深圳小产权房防水吗？小产权房已走投无路？-小产权房网

近日，深圳市规划和国土资源委员会给各区和相关部门下发了《关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见》的通知。通知全文，主要表达了几个核心意思：违法建筑没收的政策要从严执行，没收资产处置各区自行制定细则。根据文件精神可以得出，深圳的所有小产权房均属于违法建筑，不仅用地不合法、还存在是否与规划相符，缺失规划许可和工程许可的情况。也就是说，按照文件精神，深圳的所有小产权房均在此次处理范围之列。预想过数种小产权房的处置方式，比如拆除，比如补缴土地出让金转正、比如政府回收作为保障性住房，但谁也没想到深圳的小产权房会是这样按违法建筑收归国有的结局。深圳做为改革的排头兵，风向标的意义不言而喻。

小产权房其实并不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房有两种性质，一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上所建成的房子，这种房子只属于农村的集体所有者，外村村民是不可以购买的。而另外一种小产权房则是在集体企业用地，或是占用耕地违法建设的房子。小产权房不可向非集体成员的第三人转让或出售，只能够在集体成员的内部转让、置换。

小产权房由于产权不完善，所以价格便宜。给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但从法律意义上来讲，小产权房是违法违规的，很多人也担心其无法办理产权证、被强拆等问题，那么小产权房到底能买吗?值得购买吗?

禁止新建和对外交易小产权房

农村土地属于该村集体组织所有，并且执行一户一宅的制度。国家严令禁止在集体土地上进行建造小产权房，若是有人违规建造，将会面临惩处。

小产权房不止禁止新建，还禁止对外交易。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。若是违规买卖小产权房，买卖人将会被没收非法收入，对于那些拥有城镇户口却想要买农村房屋的人来说，是被禁止购买的。

虽然小产权房不容许对外交易，但是可以转让。转让双方必须是同属于一个村集体组织的成员，转让前还得向相关部门提交申请，待申请通过后，便可转让。

购买小产权房的风险

1、不能办理房产证：国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。国土资源部等多个部门联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出小产权房不予登记并发放产权证。

2、无法取得房屋使用权：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格，没有在政府部门登记备案。小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，签定的小产权房买卖合同，也会被法院确认为无效合同。不论是自己写协议也好，还是进行公证，均不能改变小产权房的性质，也不能把无效的合同变成有效。由于近年来房屋价格飞涨，许多出卖小产权房人，已经委托律师，通过诉讼收回了房屋。

3、可能存在一房二卖的风险。由于小产权房屋没有备案可查，买方也无从得知房屋的现在的“他物权”情况，没有产权登记作为保障，买方也无法确保购房后该房屋是否会被卖方另行处分。一旦小产权房被卖方处分，无论法院是否会执行、如何认定房屋权属，买方的对房产的使用权益或多或少会受到影响。

4、不能上市交易：小产权房不是商品房，即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转。不能上市交易，无法办理抵押贷款。即使将来有可能上市交易，也会采取类似经济适用房上市交易的规则，向国家补缴土地出让金等费用，这样小产权房的价格优势就并不突出了。

5、没有质量保证：目前，大多数的违法小产权房在建造时，无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可，也没有施工监理、竣工验收。在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，甚至变成危房或房屋倒塌，购房者想维权都找不到对象，只能自行承担损失。

6、可能被强制拆除或没收：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法小产权房被依法强制拆除或没收，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。

7、无法对抗国家的征地和拆迁。就算部分小产权房是拥有地方政府认可的乡村产权证的，在拆迁时可以获得部分补偿，但是补偿的资金是发放给该栋房屋的产权登记的用户。发放拆迁安置费、拆迁补偿款时会直接交给房屋最初的房主即卖方，卖方是否会把这笔数额不小的款项全额交付给买方；将来的安置房建成时，房屋所有权人仍为原房主，原房主是否会无条件的协助买方办理不动产权证书或者过户也是未知数。由于没有法律的规定，这些行为全凭卖方的意愿和个人诚信，主观的不可控因素过多，也就增加了购买的风险。

合乎条件的买方也需谨慎

如果属于一个村集体组织的成员购买的话，则该买卖合同是有效的。此时买方只需注意以下几点：（1）查看村集体的宅基地登记簿或最初与村集体签订的买卖合同，核实房屋的登记人或原始买卖合同的购买方与出卖方是否一致；（2）在合同中尽可能详细得约定买方的权利和卖方的义务，包括违约责任，约定水电、燃气的过户，保障买方权益、排除卖方的一切权益；（3）尽可能得让村民委员会作为第三方签署合同，或者出具加盖村委公章的证明，证明认可该房屋的交易行为。

在集体企业用地或者占用其他用地建设的房屋和住宅楼，首先，买方应当确认土地的使用性质以及房屋已经取得建设用地规划许可和建设工程规划许可，不是违章建筑。在司法实践中，如果被认定为违章建筑，拆迁时也会有补偿：拆迁人一般会对违章建筑材料、土地使用收益损失及拆迁补助费等进行补偿，只不过补偿比例相对于正规建筑较低，这对于买方来说也是需要考虑的风险；其次，由于这种集体企业用地上的小产权房的集体企业一般已经破产不存续了，如果买方非为该集体企业职工是否可以购买该房屋不得而知，买卖双方的合同也无法取得集体企业的背书，因而风险更大，在购买中需要更加谨慎。

在购买小产权房时，最好是能够取得出卖方继承人的同意，要求继承人在房屋买卖合同中作为出卖方一方签字按手印，同时在合同中也要约定继承人协助办理房产证、协助返还拆迁补偿款等的义务。

已经购买后的补救措施

如果已经买了小产权房，应该如何最大程度来维护小产权房购买者的合法权益呢？根据不同的情况，购房者可以采用的措施如下：

1、如果已签了合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设，且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款，这是最直接的方法。

2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的，则要视具体情况而定。

3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民。

4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后，则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批，采取可能的补救措施。