小产权房网庞大的小产权房市场夹生在深圳城市化和高房价的缝隙里，有需求但出路不明朗，是被政府收回还是拆除，前途未卜。
中房报记者 翁晓琳 深圳报道
11月29日，明月花都的业主颇为担忧，“原本购买就是因为价格低，觉得比较保险，但是没想到现在却成了被告，房子可能被收回去，现在很害怕竹篮打水一场空。”他们所说的房子是小产权房，官方称之为违法建筑。
据相关部门公布数据，截至去年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。
庞大的小产权房市场夹生在深圳城市化和高房价的缝隙里，有需求但出路不明朗，是被政府收回还是拆除，前途未卜。
购房价格低 买完遭起诉
深圳小产权房分三类。一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；二是一户一栋上原村民超建和加建的房屋，也称农民房；第三类则是外来开发商购买村集体用地后，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。目前小产权房建设方有村委、公司、个人名义三种，合同也有所不同。
中国房地产报记者走访小产权房最为密集的沙井片区发现，和其他区域不同，沙井片区的小产权房多以小区形式整体建造，并且多为村委统建楼。和拿“红本”的住宅小区类似，这些拿“绿本”的村委统建楼也有自己的样板间、停车场、甚至是小区花园。
目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。前者用于记载市场商品房地产，后者用于记载非市场商品房地产，一律不得买卖，只代表政府在给房产确权。
宝安区小产权房交易代理中介称，“小产权房总价低，村委统建房，首付很多不超过50万元，有些还可以分期付款，可以从担保公司贷款。对于普通买家来说，小产权房是很好的投资或者自住的产品，像西乡这边两房租金都超过2500元/月了，买了放在这里出租也不错，不到15年你就可以回本了。”
但是小产权房暗含隐患，上述的明月花都便是一例。今年9月19日至30日，深圳市共乐股份合作公司（以下简称“深圳共乐”）先后就多位非原村民的明月花都业主提起诉讼，认为所建房屋没有产权证，系法律明文禁止的、且不能办房产证或不动产证的房屋，而被告不是原告所在地村民，因而原告无权与被告合建，经研究决定取消被告对房屋的使用权，并请求人民法院依法确认“明月花都集资建房合同书”无效。就此事进展，深圳共乐方面称无法答复。
深圳共乐是共乐村村委会旗下公司，明月花都是深圳共乐的统建楼，其中5栋为住宅，共计700多户，购房者有一部分是非原村民身份。
盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣对表示：“深圳小产权房占据深圳住房市场半壁江山，深圳对于此类建筑的处理政策很明确，就是不认可不保护。已经购买小产权房的买家只能依靠卖家诚信维持现状，没有其他预防风险的办法。小产权房不受法律保护，不建议购买，非要购买的，需要充分衡量交易风险和价格优势，做到‘两害相权取其轻，两利相权取其重’。”
高房价催生小产权房
深圳官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。因为小产权房通常收建在农村集体用地上，而深圳从1979年3月建市至2004年的短短25年中，完成了全市土地国有化、农民城镇居民化，成为全国首个没有农村社会管理体制的城市。换句话说，农村集体土地全部已转为国有。
狭义的深圳小产权房产生于深圳土地国有化之前，但是土地国有化后，房价的居高不下给集资房、违建房提供了广阔的发展空间，深圳违建房屡禁不止。目前，深圳市的违法建筑数量惊人。截至2014年底，深圳全市的违法建筑已经增加到37.30万栋，违建面积达4.28亿平方米，占据深圳房屋总建筑面积的半壁江山。
深圳市查违办常务副主任、市规划土地监察支队支队长覃跃良在去年接受媒体采访时表示，“大部分原村集体经济组织及成员重视眼前利益，过度依赖租金经济。部分村干部借原村集体土地违建贪腐敛财，纵容、包庇违建。法律法规威慑力不够，基层队伍工作量大、人力不足；执法环境较差，‘打招呼’现象较多。社区发展转型引导不足，导致社区仍然通过在其实际掌握的土地上违法建设来发展社区经济，提高居民分红。”
招安还是拆除 小产权房出路之考
小产权房一直是个老大难问题。
2014年深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留的违法建筑”，今年以来，深圳拆除违法建筑力度也很大。例如小产权房聚集的光明新区，在今年9月经过前后8次集中清拆，彻底拆除了麒麟山片区和麦仕达两处历史重大遗留违法建筑，共283栋，东莞小产权房，面积12万平方米。
有业内人士表示：“小产权房处理处于僵持中，处理政策在1992年、2004年、2009年相继出台。文件都传递一个信息，过去的既往不咎，新的问题一票否决。但事实上政策力度不够，造成小产权房规模越来越大。城市化过程中对原村民的补偿和安排是不足的，令原村民得通过出租屋经济来维持生计。政府一开始对村民房子绕道而行，对不属于村民的地进行征用。但是深圳土地供应不足，最后不得不面对村民房子。”
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“这么多年来，小产权房一直在研究解决中，深圳也在加大力度。现在看来，应该要差异化解决小产权房：一小部分可以通过确权解决，一小部分处于严重违法违规需要拆除。现在也有一个重要解决渠道，就是通过法律确权、技术认证，政府会回购一部分小产权房用来做保障房。因为‘十三五’计划每年提供至少7万套保障房，单纯通过建房也不现实，而小产权房是个很好的供应途径。”
张茂荣看法类似，“深圳想在短期内消灭小产权房既不现实也不可能。绝大多数人买不起、租不起商品房的现实，决定了深圳离不开小产权房，小产权房的存在有其庞大的群众基础，而深圳土地已经国有的事实决定了对农民房及违建房确权并不违法。我预测未来深圳对于小产权房的政策‘招安’的可能大于拆除和没收，此前政府也表示要将城中村违法建筑用来做保障房。”
深圳在今年8月发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（送审稿）和《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿），其中提出“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、管理。这似乎也成为了“小产权房”转正的契机。
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