深圳小产权房能砍价吗(投资老破小，博拆迁合适？)

提问：深圳投资一些老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，一线城市老破小也有流通性。那个板块适合博拆迁呢？谢谢

回答：哪个板块都不适合博拆迁，看看木头龙的例子，多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能住上新房。首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。风烛残年的老房子，老鼠蟑螂满地蹿，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算一线城市流动性相对好些，可始终还是不受人待见，最终还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：雕叔你好，在网易新闻看到跳转到这里，终于可以付费提问啦！我们目前手里140多子弹，东莞塘厦一套房卖了可净剩190（但卖需要2-3月时间）。现在有几种方案方案一：先持140投星河盛世一房一厅，190拿到后投沙井海岸城，但不知道买到的概率有多大？万一没买到怕踏空。方案二：等钱到位，300多万直接压沙井海岸城，搏个中大户型（也怕买不到）方案三：您给个推荐最后有个问题，只有深外龙初中学位的楼盘（例如上河坊，金域华府）是不是注定没有9年一贯的深高北学位房价高？您怎么看？

回答：你好，星河盛世卖点是深外（初中）、综合体、次新、地铁。非常不错的小区，只要买到不太吵的户型，还是相当不错的。海岸城也是推荐的楼盘，但是现在价格没有出来，能否买到也是个未知数，可以作为备选。龙华区共引入两个名校，深圳高级中学和深圳外国语，龙悦居带的学位是深圳四大老牌名校之一的深圳外国语的学位，龙华分校是深外首次合作办学的第一个分校，深外会分外用心。深外学位11个楼盘：圣莫丽斯、莱蒙水榭山、熙园山院，龙悦居四期玖龙玺、金域华府、书香门第名苑、星河盛世中航阳光新苑、汇龙苑、上河坊这其中只有前四个楼盘是深外九年制学位，其他只能上初中，前三个楼盘入门槛目前最低的是圣莫丽斯C区一套1350万的三房，龙悦居目前的入门槛是530+，放眼整个深圳，四大名校、双学位，总价不高，属于稀缺资源的。

提问：刚把蛇口老破小卖掉到手300，又把南山自住房抵押出120。小孩2024年9月上初中，是现在就在南山买个好点初中学位放着？又担心5年后南山初中格局可能有变化也说不定。还是说先买个前海500万左右房子投资，等23年时候卖掉再换成初中学位房？请雕叔帮忙指个方向，谢谢了。

回答：今天我休息，所以刚刚看星球的问题，已经回复了。南山的学校格局大体已经划定，6大名校集团分地盘结束了，这方面的变动相对不大了。

提问：雕叔帮比较下芳村的新世界凯粤湾和萝岗区府的科城、大壮，星樾，以及两边次新二手房比较。我看贝壳网成交，凯粤湾二手已经去到了4到4.5万多了，一手5万。这感觉无论一手二手都高过萝岗区府这一众盘，合理吗？且凯粤湾穿出学位暴雷，明年小学新生读不进的问题，也不能跟区府这一众楼盘比。就因为是老城区配套吗？

回答：凯粤湾的学位好像是出了问题，而且是悄无声息的除了问题，这个一时半会解决不了的凯粤湾是芳村区域，属于老城区，价格4-4,5万是正常的，这个价格跟萝岗好的二手，比如新福港鼎峰、科城山庄比、保利罗兰，价格上其实差不多，甚至新福港鼎峰的价格还贵一些但是，凯粤湾终究是要被萝岗超越的，这是必然

提问：雕叔你好，我是深户但深圳无房。居住工作都在成都，有套全款房和一套贷款房，月供1万。目前手头有100万，明年10月有笔200万资金到期。今年7月底孩子满18岁有成都购房资格。如果月供达到2.5万，还是可以承受的。从投资角度考虑，我是等明年资金充裕了投资深圳，还是在成都或者重庆等二线城市购房。对于这两个二线城市你认为投资潜力如何？对于我这种情况，您有什么建议。我记得你说过新房会有几年洗盘期，是说从投资角度看新盘不如二手房吗还是我理解的不对。

