“小产权房”合法化:深圳只能是特例

　　从2005年开始，深圳一直就是“物业税空转”试点城市，虽不实际征收物业税，但每年都会核算。

　　从1978年的小渔村，到目前拥有常住人口846万的国内一线城市，深圳几乎没有“老城区”，所有的城区都是“农村城市化”的结果。

　　“城中村”风潮伴随着“违章建筑”拔地而起，深圳市政府多次整治但成效不彰。2003年底，时任深圳市常务副市长的许宗衡，深圳小产权房网，牵头组成了联合课题组，历经8个多月拿出了两份报告：《关于违法建筑问题的调研报告》、《关于城中村改造的调研报告》。报告披露了两项鲜为人知的消息：一、深圳21世纪城市战略重点、总面积170多平方公里的大工业区近几年已被违法建筑蚕食了近20平方公里土地，目前已经很难找到成片的被征土地。

　　二、全市90%以上的违法建筑都分布在城中村内。而“城中村”的主体恰恰就是“小产权房”。

　　消息发布后，舆论普遍认为，深圳的突破将为“小产权房”合法化首开先例，但是，审视深圳的特殊情况，我们发现，它并不具有向全国推广的可能。

　　从1999年开始，深圳就陆续出台了多个规定，力图解决“小产权房”问题，但是效果并不明显，直到2004年，依然存在大量农民(村集体)集资建房出售的案例。“两规”并未能解决“历史遗留问题”。

　　在深圳市发展之初，中国房地产制度还不健全之时，深圳小产权房出售，遗留下数以十万计的“违章建筑”，也就是没有取得房产证的“小产权房”。这些房子多数由各个村委会兴建。

　　深圳户籍原村民35.8万人,拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。农民房价只有商品房价的1/31/2。

　　据深圳新闻网5月31日报道，深圳将进行物业税征收实转试点，市人大常委会已经同意投资910万元建设有关系统。

　　4月份深圳市政府发出的《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》就指出要落实国家房地产税制改革，研究物业税征收政策。

　　为此，国土部2004年下半年在深圳实地调查，并形成了上报国务院的调研报告。虽然深圳2005年还是完成了“土地完全国有化”，但国土部明确表态，“深圳做法，下不为例”。

　　但这一过程仅是从法律上确认了深圳土地的国有权属，补偿了尚未占用的耕地，并未彻底完成对农民宅基地、集体建设用地上的房屋进行“征收”的手续，这一法律上的灰色地带留存至今。

　　同时很长时间以来，绝大多数深圳农民的生活已完全依赖于土地出让、私房出租以及从集体土地开发中所获得的红利。

　　深圳特例的“小产权”房，占深圳市房屋总量的一半。如果开征物业税，当然应当明确这些没有登记的“历史遗留违法建筑”，否则，政府的物业税税源将减少一半。

　　2005年3月，国土部又对深圳“转地”的法律依据，作出专项“解释意见”，指出：《土地管理法实施条例》第二条第(五)规定是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。

　　为了解决城市扩张的土地缺口，同时也为破解“城中村”内违章建筑的难题，深圳在2004年作出了将所有土地全部国有化的决定，深圳市原户籍农民27万多人被直接转为城市户口，同时也失去了土地。

　　也就是说，深圳若为小产权房颁发所有权证，也是因为这些房屋所占用的土地早已是国有。而对于全国绝大多数小产权房，其所利用的土地依然是“农村集体土地”，因此，深圳此次的可能做法，并不具备全国推广的法理依据，也不构成“开创性”的实验

　　一方面，历史上大面积小产权房的积压使得当地政府必须正视这个问题;另一方面，深圳龙华小产权房，深圳被选为物业税试点城市，也让政府看到了增加税收的可能。

　　国土部认为，从保护耕地和农民利益的原则出发，城市化并不意味着必然与农业发展相抵触，而深圳以城市化方案绕过征地审批，变更农村集体土地的权属，将损害依附耕地进行生产的农民利益。

　　2003年，深圳提出城市化方案并一次性实现“农地国有化”之初，就得到广东省政府支持，但国土部坚决反对。

　　深圳市地税局在今年的工作计划中明确提出要“认真推进物业税调研工作”。该局税政三处将“负责物业税试点及相关工作。

　　这些面积巨大的“已建成区”虽有违《土地管理法》，却已成既定事实，这是深圳市政府不得不认真面对的重大课题。