小产权房网40年，少年子弟江湖老，红颜少女的鬓边也见到了白发，当年的弄潮少年一个个都已经变成了叱咤江湖的地产大佬！
城头变幻大王旗，你追我赶，此消彼长，上演了一出精彩绝伦的地产大戏！
演员们即将闪亮登场！
中海，深房，深特发，深物业，中粮，招商等演员们请出场，
万科，金地，华侨城，天健这批演员请做好准备！
星河，卓越，恒裕，龙光，鸿荣源，京基，佳兆业，泰华，百仕达，绿景，大中华，海岸城，鹏瑞等一大波演员还在赶赴舞台的路上！
第一章鹏城炮声隆
1979年2月，国务院批准在深圳蛇口建立中国大陆第一个出口加工工业区。
“开山第一炮”如同春雷炸响神州，成为改革开放的启幕乐章。
1979年6月，中国海外建筑工程有限公司（即中国海外集团前身，）于香港获准注册成立，这也是深圳房企中成立最早的一位。
1980年深圳经济特区正式成立！
当年的深圳
敢吃第一只螃蟹的深房
当年，毗邻香港的罗湖建设工程启动，从而拉开深圳经济特区大规模建设的序幕。
1980年1月8日，以深圳市首任房管局副局长骆锦星为首的6个人组建起深圳经济特区房地产公司成立，成为深圳当时唯一的房地产公司，也是中国内地首家房地产公司。
不过骆锦星可没有功夫考虑这些荣誉，当时中央只给政策不给资金，他正为解决两万平方米干部住房发愁。为了找一个合理合法的理由与香港商人合作，甚至跟深圳市委政策研究室的一帮人用了几天时间翻遍了《列宁选集》。皇天不负有心人，他们总算找到了这样的一段话：“……住宅、工厂等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。”
骆锦星连夜向市委书记张勋甫报告。有了理论支撑，投资的路也算走得顺畅。一位香港老板骑着自行车到深圳来，坐在一个破凳子上谈成了这次合作。没过多久，中国第一份合作建房合同诞生了,通过租地换资金，用补偿贸易形式，由港商来深圳建房子，利润双方分成。
第一个与他们合作的是香港妙丽集团董事长刘天就，深圳出土地，妙丽出资金并负责销售，利润15∶85，深圳得85%。双方合作开发了深圳水库附近的东湖丽苑，房子还在图纸规划期，港商就赚到了建房全部资金，深圳最后也赚到500多万元。
东湖丽苑也是中国第一个商品房小区。为了配合小区物业管理，1981年9月，东湖丽苑物业管理处（即深圳市物业管理公司）成立并正式接管该小区物业，成为中国内地第一家物业管理企业。（备注：此深物，与深物业集团不是一家）
2001年3月18日，“深圳物业管理第一村”揭碑仪式在东湖丽苑举行。
此时的许家印，正在武汉钢铁学院读大三，他应该做梦也不会想到，自己会在30多年后会对深房公司展开收购重组，估计深房是什么都没有听过。
2019年7月18日，深深房市值110亿。
深圳国企首艘航母——深特发
1981年8月1日，广东省委召开书记办公会议，决定成立深圳经济特区发展公司，司马鲁、孙凯风分别任公司首任董事长、总经理。10月15日，公司正式挂牌运作，这是深圳市成立的第一家大型国有企业。
可以说，特区的每次开发都离不开特发的身影。以1983年为例，就有香蜜湖度假村，东门步行街旧城改造，全国首座玻璃幕墙钢结构的深圳发展中心大厦，罗湖火车站和罗湖联检大楼相继开工建设；深圳小梅沙海洋世界，深圳高尔夫俱乐部，香蜜湖水上乐园等等，这些都是出自深特发的手笔。
1984年1月，邓小平同志南巡时，登上特发集团国商大厦，俯瞰深圳全景。
地产旗帜——万科
1983年，深特发在其下属的贸易部成立饲料科，科长为王石，未来的地产教父王石开始了倒卖玉米发家致富的生涯，按照万科官方的说法，公司“通过这项业务，完成了未来万科的原始资本积累”。
1984年9月，特发属下万科公司前身“深圳现代科教仪器展销中心”成立，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，听起来像不像韩国巨头现代在深圳的分公司？