回答：给在二三线工作和生活的朋友一点建议。这里指的是本身已经在二三线定居的。如果生活本身已经比较稳定，其实去一线闯荡，风险还是很高。当然，如果自己很年轻，很有激情，有机会去一线，那可以去，大多数人是没有那么多机会。那么怎么办？就是好好在二三线生活啊。唯一要注意的一点是，要在一些中心城市买房，比如北上广深等等。为什么?将来你的孩子还是有非常大的可能去一线城市的。这个时候，最需要解决的问题是什么？就是房子，可能那个时候已经比较贵了。如果没有提前准备，可能毕生的积蓄都被掏空，晚年有点惨。在一线买房，就等于已经定居了，虽然人不在那里。哪怕将来孩子不在你现在选的城市，也能同等置换。所以在深圳和成都重庆之间选择，支持你买深圳。不仅为了资产升值，也为了下一代。何况你在成都已经有仓位了，把大资金用在深圳，未来成都可以考虑出手一套全款房做裂变。新盘和二手房重点还是看价格，如果限价新盘，价格低于周边二手房价格，是可以买的。感谢赞赏！

提问：今年新房从投资角度关注哪些？受益如何？

回答：新盘重点关注价格是否倒挂，产品是否稀缺。2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）：沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）；金融街华发融御首府（热点片区、大品牌）；电建洺悦府（热点片区、大品牌）；宏发万悦山（热点片区）；合正观澜汇二期（区域标杆、地铁口）。华润城四期

提问：星大大好，手上能筹到现款220W，还能借到50W左右，家庭年收入80W到手，两个人公积金一月1W+，现在考虑房价宝安区暴涨，想着首套先上车。我在宝安工作，老公在腾讯滨海大厦工作。南山看了房子普遍很老旧，车位不足，所以放弃了；现在想着在在宝安中心区和碧海买，预算七八百万以内，看了西城雅筑（两房700W左右，优点宝安小学，海韵中学，宝体地铁口，近壹方城，缺点：车位1：0.6）；碧海富通城一期，绿海名居都还能买到不错的大面积三房（优点：面积大，可以高层看海；缺点：坪洲小学和宝安第一外国语，离地铁远）；我老公说还想去蛇口也看看，目前我们还没小孩，准备明年备孕，请问我们该如何选择？

回答：你好，关注以下楼盘：宝中两房：花样年、西城雅筑、菁英趣庭碧海三房：汇一城、富通城一期、绿海名居南山：阳光花地苑、心语雅园、心语家园、瑞景华庭考虑升值潜力+学位，首选南山，次选宝中纯投资建议富通城一期

提问：雕叔，你好，一名雕叔老粉过来请教了，非常佩服你们的分析能力和超前的眼光，每次预测都八九不离十，您可以分析下大运中心区的颐安都会二期和奥林华府哪个更值得投资吗？一个是地铁房一个是学位房，另外这两个跟坪山的恒大城哪个更有潜力呢？

回答：颐安都会和奥林华府都是龙岗的优质楼盘，投资收益在我看来不相伯仲，可以跑赢龙岗大多数产品了。它们跟恒大城不是一类产品，单价不一样，产品属性不一样，一个偏自住，一个偏投资，没法比较。只能说在三百多和五六百价位段，都算是东部中上的选择。

提问：星主好！从未来5年时间来看，前海旁的前海豪苑小区（前海路上）具有投资升值潜力吗？是否能跑赢南山整体水平。另外，这里学位是否存在因前海片区发展而升级的可能性，如名校的集团化？

回答：前海豪苑，大名叫东方银座公馆，是一个占据了好区位的烂楼盘。硬伤多如牛毛，两栋大塔楼，没有小区，盘子超小容积率超高，复式产品，户型设计超烂。这样一个产品，靠着楼盘新和前海的区位，硬是飙到了八万多的单价，也是很神奇了。不过，大风起时，猪会飞上天，大风过后，最先掉下来的也是猪，前海的房子也是一样，普涨之后是分化，东方银座未来的命运已经注定。

提问：雕叔您好，您看下应该怎么安排置换1.我们在沙井拾悦城购买了一套小三房（开盘价买入，可以套现约300万），用的女朋友名字，还未领证2.我在惠州金山湖购买了一套房，还有60万贷款3.明年6月份我才有房票，女朋友还需要3年才有房票4.家庭年收入大概100万，手里还有约100万现金5.女朋友在罗湖上班，我还未回深圳，大概率以后在前海、福田上班，我是做地产的现在打算把拾悦城的出手，置换到市区，我们对车位充足要求比较高，看了下市区的，基本上品质尚可、车位充足、周边不太远有地铁的至少千万以上，首付五成加税费等超预算太多，目前看了坂田万科第五园六期的双拼，压力不太大，并且第一排的景观视野不错，请问雕叔有没有什么建议？

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