转正无望？！南京小产权房还能不能买？遇到拆迁如何补偿

5、可能被强制拆除或没收。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。

拆迁少补偿。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，一般还需诉讼解决。

此次案件的最终结果是以开发商作出退步，但是还是有很多小产权房的案件屡屡发生。南京曾发生过多起“一房多卖”案件，多数是因为小产权房不受法律保护，深圳小产权房能买吗，房产局查不到备案信息，很多人利用这个空档通过手上的拆迁安置协议书将房子卖给多个人，从中获利。

（3）按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

(1)、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员之间转让。

合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。

而今年的5月10日，广东白云区政府清拆新天地广场一事又为购买小产权房的安全性敲了一次警钟。白云区政府清拆了位于白云区太和镇沙亭南路的沙亭新天地广场项目。

2、违法小产权房买卖的法律效力

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4、没有质量保证。目前，绝大多数的违法小产权房在建造时，深圳小产权房，无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可，也没有施工监理、竣工验收，是没有任何质量保证的违法建筑。

会有一些后台粉丝咨询小产权房能否购买，有什么风险方面的问题。下面就市场上一些小产权房交易给出相关问题的解释。

上图为该小区业主的联名上书，这一文件中详细的介绍了该小产权房从建成到使用当中相关的一系列问题，在业主上诉归还公道的同时，我们也应该明确没有合法手续之前购买该类房屋的风险。

在南京，我们也可以看到还是有很多小产权房在市面上交易

关于小产权房合法化这一问题，有部分地区有想法试点去执行这一问题，但具体政策还没有明确实施，买房需谨慎，购买小产权房之前需要谨慎了解该房屋是否有合法交易条件，合法交易，理智对待。

就南京目前的市场来看，小产权房交易不在少数，因为不受房管局的约束，所以具体信息无从得知。关于小产权房的相关案例却不在少数，下面给大家举两个例子。

其中大产权房是国家所有的，个人或者单位已经缴纳了土地出让金，由房产局颁发了房产证，一般意义上的商业、住宅、经济适用房等类型的房屋，就是我们常见的70年产权的住宅、50年产权的教科文体工用的房屋以及40年产权的商业用地，通常这类房屋是可以办理抵押贷款的；

（2）如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%10%来增收（即土地使用权出让金）。

房屋产权两种类型：大产权和小产权

1、合法小产权房买卖的法律效力

按房屋的产权分类来看，房屋产权主要分为大产权房和小产权房两种类型。

3、不能上市交易。小产权房不是商品房，即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转，不能上市交易，无法办理抵押贷款，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。

1、无法取得房屋使用权。国家目前没有明确规定小产权合法化，关于产权问题也一直没有明确解决。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”购房者得不到法律支持。

(2)、对于向本集体经济组织成员之外的人员包括城镇居民出售的行为，尽管《土地管理法》等现行法规仍做出禁止性规定，但并不属于强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，合同法的基本精神是意识自治、诚实信用。如确认此类合同无效，出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后，再基于土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此，合法的小产权房买卖体现了当事人意识自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。

房屋产权是什么？

（1）合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。

违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同，这类小产权房没有土地使用权证，没有规划、土地、建设等部门的审批，建造时就已经违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑，具有先天违法性。

产权合法化后的七彩星城价格跟周边二手房价格也差不多，房屋买卖必须明确产权合法化。

南京小产权房市场状况如何

在经过激烈的法庭辩论后，法院主持双方进行调解，最终开发商作出让步，不再坚持诉请，双方继续履行房屋买卖协议。

针对此类型的房屋，有意愿购买者一定要谨慎对待，不能因为一时的利益最终侵害个人利益。

对于无效的买卖合同，在合同法上，唯一对买方有利的就是“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”这一条了。也就是说，无效合同有效处理，一些法院就是这样处理的。

该项目因在未取得相关证明许可情况下施工建设，白云太和镇有关部门前往现场依法拆除。

收到法院的传票后，业主梁先生委托刘律师代理诉讼，经过分析，刘律师认为，本案中双方的买卖合同应为有效，同时，开发商以业主断供为由起诉至法院，实际混淆了两者之间的法律关系，因为梁先生并不欠开发商的房屋买卖价款，开发商起诉梁先生显然没有事实和法律依据。

案例分析

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而除了关于征收房产税方面的问题，很多购买了小产权房的人也纷纷提出了疑问，之前深圳地区有消息称让小产权房合法化，更声称要推行全国。但现在，自然资源部特地强调了防止“小产权房”通过该政策合法化，那么已经购买了小产权房或者准备购买小产权房又有哪些问题需要注意呢。

很多人很关心的一个问题，小产权房如果遇到拆迁了该如何解决

其中，深圳小产权房价格，业主梁先生在2007年11月以总价50万左右，购买了位于南京雨花台区七彩星城小区的一套89平米的房子，但是梁先生支付了29万元的首付款，余下的房款在2008年年底办了贷款，但是由于七彩星城小区一直没有拿到土地证，梁先生担心拿不到土地证和房地产，在只还了两个月的贷款之后就停止还款。

而小产权房土地所有权归集体所有，没有缴纳出让金，是由乡政府或者村颁发相关证明的普通住宅，这类住宅土地使用年限没有明确时间，可以随时终止，而且不可以办理抵押和贷款。

在南京，小产权房相关案件最著名的莫过于南京七彩星城状告业主一案，从“小产权房”摇身一变成为合法“大产权房”的南京七彩星城，开发商忽然以小产权房交易不合法为由，要求法院判决确认一份购房合同为无效合同，同时要求该业主按照当时的购买原价将房产退还给开发商。

2、不能办理房产证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

以下是购买小产权房存在的一些问题。

自2014年开始，深圳就有消息传出，试点给小产权房确权颁证！当时专家表示，一旦试点成立，深圳将有200万的小产权房可以拿到房产证，如此大规模的房屋规模必定会对房产交易市场产生一个不小的影响，这一政策的推出，将对全国范围内的小产权房市场造成一定的影响。到目前为止，相关的政策还是没有推出，小产权房拿证还需要等待些时间。

3、小产权房买卖合同无效后的处理

利益升值是很多卖房人在出售房屋之后，反过来主张合同无效的一大原因，房屋买卖的时候一定要明确卖房当事人的态度，避免这一现象的发生。