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在轮番政策影响之下，深圳商品房投机入口被堵死，市场热钱的焦点现在聚焦到了法拍房、小产权房以及回迁房等上面。一股“围猎”风潮正来势汹汹。
就在昨天，《央视财经》发布了一则标题为《异常！深圳这种房子突然卖爆，价格飙涨50%！有人一口气买好几套！律师提示风险》的报道，立时将深圳的小产权房热推向了风口浪尖。
（图源：央视财经视频截图）
01央媒点名：深圳小产权房涨幅惊人，近八成为投资客
在深圳，小产权房最早发展于宝安区沙井镇，占到了沙井建筑的一半以上。至今，沙井一些比较大型的小产权房，规模有十几栋，有地下停车场，天然气管道，甚至还有游泳池，基本与商品房的规模差不多。
据《央视财经》的报道，最近想了解小产权房的人特别多，尤其是沙井片区的小产权房，甚至一个月能卖出几十套。
在走访过程中了解到，目前沙井一些即将拆迁的小产权房价格上涨明显，均价甚至已经超过5万元。
而官方的二手房成交参考价中，沙井的数个小区均价基本上在每平方米4万至5.2万之间，与小产权房单价已经相差不大。类似的情况其实在深圳各个拟拆迁的城中村比比皆是。
深圳某小产权房房产中介介绍，现在只要是小产权房都很火。今年和去年年底比较，涨幅15%到18%，他自己也投资了四五套房。
（图源：央视财经视频截图）
小产权房为何突然火了起来，又都是谁在买呢？
据《央视财经》的报道，主要是两类人群在购买：一类是小开发商、投资客，这是购买小产权房的主力军，据称占到市场份额的8成以上。
小开发商通常会把一些地段较好的小产权房买下进行改造翻新，包装成“商品房”后售卖；投资客则一般选择一次性购买几套小产权房房源，短期用来收租，长期博拆迁来获得更多收益。
还有一部分是住家客，主要以刚需为主。因为深圳房价居高不下，商品房首付提高买不起，新房摇号不够格，无奈之下很多刚需也会选择购买小产权房。
02深圳小产权房数量庞大，需科学引导其发展
所谓小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身并没有大家所认同的产权，或者说只有部分产权。
沿着深圳的一些街巷走去，一些房产小广告随处可见，广告的主角就是各种小产权房。
以前谈到小产权房，大家都停留在“握手楼”的印象里，居住感受不佳。然而，如今深圳的很多小产权房在外观上几乎和普通商品房没有什么区别，高层带花园的小区小产权房比比皆是，有的还会以“精装”的方式出售。
在深圳，小产权房虽早已事实存在，但它的官方名字却是“违法建筑”。据不完全统计，深圳市违法建筑数约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。
而之前被广为报道的一组数据显示：在深圳，小产权、单位自建房或无房约1850万人，占比84%，即该类人群是深圳最大的人群数量，可见其市场的庞大。
这么庞大的一个建筑群和持有群体，如何引导其建房发展是必须要面对的课题。
03收租金，博旧改，投资小产权房真的靠谱吗？
拿下几套房源出租，持有几年再卖出或者长期持有博旧改。这是大部分投资客购买小产权房的心态。
有人形容当下的小产权房市场，已经火到不是按照面积卖，而是按照套数卖！
至于到底有多火，我们先看一组数据。
据珊瑚数据的统计，深圳26个个板块的农民房投资回报率，有5个板块均超过10%。最高的坪山板块，竟然超过了16%！
深圳之所以会成为全国小产权房交易最火爆的城市之一，分析来看，原因有二：
一是因深圳商品房价格高企，买不起商品房的深圳人中有一部分会将小产权房作为安居选择，而看到这一市场需求的投资客也会随之进场。
二是看到城市更新背后的巨额利润驱动，让不少人将小产权房作为一种博旧改赚取暴利的选择。
但是，天下没有免费的午餐！
需要提醒大家的是，小产权房其实是游走在法律边缘的产物，并不受法律保护，多年来屡遭官方“不予确权登记”表态。
此外，小产权房交易常常存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。
如果买来投资，小产权房无法使用杠杆，需要占用较多资金；如果买小产权房博旧改，更像是一场马拉松式的长久博弈，有没有结果那真是像赌博。
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