买小产权房没开收据 -小产权房买卖中的法律问题解读-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

李律师说房产第006期

小产权房的历史渊源

高昂的土地出让金，快速增长的房价，“安家难”成为了仍在困扰着许多人的问题。于是，许多村集体经济组织（村委会）打政策擦边球，联合房地产开发企业直接在农村集体土地上建造房屋并出售。因这种房屋无法取得房产部门颁发的合法的产权证，不能享有依法保障的不动产权利，且这种房屋建设无须缴纳土地出让金，因此价格相对正规建设的商品房有着很大的价格优势。因为价格低廉，于是与许多人的安家或者改善住房等需求一拍即合，现实中出现了大量的相关房屋买卖合同，人们也将此种房屋统称为“小产权房”，其实该统称并不符合实际，人们购买的小产权房并不能取得法律意义上的所有权，充其量仅仅是享有长期使用权而已，一旦遇到征收、规划等原因导致动迁，往往不能享受到相关的征收拆迁政策，但因其低廉的价格，仍有巨大的市场规模。本文李律师将结合小产权房相关的纠纷判例和政策法规解读小产权房买卖中的相关法律问题。

小产权房买卖合同在法律上一般都认定为无效合同

案号：（2015）鲁民提字第307号

2011年10月14日，刘某与闫某共同来到XX村委会，经XX村委会和刘某一致同意，闫某购买了XX村委会用于顶账给刘某作为工程款的楼房一处，由闫某与XX村委会直接签订《购房合同》，合同总价款为223810元，XX村委会向闫某出具了223800元的收款收据一份。

涉案楼房系XX村委会利用集体土地开发的小产权房，根据我国目前的土地法律、政策，闫某不得购买，涉案楼房所涉买卖行为因违反了法律及国家相关政策的规定而无效，依据合同取得的财产应予以返还。涉案房产尚未交付，双方产生纠纷形成本诉。

本案中二审法院认为，闫某要求XX村委会返还其直接向XX村委会缴纳8万元购房款，但闫某提供的证据不足以证实其向XX村委会缴纳了8万元购房款，依据上述规定，对闫某上述请求，不予支持。闫某主张其直接向XX村委会交款8万元，并向XX村委会出具143800元的欠条，XX村委会则向闫某出具223800元购房款的全额收据。在合同已约定房款总价的情况下，闫某向XX村委会交款8万元，正常情况下XX村委会应向闫某出具收到8万元部分购房款的收据，而不会要求闫某出具143800元的欠条，并直接出具全部购房款223800元的收据，因此，闫某的主张不符合常理，且闫某未能对其主张的事实作出合理的解释，故对闫某主张的上述事实，难以采信。本案中，原审结合证人证言、证人刘某向XX村委会出具的223800元借条，综合认定证人刘某为涉案楼盘实际施工人及刘某与闫某共同来到XX村委会签订《购房合同》并无不当。XX村委会主张其与案外人刘某约定将涉案房屋进行债务抵销，闫某对此不予认可，XX村委会此项主张与本案不是同一法律关系，且可能涉及其它案外人的利益，故原审法院不予处理正确。经审查，一审开庭审理程序并无不当之处，且XX村委会于2013年9月16日开庭前申请证人刘某作证亦符合法律规定。综上，原审判决结果正确，应予维持。

再审法院认为：XX村委会辩称闫某不是从村委会直接购买的房屋，而是以房屋抵顶工程款后，闫某从其他人手里购买的房屋，XX村委会也未实际收取8万元购房款，只不过是以XX村委会的名义出卖房屋，并与闫某签订购房合同。但XX村委会的辩解均不能提供相应的证据证明，一审庭审中，XX村委会提供了证人出庭作证，但证人证言均不能直接证明XX村委会的辩解成立，且一审庭审调解时，XX村委会同意返还给闫某购房款8万元，应认定闫某支付涉案房款8万元，XX村委会应予返还。涉案房屋未交付，XX村委会为闫某出具全部购房款的收款收据亦应予退还。原审判决驳回闫某要求XX村委会返还闫某8万元及利息不当，本院应予纠正。鉴于合同无效，双方签订的合同均存在过错，XX村委会收取8万元，应按中国人民银行银行同期存款利率返还收取款项的利息。

合同无效后果

合同无效后，因合同而取得的财产应予返还。笔者接触一个案件，与上述案例不同的是：现实中更多的案子是买方并不直接和村委会签署买卖合同，而是直接和开发公司签订合同并支付费用。现实中，产生这种情况的原因是村委会因与开发公司存在债权债务关系、抵押关系等导致村委会授权开发公司直接向社会出卖房屋抵偿相关的债权。而一旦产生纠纷，买方起诉开发公司，合同效力会被确认无效，合同无效则合同的买方应当返还房屋（如果已经交付），卖方（开发公司）返还购房款，判决生效后的履行往往存在很大的问题，开发公司往往成为了一个资不抵债的空壳公司，房子又被开发商强行收回。导致买房人进入人财两空。笔者认为，人们在购买小产权房应格外注意这种情况的合同，避免跟开发商直接签署买卖合同，且款项应当直接支付给村集体经济组织，避免不必要的风险。

笔者认为应当参照上述案例中的相关判决，买方可在应在诉讼中追加村委会为被告或者在执行中提起执行异议之诉，查明相关三方的债权债务关系，如果村委会不能证明其与开发商的债务或者抵押关系已经消灭，而且开发商实际占用控制房屋的话，则村委会应当对开发商对买方的返还的购房款的义务承担连带赔偿责任。

小产权房买卖的法律要点

小产权房未经过完整的审批程序，未办理规划、建设、契税、房产登记等手续，小产权房根据法律规定是禁止买卖的，买卖合同都是无效的，交易安全性无法得到法律保护，当然无效的前提是购买小产权房的是城镇居民或非同一集体经济组织成员。