在办理股份制手续过程中，为了改名，公司管理层和部分总办人员乘海船，在珠江口海域兜转。在船上也没什么事，惟一能做的就是面对波涛汹涌的大海，插上想像的翅膀，畅想公司的名字和寓意。返回深圳，把每个人能想像的名字写在大黑板前进行比较选择。
深圳现代企业有限公司的英文名称“ShenzhenModernEnterpriseCompany”，缩写是“MEC”。讨论最后集中在如何从三个缩写字母中延展出新的名字，这样同原来的名字有连续性。有人提出，我们干脆就用这个“MEC”，可是，这和日本的“NEC”有些接近，而且“MEC”的发音同当时热播的连续剧《大西洋底来的人》男主角麦克太像，总不能让别人听到公司名字就想到连续剧主角吧？再加上“克”字读上去不响亮，于是又有人考虑将公司名字改成“麦科”，但“麦科”用广东话发音是“特别黑”的意思。如果别人问到公司的名字，公司就成“特别黑公司”了。
讨论来讨论去，一个从深圳大学英文专业毕业的员工潘毅勇想到了“万科”的名字—既然“Marlboro”以中文翻译为“万宝路”，为什么公司的名字不能叫做“万科”呢？
于是，公司正式更名为：深圳万科企业股份有限公司。
这就是“万科”公司名称的来历！
1988年，深万科股票在深圳特区证券公司挂牌。
从1984年到1999年，深特发一直都是万科的第一大股东，直到1999年底，深特发以4.46元/股的价格，将持有的0.51亿国有法人股一次性转让给中国华润总公司，占万科总股本的8.11%，加上由北京置地所持的万科B股，华润开始接替深特发成为万科的第一大股东。
第二章地产风云起
中粮地产初现
1981年11月，中粮地产前身宝安县城建指挥部成立。
1984年2月，成立宝安县县城建设发展总公司。
1993年2月，公司更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。
1993年7月，经深圳市人民政府批复同意，深圳市宝安区城建发展总公司改组为深圳宝恒（集团）股份有限公司。10月8日，深圳宝恒（集团）股份有限公司在深圳证券交易所正式挂牌上市，简称为“深宝恒A”。
2004年12月31日，中粮集团收购深宝恒，更名中粮地产(集团)股份有限公司。
2019年初完成重大资产重组，更名为大悦城控股：
2019年7月18日，中粮大悦城市值266.17亿元(沪深)
深物业——深圳速度缔造者
1982年11月，深圳市物业发展（集团）股份有限公司（简称“深物业集团”）成立，
其总承包建设的深圳国际贸易中心大厦，是深圳第一栋超过50层的摩天楼，也是当年中国最高楼，被誉为神州第一楼，并创造了三天一层楼的奇迹。
在当时，它不仅是一栋高楼，更是深圳的标志，是深圳经济特区的窗口，成为“深圳速度的体现，改革开放的象征”。
就靠这一个项目，深物业就足以在深圳地产江湖史记中留下浓厚的一笔！
1990年6月22日，江泽民同志视察国贸大厦并题字留念；
1992年1月20日，邓小平同志在国贸大厦53层国贸旋转餐厅俯瞰深圳，指点江山，发表了长达30多分钟的“南巡讲话”，现在国贸顶楼的旋转餐厅，还专门保留了一个邓公厅以供游客参观；
1994年11月13日，胡锦涛同志更是亲自视察了国贸并题字留念。
1992年3月，深物业集团正式在深圳证券交易所挂牌交易（证券代码000011）。
2019年7月18日，深物业市值57.57亿元(沪深)。
1982年，“时间就是金钱、效率就是生命”
改革缩影——招商地产发展史
1978年，招商局“蛇口工业区”获批成立，比深圳经济特区成立早8个月，被认为是中国改革开放的发源地。而蛇口工业区的发展模式，也成为招商地产未来发展产业地产的核心竞争力。
招商地产的前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科，1984年，蛇口工业区房地产公司成立，在蛇口建成了第一批“准成本房”，在全国率先进行了职工住宅商品化改革，为中国商品房制度奠定了基础。
1997“蛇口工业区房地产公司”更名为“深圳招商房地产有限公司”
