小产权房转让有效吗？小产权房能购买吗？法律风险有多大？-小产权房网

什么是小产权房：

小产权房按照法律的规定是没有这样的名称的，房屋属于不动产，依法可以交易的房屋必须拥有房屋销售许可，没有房屋销售许可的不得销售。

但是在实践当中，有这样一类房屋却在市场上存在，就是集体建设用地上的集体产权房屋，如村集体为集体内成员分配的福利房子，该类房屋是否可以交易呢？该类房屋属于集体为特定身份的人分配的福利，特定人如果丧失其特殊身份，村集体应当收回特权分配的房屋。

当然，在实践中，往往是村集体在分配福利时还附带需要获得福利的村集体经济成员缴纳一些自筹资金，但是该笔自筹资金并不能改变其土地性质和房屋权属性质，该房屋属于集体的权属，集体未决定可以转让使用权的前提下，集体产权房分配者处分该财产属于无权处分。

第二类小产权房属于回迁房。该类房屋其实是属于大产权房的，因拆迁户在拆迁时与政府达成的是两个协议，一个是房屋征收补偿协议，一个是房屋买卖协议，将两个协议的主体是不同的，第一个征收协议是政府需要支付货币资金给拆迁户，第二个协议是需要拆迁户给开发商货币资金，二者通过一个协议达成后，就是拆迁户无需获得资金，政府将资金直接代为拆迁户支付购买商品房的购房款，所以回迁房属于商品房。

回迁户在获得房屋后一直未能交易，或者说一直未办理不动产权登记，主要的原因一是政府欠开发商代为拆迁户支付的购房款未向开发商支付；二是开发商已开发的土地因政府未向开发商支付购房款，开发商无法缴纳土地出让金，土地无法办理土地使用权，故无法办理房屋产权登记。

小产权房能不能买卖？

小产权房无标准确定名称，也无确定的产权表示状态，所以小产权房既包括集体建设福利分配给集团经济组织成员的福利房，也包括回迁房，还包括廉住房和经济适用房。

在购买不动产时，必须要看该不动产是否符合法律规定建设，如果该房屋属于违章建筑，一定不可以购买，什么是违章建设呢？需要看该房屋是否获得了土地使用权，是否获得规划许可，是否获得了建设许可。如果没有，就是违章建筑，会被政府拆除或者没收。

当然有好多朋友会说，现在没有看到政府强制拆除违章建筑啊，那是政府没有依法履职，同时有很多项目是政府的未批先建项目，但是随着政府不以买地为主要收入来源将收紧违建的惩罚力度，未批先建的违章建筑被拆风险将极速增加。

小产权房中的回迁房是可以购买的，而且是捡漏购买，因回迁房实际是真实的房屋买卖行为，只是因政府原因无法快速办理产权致使回迁房未办理产权登记。

但是随着清理时间的逐步推进，回迁房一定可以办理产权登记。

小产权房买卖过程中购买的是什么？

小产权房买卖合同买卖的是一个权益，如果是集体福利房买的是出售者享受集体福利的权益，因集体权益因人的身份发生变化就会发生变化，故集体福利房的这个福利权益是不可以购买的。