办公小产权房税费征收 深圳法拍住宅税费分析

拍卖的住宅实际上也是属于特殊的二手房交易的，跟二手房交易税费计算的底层规则是相同的。

具体操作上面有两个特别注意的点：

1，拍卖房交易税费计算是按照成交价格来计算的。

2，拍卖房交易的个税是按照成交价格3%来计算的，不管这套房是普通住宅

还是非普通住宅。

税费计算首选要清楚的几个知识点：

1，普通住宅与非普通住宅

小区容积率小于1

房产建筑面积大于144平米

成交价格大于且等于750万

上述三个条件只需要满足一个，这套房就算是非普通住宅，计税标准就要按照非普通住豪宅来计算。

2，家庭唯一住宅

家庭是包括夫妻双方与未成年子女

唯一住宅法律规定是广东唯一住宅，但是实际操作中只看深圳是否唯一

3，满五年

满五年是指的拍卖的这套房从网签合同开始到拍卖后法院出具执行裁定书之日算是否满五年。一般在查档单上我们看的是购房时间，不是看登记时间。

法拍住宅过户的时候都有哪些税种呢？

法拍住宅过户涉及的税费有：

业主作为交税义务人的税种，增值税，个人所得税，土地增值税，增值税附加。

买家作为交税义务人的税种，契税，房屋产权登记费。

这些税具体要怎么计算呢？

增值税：

并不是所有拍卖房都要缴纳增值税。如果是普通住宅被拍卖，且从购买到新的买受人拿到法院裁定书的时间超过5年，是可以免征增值税及其附加税的。

对于满五年的非普通住宅，则要按照成交价与登记价格的差额来计算增值税。

增值税附加税：

包括了城市维护建设税，教育非附加，地方教育附加三种，以增值税为计算基数。

个人所得税：

个税有两种征收方式：核定征收，核实征收

拍卖房产满足“满五唯一”条件要想免个税的，必须找到原来业主提供家庭成员户口本，身份证，婚姻证明且本人到不动产签字才能免除。所以我们再竞拍前都是按照3%来计算个税，谁知道原业主（被执行人）是否能找到呢。

土地增值税：

个人名下的土地增值税是免征的。以后我们再讨论公司名下土地增值税的问题。

契税：

买家首套住宅90平米以内税率为1%，90平米及以上为1.5%。

家庭二套房不论面积大小都按照3%税率征收。

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