2003年，招商地产开始走出深圳，进行全国扩张，到2004年，招商地产已进入深圳地产“三强”行列。
2015年12月30日招商蛇口已于吸收合并招商地产，实现综合开发运营板块的整体上市（股票代码：001979），成为招商局集团下属新的地产板块。
招商蛇口/市值：
1692.82亿元(沪深)2019/07/19
基建铁军——深圳建设集团
1983年9月，为了加快特区建设步伐，两万基建工程兵奉国务院、中央军委命令，乘数十军列隆隆南下，1983年9月集体转业组建深圳市建设投资控股公司，1985年更名为深圳市建设（集团）有限公司
2011年1月，深圳市建设（集团）有限公司加入恒大地产集团旗下。
天健——天行健君子当自强不息
天健的前身，为基建工程兵302团，1983年9月集体转业改编为深圳市市政工程公司。
1997年4月股份有限公司设立，并更名为深圳市天健（集团）股份有限公司。
1999年在深圳证券交易所上市,证券代码000090。
2019年7月18日，天健集团市值99.59亿元。
华侨城——中国文旅地产领跑者
1985年11月11日，经国务院侨办党组批准，成立了深圳特区华侨城建设指挥部。
当时，华侨农场是安置70年代末被年越南迫害回国的归国华侨的地方。中央决定由香港中旅集团在原华侨农场的地方开发小人国旅游项目（即后来的锦绣中华），以帮助华侨农场职工就业和转型，华侨农场由此更名为华侨城。华侨城地产公司第一个项目是东方花园，该项目完全融入世界之窗和民俗村，被誉为旅游地产的鼻祖。
从深圳湾畔的一片滩涂起步，经过30年的建设与发展，华侨城打造出东部工业区，深圳湾大酒店（现在的华侨城洲际大酒店），锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、甘坑客家小镇、东部华侨城一个个响亮的名字，也陆续开发了锦绣花园、天鹅堡、波托菲诺等住宅项目。
华侨城集团的文化产业以其独特的魅力成为行业的典范，并逐步走向全国，在北京、上海、成都、重庆等地都有华侨城系列项目。
金地——地产科学家
金地集团初创于1988年，前身是“深圳市上步区工业村建设服务公司”，一个土的不能再土的名字，是福田区下属的一家名不见经传的小企业。1993年开始正式经营房地产，1994年凌克主持开发了第一个住宅小区项目——金地花园。随后几年，随着金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地翠堤湾、香蜜山等项目推出，金地成为深圳知名房企品牌之一。
2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市（600383.SH）。
当时的金地与招商、保利、万科成为四大地产龙头股，俗称“招保万金”。
金地集团/市值：568.39亿元(沪深)2019/07/19
第三章惊世第一拍——早期地王之争
在80年代，深圳的土地除了一些核心地区，其余的地方还是山包和水沟，对土地的感觉是要多少能给你多少。那时候深圳人在电视上看到香港土地采取拍卖方式，都觉得新鲜。
深圳土地面积比香港大一倍，地势比香港平坦，特区建设正需要资金，为什么还要端着金饭碗讨饭吃呢？深圳能不能也搞土地使用权买卖？深圳政府在多次考察比较世界各国几种主要的土地有偿使用制度后，决定尝试土地公开拍卖。
1987年12月1日下午，深圳会堂，时任深圳市规划局局长刘佳胜敲下了新中国历史上土地拍卖第一槌，占地8588平方米的东晓花园地块被当时直属于深圳市房地产管理局的深圳市经济特区房地产公司（深房集团前身）在17分钟以内，以525万元最高价夺标，（图中举牌人正是第一个商品房小区东晓花园的引入者——骆锦星），建成了当时深圳最大的商品房住宅小区——东晓花园。
不过，引入竞争机制之路并非坦途，土地拍卖槌声一度相当寥落。
从1987年的土地第一拍到1998年11年间，深圳通过拍卖出让的土地仅有7宗。
