小产权房单位建筑成本占比 将派生闭环共有产权房！

4月6日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》，其中提到：

“目前市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型。”

这是官方首次确认即将取消安居型商品房和人才房。

与此同时，该文件也指出，共有产权住房将取代安居型商品房、可售型人才房，成为保障房类型主体。

在此次住房保障体系调整后，深圳保障性住房将以公共租赁住房、共有产权住房和保障性租赁住房三者为主体。

未来持有共有产权房，无法进入正常的市场交易流动，必须在政令严控下，才能实施“去金融化”闭环交易转让！

对于楼市而言，该《规则》出台的影响，甚至可以视作是第三次“房改”！

商品房与保障房将迎来双轨并行

一直以来，深圳房地产市场都效仿香港，实行商品房为绝对主体的供给结构。

然而，面对房价日渐高企，越来越多新市民及低收入群体，已经很难买得起房子。

对于深圳而言，香港的房地产市场模式，很难再适应新形势的变化。

那么，如何真正实现居者有其屋？

目前来看，唯一的途径就是改革市场机制，加大保障性住房的供给。

在国家大力提倡发展保障租赁市场的语境下，深圳2018年确定在新增居住用地中，人才房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%的配给额。

其核心意图，就是推进住房市场由“商品房”转为“保障房”主导。

随后，针对住房体系改革，2020年深圳也提出要学习新加坡模式，“未来目标是让60％的市民住在政策性住房里。”

所谓新加坡模式，其实就是由政府主导，通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房（主要是“组屋”）、严打投机等方式，保障普通民众的基本住房需求。

新加坡的组屋制度始于1960年，经过几十年的发展，目前已经有82%的新加坡人生活在组屋，而私人住宅占比仅18%。

按规定，一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会，基本上就是刚需和改善的两次。

与此同时，组屋的转让和出售十分严格，只有住满一定时间方能转售，且只能转售给符合条件的人，也就是我们平常说的“封闭流转”。

通过大量的“组屋”投入，新加坡不仅保障了普通民众的住房需求，实现居者有其屋，同时也形成了互不干扰的保障房+商品房市场体系，使得整个社会经济秩序的良好运转。

深圳此前一直推行的安居型商品房和市价6折可售人才房，实际上除加了年限限制外，其未来的终途仍然可以和商品房流通市场并轨。

严格来说，仍然属于商品房范畴。

而且，对于很多新市民及低收入群体而言，即便是市价6折，很多人也买不起。

今年，深圳一口气推出了11个人才房项目，共8510套房源，然而由于价格偏高、认购门槛等因素，使得这一批人才房普适性并不如预期。

尤其是目前来看，一些人才房项目去化成绩并不是很理想。

可售人才房庞大的供应量，占据了60%保障房结构中很大一部分比例，但怎奈去化又不理想，怎么看都感觉是个“鸡肋”。

所以，深圳这一次取消安居型商品房和人才房，就是把位置腾出来，全力加大更具普适性的保障性租赁住房和共有产权房供给，跟香港模式说拜拜，全面向新加坡模式靠拢。

商品房+保障房，将正式迎来双轨并行！

如何看待此次改革的影响

深圳此次改革住房体系，带来的影响可以概括为以下几方面：

首先，是对可售人才房的影响

目前，深圳已经批建，尚未销售的人才房，大约还有3万多套。

相较于商品房，价格打6折的人才房，虽然存在一些瑕疵，但价格是实实在在优惠，并且10年后还能入市买卖，能买得起的人，自然也不会错过。

此次官宣取消可售人才房后，这3万多套可售人才房就真的成了绝版资源，卖完就没了。

这个《规则》的出台，无疑将倒逼更多人尽快做出选择，加速人才房的去化。

其次，是对商品房市场的影响

对于很多买得起房，且希望以此获得增值收益的人而言，商品房的量越来越少，真的是稀缺资源。

深圳“十四五”规划提出，至2035年，全市将加大居住空间供给力度，累计新增各类住房预计在200万套以上。其中，保障性住房占60%，商品房仅占40%。

也即，至2035年，深圳将新增公共住房120万套，而与之相对的商品房，仅有80万套。

事实上，如果借鉴已经获得成功的新加坡模式（保障房＆商品房比例是8/2），深圳保障房和商品房的6/4比例，未来也很难保证不会变化。

也就是说，此后商品房供应可能会更少，甚至少于80万套。

当可售人才房完成去化后，购买力将回流至商品房市场。

届时，深圳的房子，会真正成为稀缺品。

考虑到今后保障房将主要承载刚需需求，未来的深圳商品房市场，或将更加向改善供给倾斜。

如此既能为深圳留住人才、保障民生，同时又能让商品房真正回归市场，满足一些人的高端改善需求。

保障的归保障，市场的归市场，互不干扰。

最后，有助于实现房住不炒

未来深圳住房供应结构，以保障性租赁住房和共有产权房二者为主。

所谓保障性租赁住房，是政府租给市民使用，不能买卖；而共有产权房，则是个人与政府各占一半产权，个人可用商品房50%的价格购买，能够极大降低购房成本。

重点讲一下共有产权房。

深圳住建局曾在今年1月17日出台了共有产权房管理办法，明确了未来该类房源“封闭流转”，不能像可售人才房那样达到年限可进入市场交易的总体规则。

这就意味着，未来占据楼市主体近60%的房子，都不具备市场流通性，且没有明显的增值属性。

此外，该规定还给出了明确的收购价格计算公式：

收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。

也就是说，五年内这套房子给持有者带来的收益可以直接量化，就是50%的产权总价，加上五年的银行存款利息。

假设一套总价510万的85㎡共有产权房（4人以上家庭配售面积），持有者占50%产权，投入成本为255万。

按照目前央行定期三年利率为2.75%计算，5前后这套房子可为持有者带来的收益为：255x2.75%=7.0125（万元）。

显而易见，共有产权房所谓的持有收益，不仅比不过商品房九牛之一毛，甚至连人才房的增值潜力都比不上。

这自然也意味着，脱离金融属性的共有产权房，才真正能实现“房住不炒”的理想初衷。

目前来看，除去“十四五”头两年深圳已经向市场供应的约20万套公共住房（包括安居商品房、可售人才房等），接下来大概还有约100万套保障房在路上。

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