2017郑州市小产权房(拉开了大幕)-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

“影响未来十年”？是不是太标题党太耸人听闻了？

实际上，小编的朋友将新闻发来的时候，他说的是“影响中国未来二十年的政策调整”......在经过仔细查阅各种消息之后，我觉得这种说法没有夸大。

新闻内容

12月23日，两部有关农村土地制度的法律修正案提请审议，主要在三个方面作了修改和完善：

一是缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。值得高度关注的是，修正案草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。而农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿。二是明确集体经营性建设用地入市条件及管理措施。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用；集体经营性建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。三是健全宅基地权益保障方式，完善宅基地管理制度。对人均土地少、不能保障一户一宅的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施，保障农村村民实现户有所居的权利；下放宅基地审批权，明确农村村民申请宅基地的，由乡（镇）人民政府审核批准，但涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

来源见图。

农村逢甘露

近年来，随着城镇化水平的提高，农村人口逐年下降，2017年占人口比例已经降至41.5%，农村人口的下降，不仅是城市有更大的发展空间，更因为农村在经济（房地产）大潮中没有分到应得的一部分。

本次土地制度改革之前，农村的集体经营用地无法出让出租，自办企业缺乏竞争力，土地资源闲置，又没有社会的产业入驻，农业的劳动力资源被严重浪费。单靠种植作物只能温饱，农村人口被迫进城务工，这也是农村越来越凋敝的主要原因。

此次改革希望让集体经营用地能入市交易，这对于农村是个极大的好消息。

以之前试点成都郫都为例，13.4亩集体经营建设用地出让价格为706万元，扣除治理成本和入市成本，20%分给村民，人均520元，80%进入集体账户，集体成员股增值2600元。除了分红收入，村民还获得了就地补贴家用的工作。

打破垄断的第一步

在这次调整之前，所有非农用地都必须先由地方政府征收为国有土地，才能建设，地方政府成了土地的垄断者。这个垄断在征收时压价，在出售时抬价。赚了差价，还引发了不少纠纷和矛盾。

还是上文试点的成都郫都，2015年以每亩52.5万出让了13.4亩地，购买的企业用于建设乡村旅游项目。这个地价只有周边国有土地价格的2/3。

可以看到，竞争的出现，农民获得了收入，也让购买土地的企业获得了实惠。

相比于价格高昂的工业园区，农村集体经营用地对中小企业更为友好，十分符合国家扶持中小企业的风向。

对于物流仓储、农村旅游、特色农产品加工这些行业，贴近农村或对位置要求不高，这将是最为直接的利好。

沈阳的多个城区都将文旅作为未来重点发展的方向，今年更是沈阳的文旅爆发年，多个大型地块交给知名开发商，多个文旅项目动工。而乡村旅游项目放在最需要发展的农村，将城市的消费和旅游需求定向释放到农村，极为契合。无数乡村旅游项目与大型文旅相辅相成，高低配合，将是幅很有前景的图画。

小产权房

这次改革只提到了工、商业等经营性土地如何入市，住宅——也就是小产权房仍被关在门外。

小产权房在房价高企、城中村多、外来人口大量流入的城市占比极高，如深圳小产权房占比在60%，北京为20%，重庆、郑州的小产权房也占比较高。相对来说，沈阳的小产权房问题并不严重，近些年鲜有小产权房的新闻。

国家对小产权房的态度是一贯的，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，去年住建部明确表示，“防止小产权房通过不动产登记合法化”。

未来现有小产权房依然希望渺茫——很多城市小产权房数量庞大，一旦入市，将对商品房市场造成较大冲击，这是地方政府和商品房购房者不愿看到的。

宅基地

目前农村的集体建设用地分为三大类：宅基地（54%）、公益性公共设施用地（32.7%）和集体建设经营性用地（13.3%）。宅基地占比很大。

这次并未提到宅基地入市，但宅基地改革试点在多地进行，河北省某些地方喊出了吸纳社会资金参与农村宅基地有偿退出的方式，社会资金出了钱会得到什么，耐人寻味。

除了完善宅基地管理，下放审批权等明面上的调整，本次改革也将侧面推高宅基地未来征地补偿标准。

随着农村人口向城市流动，宅基地闲置情况十分普遍。小编询问了住在农村的长辈，据估计，沈阳某些农村宅基地空置率接近20%，出租价格也十分低廉，一年租金多在1000至1500元。持有没成本，拆迁预期补偿高，所以现在宅基地的退出和交易都极少。如果诸位有亲属帮助代持宅基地，遇到价格不离谱的可以尝试。

其他影响：

长期来看，商业和工业用地将被扩充，对企业利好——城里活不下去了还可以退守农村。不过沈阳没有城中村，高城市化让城边村距市区极远，长期看对沈阳市内工、商业用地不会造成太大冲击。

对于住宅用地来说，如果农村有工、商业用地的供应，城市内部将分配更多土地给住宅，总体上会平抑房价，不过依然对沈阳影响有限。

沈阳进入了集体用地建设租赁用房的试点，不过这项试点与沈阳不太契合——市内这么多旧楼，租金本就极为便宜，远郊住房更是早已处在饱和状态。

集体的经营性土地都入市了，加上研究中的非房地产企业依法取得使用权的土地可作为住宅用地，一个个口子被打开，未来集体土地盖个楼还差啥？土地出让金？如果未来集体的住宅土地可以直接入市，土地出让金就不再是必须（非国有土地，出让金给谁？）。但现有的小产权房问题又有些难解，步子有点大，还是慢慢来吧...应了回到标题的那句“影响未来十年”，一切都看未来的走向。