据《1997年深圳房地产年鉴》显示，截止1996年底，深圳国土部门共签订出让的3615宗土地中，协议出让的占到75%，招标只占3.3%，拍卖仅占0.7%。
地产商哄抬地价成为了土地拍卖停止不前的症结。
1993年的5月18日举行的两宗土地拍卖具有典型的代表性。据介绍，当时的竞投无比踊跃，共91家企业领牌，63家地产商参加竞投，而且“叫价非常高昂”，景田一宗土地楼面地价超过4055元/平方米，而北斗路一宗用地楼面地价则更是令人咋舌，高到8081元/平方米，这一年也是中国经济过热的最高峰时刻。
1993年6月24日中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，房产泡沫在急剧膨胀后砰然破碎。畸高的价格致使这两家竞得人均未能如期交付地价款，直到1997年1月政府解除景田地块的土地出让合同。
1998年2月5日，《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》发布实施，规定深圳特区内经营性项目用地一律采用招标、拍卖方式出让。这比2004年国土资源部出台的71号令（行业内习惯称8.31大限）早了6年。
2001年3月，深圳土地房产交易中心成立。当月的6日，深圳市政府100号令《深圳市土地交易市场管理规定》发布实施，规定土地必须在交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行，从法律上彻底完成了深圳土地由双轨制向单轨制的转变。
100号令犹如一颗地产的原子弹，其威力很快就爆发出来。
2001年12月6日，红树湾三宗土地拍卖在交易中心举行，参会的有当时名噪一时的深圳15家房企，比如万科、中海、招商、华侨城、百仕达、泰华、深业、京基、长实15家房企等。
可是，14家房企最终敌不彼时的宝安龙头泰华地产，泰华的老板的罗瑞希，一口气以总价14.55亿元斩获红树湾两块土地，楼面价分别达到2833元/平方米和2793元/平方米。拍卖之前，泰华地产被业界称为“宝安王”，在此战过后，泰华才真正走到了深圳地产界的前沿。而未来的“宝安王”鸿荣源，此时小荷才露尖尖角，打造了雅豪轩，御景台等项目，但尚不具备比肩泰华的实力。
另外一块，遇上了百仕达地产，双方争夺几十回合，最终百仕达地产以7.8亿元的总价将之收入囊中。时任百仕达地产深圳公司总经理的郭兆斌在事后说，“拍卖前已经取好名字叫‘红树西岸’，并在工商部门注册。”
2005年这个楼盘开出了2.5万元/平的均价，成为当年最豪楼盘，令市场震惊。
红树湾3块地，最终收金22.35亿元，远超深圳当年的土地价格，它们是深圳乃至全国地王的“鼻祖”。据业内人士回忆，这是深圳自敲响中国土地拍卖第一槌以来，最盛况空前的一次。
2003年底，尖岗山首宗别墅地块拍卖，被招商和华侨城联手竞得，楼面地价突破5440元/平米，在这个地块上建成了招商华侨城曦城。
4个月后，中海以9.5亿天价拿下9万3千多平米（俗称“九万三”）的地块，楼面地价高达7252元/平米，也就是现在的香蜜湖一号。
第四章民企江湖梦
深圳民营房企的江湖史，几乎就是大半部潮汕商帮创业史。
深圳目前较大的房地产开发商中，星河、龙光、宝能、佳兆业、鸿荣源、中洲、泰华、华南城、恒裕、皇庭、海岸城、汉京、东海集团、观澜湖、美佳华、大中华、茂业等企业领导人均为潮汕籍人士。
在鼎盛时期，潮汕商帮垄断了七成以上的深圳房地产、建筑业份额，尤其是建筑领域。
黑马悲剧——泰华
泰华老板罗瑞希是广东丰顺人，属于潮汕地区。蛇口工业区一成立，他就到蛇口来打工，1985年到香港继承遗产，1991年，将泰华带回深圳到宝安投资，成了泰华电子，后来看到了深圳房地产业的机会，1994年将公司更名为泰华房地产有限公司。
当时宝安房地产还在起步阶段，泰华花园、泰华大厦、泰华锦绣城、天骄世家、冠城世家等项在宝安陆续现世。
1998年，罗瑞希已经不安于宝安“老大”，开始向关内进军。5月20日，深圳中心区首次土地拍卖会上，罗瑞希用“39号”牌子亮出2.01亿元中标。9月，泰华又通过竞标拿下中心区购物公园的土地。
