小产权房网农村的集体土地分为农业用地、建设用地和农村宅基地三种形式。
农村宅基地，是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用的本集体所有的土地，归集体经济组织所有。宅基地分配需严格落实“一户一宅”规定，即以户为单位，农村村民一户只能拥有一处宅基地。
农村宅基地房是建设在宅基地上的合法建筑，且只存在于农村的宅基地上。凡是属于该村集体内部成员的，都可以获得自家宅基地房的合法证件，比如房产证。
小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。由于其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以权利人手中的产权证并不是真正合法有效的产权证，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。小产权房主要分为三大类，村委统建楼、开发商集资房和个人自建房，小产权房并不真正构成严格法律意义上的产权。
根据我国土地管理法和有关政策，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。
二、离婚时小产权房、宅基地及宅基地上所建房屋应如何处理？
（一）经典案例
王某与张某为城镇户口，二人在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产购买某村村民陈某于自家宅基地的小产权房一处，并与陈某签订了房屋买卖协议，后王某与张某夫妻感情破裂，对于小产权房的分割无法达成协议，遂诉至法院要求离婚。
法院判决：准予离婚，小产权房不予处理。
（二）律师解读
1.小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外
例外的情况是：如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。小产权房不是绝对就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
2.人民法院对待小产权房以不予分割为原则，以处理居住使用权为例外
对于无法进行产权分割而进行使用权分割，地方法院裁决指引有相关规定，如《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》。在国家尚未出台关于小产权房处理政策的前提下，法院在审理离婚纠纷中涉及小产权房分割时，应根据案件的不同情况，以不予分割为原则，在有充分证据证明小产权房确为夫妻共同财产时再行分割。具体分割方式为：对于已被认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行适当补偿。在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。
3.城镇居民购买宅基地、农村住宅和小产权房等行为与《婚姻法》司法解释精神背道而驰
在上述案例中，根据《民法典》婚姻家庭编的司法解释（一）第七十七条规定“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”虽然该条规定明确了尚未取得所有权的房屋应如何处理，但其是建立在争议房屋有合法来源基础上的，案例中夫妻二人与C签订的房屋买卖协议因违反法律规定而无效，A与B并不具有房屋的所有权，故判决由夫妻一方使用显然不当。
如果法院对涉案小产权房进行分割，以裁判文书的形式确认夫妻一方对于小产权房的所有权，势必会干扰国家对农村土地的管理，引起新的纠纷甚至是新一轮离婚潮。正确的做法应是应宣告买卖协议无效，对小产权房不予分割。因为这样不仅能与法律规定以及国家政策保持一致，还能以案例的形式进行法律宣传，起到在一定程度上禁止小产房买卖的效果。
4.城镇居民购买宅基地、农村住宅和小产权房等行为与行政规章、部门规章规定背道而驰
1999年5月6日，根据国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年12月24日，国务院发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)重申该规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。2007年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》等四个政府文件都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
5.宅基地、农村住宅和小产权房物权性质是用益物权
根据《民法典》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。
6.城镇居民购买宅基地、农村住宅和小产权房等行为突破一户一宅制
根据《土地管理法》第82条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。《土地管理法》对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。
7.关于宅基地和宅基地上所建房屋的分割
首先，我国《土地管理法》第九条规定：“宅基地属于农民集体所有”。第十四条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”根据上述规定，当双方对宅基地使用权有争议时，需要双方自行协商解决，如协商不成，法院是无法予以处理的，只能由相关行政主管部门解决，因此在离婚诉讼中法院是无权就宅基地使用权作出判决的。
而在考虑如何分割宅基地上所建房屋时，首先需要分析该房屋是否属于夫妻共同财产。如果该房屋是一方婚前所建，婚后无翻建、新建等情况，那么房屋就属于该方婚前个人财产，另一方是无权分割的。而倘若该房屋是双方婚姻关系存续期间所建，或者婚后另一方参与了翻建、新建等，那么便应属于夫妻共同财产，在已取得产权证的情况下，双方有权要求法院就房屋所有权予以分割，此时即便一方无宅基地使用权也不会影响到房屋分割。
但如果是经过审批所建房屋，还未取得产权证的，法院便只能就相应房屋的使用权进行处理，判定各间房屋由谁居住使用。而如果是既未取得房本，又未办理任何建房审批手续所建房屋，那么该房屋便属于违法建筑，法院大多数情况下对此是不予处理的，即便法院酌情对使用权归属进行了处理，该判决也不会影响相关行政主管机关对诉争房屋是否违反行政管理规定进行认定。不过此种情况下如果一方只主张要求分割搭建房屋所花的材料费用，法院一般是可以支持的。
综上，在离婚诉讼中，法院无法对宅基地使用权进行处理，只能处理宅基地上所建房屋。只要该房屋是在双方婚姻关系存续期间所建，或者婚后一方参与了翻建、修建等，便应属于夫妻共同财产。此时如果该房屋已经取得产权证，法院就可以对所有权归属作出判定。如果还未取得产权证，法院便只能处理使用权，而如果该房屋在建时甚至都没有经过审批，那么该房屋便属于违法建筑，法院在大多数情况下会选择不予处理。
三、法律规定
1.《民法典》婚姻家庭编的司法解释（一）
第七十七条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。
2.最高人民法院发布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
第二十条离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理；或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。
3.《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》
第八十二条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
4.《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)
第二条农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
5.《国务院关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
6.《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二点规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
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