35万买小产权房被骗了 后续理应如何维权？

购房后，经实际测量，户内使用面积为38.96平米，实际公摊面积35平米，公摊面积占比达46％之巨。

郑女士发现，房屋实际面积与合同中的建筑面积相差近半，郑女士要求开发商退款，被以公摊面积为由拒绝。

郑女士多次找到当初的中介和开发商售楼人员讨要说法。中介表示35平为公摊面积，售后问题需要找开发商解决。而开发商方面表示郑女士在购房前对房屋实际面积等情况是知晓得，不存在误导行为。

据悉，郑女士所购楼盘非商品房，而是属于新民居性质住房，即为小产权房，没法办理房产证明。

我们先来认识下公摊面积。公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

我们查阅资料显示，我国普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。郑女士所购房屋公摊面积46％，显然是极其不合理的。

我们发现郑女士购房合同上没有注明公摊面积大小，至于是否存在合同欺诈需经法院判决裁定。郑女士维权中面临一个难题就是所购房屋为小产权房，没有产权证，而现行的关于公摊面积法规只适用于商品房，所以显而易见商品房买卖相关法规并不适用于此案件。

我们查阅相关规定：

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

根据相关规定，小产权房的购买合同一般是认定无效的，但也有例外情况。郑女士属于本乡以外人员，且并未实际居住，合同理应做无效处理，开发商理应归还郑女士28万购房款。

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