2001年，红树湾三块号称深圳地王的土地拍卖现场，泰华一家独得两块，罗瑞希成为深圳“标王”，这一年也是泰华最后的高光时刻。
可惜英雄命短。2002年，罗瑞希突然病逝。红树湾65万平方米的地王拱手转让给中信南方，随后被命名为中信红树湾。2004年，中信红树湾一期开盘，均价9200元/平左右。同一年，华侨城波托菲诺均价为9800元/平方米。
深圳中心区购物公园土地则卖给了另一个潮汕开发商星河地产黄楚龙。
长江后浪推前浪，浮事新人换旧人，泰华的名字渐渐消声在江湖，其宝安王的地位也逐渐被后起之秀——鸿荣源所取代。
大家好才是真的好——星河
1988年12月，黄楚龙（业内尊称“龙哥”）已经完成了深南大道上海宾馆至上步路的工程，淘到了第一桶金。他给施工队起了一个名字“深圳市怡和企业公司”，这就是星河集团的前身。怡和先后开发以了“怡和楼”、“海悦华城”等项目，完成了最初的原始积累。
1999年12月，“怡和”变身“星河国际”，黄梦龙展示了进军房地产专业领域的决心。据说，“星河”这个名字是佛教界人士给起的。如果说“怡和”暗示了黄楚龙创业初期的平和心态，那么“星河”则透露出“商场霸主”的心态。“星河明居”、“星河雅居”、“星河华居”“星河”系列相继亮相，为深圳房地产界侧目。
深圳人开始广泛认识星河地产是在一座寺院里。每天，到深圳仙湖弘法寺进香的人非常多，有一段时间，大概2000年左右，在寺内的每一个大殿的门口，都会看到“星河国际全体员工敬献”的牌子。黄楚龙自称有佛缘，资助弘法寺，这里也就成了他的广告牌。黄梦龙也不否认这是“宗教营销”。
2002年初，“龙哥”举牌1.8亿元竞得中心区第一块拍卖的“五星级酒店用地，捷足先登，打造“星河.国际”，接着接下泰华罗瑞希的购物公园，还获得中心区东翼的一个写字楼、公寓项目，“龙哥”在深圳中心区坐大。
黄楚龙有一句经典名言：“你好我才好，大家好才是真的好”，接着通常还会有一句：“你不好，我好个鬼。”他的“哥俩好”的生意经朴实而真挚，无论在什么场合，他都以他自称的“农民”面目示人，不时还来两句无伤大雅的粗口，引来满堂开怀大笑。
“龙哥”的潮州老乡黄世再也在同时涉足商业地产，他在中心区建成的大中华国际交易广场建筑面积达到30万平方米，而酒店部分交给了世界著名的喜来登酒店管理，成为当时深圳最风光的酒店。
特别让人称道的是，黄世再身后还有三兄弟：深圳国都集团的黄茂展、信和的黄振华、茂业的黄茂如，并称“黄氏四兄弟”。其中，黄茂如做的是百货零售地产项目，两项业务相加，不但地产界分量很重，而且是深圳零售业的龙头。
在“黄氏兄弟”的起家中，父亲发挥了重要作用。他是一位军人具有敏锐的洞察力，退伍后在布吉买了很多土地，那时候的布吉是“荒郊野岭、乱石荒岗”，没有人看好，父亲就以极低价格买地储备下来。看到儿子们起来了，就分给了他们，这就有了信和花园、国展苑、龙珠花园和茂业城，成就了深圳地产界的“黄氏四兄弟”。
新宝安之王——鸿荣源
1996年，31岁的赖海民率领他的揭阳建设总公司走出普宁，来到深圳，开发位于宝安34区的弘雅花园二期项目，以此掘得人生第一桶金。再到后面的雅豪轩，御景台，丽景城，2003年鸿荣源走出宝安，打造了香蜜湖——熙园，至今还是深圳的豪宅标杆之一。
“那时没有人去开发宝安的,谁去那里都被骂傻。但偏偏赖海民反其道而行之,去了一呆就是9年,可以说宝安的开发绝对有赖海民的功劳。而且现在看来,这个也是他积累原始资金最成功的一笔。”有业内人士如是感叹。
赖海民的兄弟们也个个厉害。
大哥赖海宏1981年创立了宏发集团,目前宏发持有工业物业约150万平方米,商业物业、写字楼近40万平方米，开发了雍景城、宏发领域、宏发美域、宏发上域、宏发世纪城等项目。
二哥赖海文则是揭阳市宏润源贸易有限公司、揭阳市阳美道泰珠宝集团有限公司(注册资本3亿元)、广东道泰实业有限公司(注册资本5000万人民币)等多家公司股东。
