势已去，租赁期长达二十年，年租金一万多元，而且是一次性提前支付。四是充当一些房地产相关业务的中介。对于镇上居民出租或出售门面房、住宅、土地等，帮其寻找合作伙伴并收取一定的信息费。对于外来买房或租房的客户，帮其在镇上有偿买到心仪的房地产。四是协调邻里的房地产置换。由于大叔创造性提出的土地置换方案在全镇上引起了轰动，而且实现了各利益相关方的共赢，邻里们都纷纷效仿这种模式。但有时情况比较特殊或遇到困难，他们大都找大叔帮忙协调处理，或者给大叔买些烟酒，或者请大叔吃顿饭。有时也是无偿帮忙，大叔的这个业务基本上算是镇上的“公益项目”。

没过几年，镇上的房地产市场就不景气了。除了镇上繁华地段的门面房依然备受欢迎，但是，基本上已被开发殆尽，其他地段的门面房和镇上开发的住宅基本上都没有市场了。加之日益从严的农村土地管理政策的实施，镇上大部分“小房地产开发商”几乎都受到了不良影响。有的开发的项目根本没有售出，直到现在还荒废着。有的开发的项目售卖了一部分，比如，大叔和连襟开发的十二套住宅仍剩下六套没有售出，他们可能赔本了，也可能利润都压在了未售出的住宅里。有的由于从严的土地管理政策的实施，只能望着高价买来的门面房土地而不能动工建设。这主要是由于县城房地产的大量甚至是过度开发，使得整个县城的房市有些供过于求，甚至是不景气，可能低迷的房价更符合当地农民的预期和承受能力。另外，镇上的房地产无论是门面房还是住宅都没有房产证，都是一纸之约或者是君子协定，估计连小产权房的可靠性都不如。但是，县城的房地产一般都是正规房地产开发商开发的，办理的一般都是大产权证，更加可靠和安全。再加上县城的生活条件和公共基础设施比镇上更好更方便，以及住在县城让人更有面子，比如，在县城买房的农民的孩子更容易找对象等等。因此，许多原本打算在镇上置业的农民纷纷选择在县城购买了商品房。

镇上房地产市场开发的背后是当地农村宅基地在民间的自由流动。其实许多农民之间的门面房、宅基地和农田等的买卖和交换一般都十分简单，有时一张纸、一支笔、两三个手印、五六个人，再加上一顿饭就能完成相关交易，有时也有君子协议。比如，我们家与邻居的宅基地互换就是一纸之约。记得那一年我请假回老家专程办理此事，在一天的下午，三叔和他的朋友作为见证人，我和邻居草拟了宅基地交换合同，基本上是参照大叔以前提出的土地置换方案，用我们家临街的四间门面房土地中的两间换取邻居的宅基地以获得剩余两间门面房更长的进深。同时，作为补偿，邻居将位于别处更靠市的一间门面房给我们家。这样就实现了双赢，邻居得到了我们家的两间门面房使得自己家不临街的住宅与大街连为一体而升值巨大。我们家不仅得到一间更靠市的门面房，而且自留的两间门面房因获得更长的进深而升值巨大。双方再次确认了交换合同的条款，然后见证人、我和邻居都签字并按了手印，形成了一式两份的合同，也就是两张纸，就这样完成了宅基地的交换。然后，晚上这些人聚在一起吃饭作为当事人的庆祝和答谢。

当然，当地农村土地也存在一些历史遗留问题等特殊情况。有违法违规分配土地的情况，比如，上世纪七八十年代镇上的土地比较紧张，我们行政村为了解决一些村民的居住问题，就把河道两边的河堤分配给大家，并允许大家建房，可能以前这属于正常行为，但现在来看占用河道建房肯定是违法违规行为。其中最典型的代表就是我的一个六七十岁的邻居，由于兄弟众多，自己的宅基地都被分到了河堤上，现在他们一家仍然住在河堤上的三层楼房里，根本没有别的住处。如果按照现行的法律法规规定，他们家的楼房肯定是违建，必须强制拆除。但是，如果拆除了，邻居一家住在哪里，况且这宅基地还是当时我们行政村代表镇政府分给邻居的，这很可能会引起邻居的不满和上访告状等社会矛盾。其实，镇上有许多房子而且基本上都是门面房建在了河道上，也包括我们家的三间门面房，这也是父母总是担心房屋被强拆的原因。其实这也代表了在河道建房村民们的心声，既认为自己的房子属于违建应该被拆除，但又不想被拆除，毕竟这都是集体分配的。估计这种历史遗留的特殊问题只能随着时间的推移缓和妥善的解决，需要考验当地政府的执政智慧。有个人与集体的土地纠纷，比如，夏爷与本行政村之间的门面房纠纷。有个人之间的土地纠纷，比如，邻里之间的土地纠纷，由于街道拓宽使得邻居的门面房基本全被拆除，仅剩下一堵墙，其实对这位邻居基本上没有任何意义，但对于后面的邻居来说如果把这堵墙推倒，自己的住宅就能变成门面房而升值巨大。后来，当地政府为了美化街道就把这堵墙强拆了，后面的邻居成了最大的赢家。结果被强拆的邻居肯定不满，想要邻居的门面房，双方互不相让，而且矛盾越积越深。这也是发生在亲兄弟之间的事情，如果一般邻居之间发生这种纠纷和矛盾，后果更不堪设想。有违法占用耕地建房的不良情况，比如镇上许多“小房地产开发商”开发的门面房基本上都建在了可耕地上，又如一些村民在自家的可耕地上建造住宅。还有外来户和本地人之间的土地纠纷等。

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