2015年深圳楼盘成交龙虎榜中,鸿荣源仅靠两个项目便实现销售额122.18亿元。这相当于一家中型房企一年的销售额。
神秘的龙光
2014年年末的一则新闻让刚刚踏入职场的90后萌新们哭了：
这一年，24岁就控股香港上市公司——龙光地产的纪凯婷以80亿元身家登陆胡润富豪榜，成为第一批登陆此榜的90后，名列胡润中国富豪榜第65位。
凭借高颜值与伦敦大学的高学历，有颜有才还有钱的纪凯婷一夜爆红，被炒成了八卦媒体眼里与“国民老公”王思聪齐名的“龙光公主”，龙光帝国版图也逐渐展现在公众眼前。
纪海鹏，被外界称为最神秘的潮汕地产商人。
1996年3月，在医药器材和建材行业起家之后，纪海鹏成立“龙光建安”转战房地产，这就是龙光集团的前身。这一年，也被龙光地产作为龙光的始创之年。
龙光建安通过汕头城中村改造项目发家，开发的第一个小区是汕头金禧花园。
到2001年，龙光地产已是汕头的地产龙头，占了汕头房地产市场的1/3份额。
2003年4月，刚成立没几年的龙光建安走出汕头，以初生牛犊的姿态竞投得深圳市宝安中心地王。在临近深圳的惠州淡水，开发了500万平米的超级大盘——龙光城。
2004年又开拓佛山，到2006年进军广西南宁，开始走出广东，成为一家全国性的地产商；期间，纪海鹏一边向外拓展，一边回师广东，在珠三角市场进行战略布局。
2011年，龙光地产进入中国地产百强之列，到2012年成立香港总部时，龙光地产销售额首次突破百亿大关。
2013年，龙光在香港联合交易所主板上市，股份代号：3380.HK。
龙光地产/市值：707.18亿港元(港股)2019/07/19
烂尾楼之王到旧改航母——佳兆业
不少民营地产老板是靠城中村改造起家，佳兆业老板郭英成，就是其中做的最好的一个。
1999年6月，深圳佳兆业地产成立。郭氏家族，郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟，都是潮汕普宁人。在创办佳兆业之前，郭氏家族主要在潮汕一带从事贸易及工业生意。
1999年，郭氏家族涉足房地产行业，他们开发的第一个项目“桂芳园”就是由烂尾楼改造而来。“桂芳园”原来是别墅用地，当时正处于烂尾阶段，位置偏远、人烟稀少。但佳兆业接手后，将其规划成开放式主题公园，比周边楼盘更具设计感。2000年9月，桂芳园一期发售时便迅速获得市场强烈反响，佳兆业随后继续加推，一共开发了8期,桂芳园也成为当地第一个大型社区。佳兆业自此“一炮打响”，并迅速由深圳的关外进入关内，从住宅拓展到商业地产。
2003年，佳兆业以4亿元人民币将深圳最著名的烂尾楼“子悦台”收入囊中。这个楼盘位于深圳市委对面，背靠深圳首家购物中心中信城市广场，区位优越，却烂尾近十年。佳兆业用了不到三年时间，将子悦台重新包装为深圳佳兆业中心，这也是佳兆业第一个住宅兼商业综合开发项目。在深圳的几次烂尾楼成功改造经历让佳兆业获得了较大的品牌知名度。
2005年，佳兆业接手“中国第一烂尾楼”——位于广州的中诚广场项目，并于2008年初改造完毕开始对外租售。佳兆业自此在业内拥有了“烂尾楼专业户”的名号。
2004年，佳兆业开始走出深圳，向珠三角、西南地区等区域扩张。
同时随着深圳进入城市更新阶段，佳兆业逐渐涉足旧城、旧村、旧工业区的改造。值得注意的是，在成立之初的很长一段时间内，佳兆业拿地的方式并非是招拍挂，而主要是靠收购烂尾楼、与其他开发商合作。佳兆业2005年12月至2009年9月期间收购了13个项目公司的控股股权，进而拥有了广州金茂、香瑞园、锦城山庄、惠州佳兆业中心等13个项目的权益。业内分析，佳兆业通过这样的方式能够以较低的成本获得土地资源，进而获得相对较高的利润回报。
2009年12月，佳兆业在香港联交所挂牌上市。
在此之前一周，深圳颁布了《深圳市城市更新办法》，在深圳新增土地供应逐年递减下，鼓励旧住宅区、城中村及旧屋村等进行重建。且新政规定“旧城、旧商业及旧村改造土地不需要招拍挂，可按公司发展自主申请”。
旧改为佳兆业打开了一扇快速发展的大门，佳兆业在深圳、广州等地拿下大批旧改项目。尤其在深圳，佳兆业在龙岗、盐田、大鹏等区拿下多个巨型旧改项目，如龙岗的佳兆业城市广场。
深圳地产潮汕企业实在数不胜数，可能写上一年也写不完，因为文章篇幅原因，就不再一一细说。
地标制造者——京基地产
1994年，28岁的湛江人陈华成立了深圳市京基房地产开发有限公司，并在罗湖区的中建大厦11层租下两间房作为“总部”。公司成立的原因非常简单，陈华找到了一个房地产开发项目。
1993年底，陈华经人介绍认识了深圳梅林一块地的业主，业主想找人合作开发，与陈华一拍即合。这也是京基历史上第一个项目“金梅花园”。
位于福田梅林片区的金梅花园，属于深圳市下梅林实业股份有限公司上世纪90年代的小产权房，由投资商在村集体用地上建设、村委发使用证的类小区房。
1995年，陈华又开发了碧荔花园，这是彼时深圳梅林片区最重要的旧城改造项目之一。此后，从碧华庭居、碧云天、碧海云天等“碧”字系列到御景华城、御景东方、御景印象等“御”字系列，京基开发了多组产品。
2002年，京基碧海云天开盘，美国前总统克林顿被邀请担任碧海云天形象大使。在深圳威尼斯酒店，满头银发的克林顿以一场主题为“WTO与中国经济”的演讲，完成了这场价值25万美元的“克林顿秀”，并为京基地产留下了久久未歇的争议和名声。这一事件也创造了中国地产营销史上的一个新高度。
这场活动还成就了另外一家企业。在花样年集团总裁潘军的履历上，也清晰地记录着这场同样让他在地产界声名大噪的事件。实际上，策划上述“克林顿秀”的正是花样年旗下的深圳市星彦地产顾问有限公司。
在后续的营销活动中，除了克林顿，梅杰、戈登·布朗等外国政要均在京基地产的品牌活动中出现过。
2004年，京基取得了蔡屋围金融中心的开发权。这个旧城改造项目，陈华选择了商业地产，并开始挑战深圳高度。在这个地块上建成了高441.8米的京基100摩天大楼，在当年取代地王大厦，成为新的“深圳第一高楼”，直到后来被593米高的平安中心超越。
现在，在京基100旁边的蔡屋围城市更新统筹片区，京基又重新规划了一座169层760米的超级摩天大楼，未来能否再造新的深圳第一高楼，让我们拭目以待。
地产清流——卓越
深圳民企的地产老板，建筑施工出身的居多，而卓越的李氏两兄弟正是为数不多的高学历地产老板之一。
两兄弟出生在四川依山傍水的一个小城——内江，土家族人。
弟弟李华1987年从华南理工大学毕业，任职于深圳市政府团委，担任市直机关团委书记一职。
哥哥李晓平1983年从中国电子科技大学应用数学系毕业后，考入了中国社科院数量经济研究所，并获得硕士学位，当过大学教师。1989年，南下深圳，也任职于深圳市政府某部门。
几年后，李华从政府部门辞职创业，先后涉足过餐饮、股票、贸易投资等多个行业，随着房地产行业蒸蒸日上，李华敏锐地将目标转向房地产。
1996年，卓越集团的前身——卓越实业发展有限公司在深圳正式成立。
1998年，卓越的第一个大型楼盘——蔚蓝海岸一期立项，并于1999年，正式推向市场。上市后,蔚蓝海岸便收获了极其热烈的反响,囊括了当年众多的地产设计类奖项:“优秀规划设计奖”、“优秀居住环境设计奖”、“优秀住宅户型设计奖”……这场深圳地产界的“蓝色冲击波”令卓越集团成功跻身深圳地产行业前列,奠定了未来卓越集团在深圳房地产业的领先地位。
2001年,蔚蓝海岸一期推出的3年后,卓越实业发展有限公司正式更名为卓越置业集团有限公司,也就是目前我们俗称的“卓越集团”。卓越老板李华正式转身,成为地产界几乎人人皆知的“卓越集团李华”。
蔚蓝海岸之后,卓越渐渐将重心迁移到商务地产的开发。卓越·时代广场、卓越·前海壹号等广场、写字楼的开发运营,让卓越拥有了深圳CBD“无冕之王”的桂冠。
地产江湖，风起云涌，让我们一起来数英雄论成败看江山由谁来主宰！
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