深圳商品房小产权房产比价深圳学位房如何买？内行人告诉你-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

问：请问福田保税区有什么推荐的楼盘？希望找一套四房、有社区，以后小孩上福外南校区方便些！谢谢！

答：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾。

问：纯投资，万科云城的50平公寓，是不是好选择，好像租售比可以，但税费、贷款等问题，增值会受影响是吧

答：投资关注的是涨幅，不是租售比万科云城公寓没有稀缺性，升值潜力不如住宅，如果还有房票，建议多关注住宅产品。

问：十三老师好，我又来了。目前花好园一套两房（打算继续持有），还有一张房票。为了减少摩擦成本，工作地点的因素和更好的体现居住属性，我选择以下几个目标盘，望老师给予点评，坂田的第五园和万科城，龙中的翰林城和学府道，吉祥的万科天誉，考虑总价在500-600，望老师给予点评。

答：你好，感谢赞赏！这几个板块对比，坂田优于龙中和吉祥。万科第五园和万科城共同的特点：1.大社区、高低配，动辄数十栋；2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流；3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。我的看法是：1.未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用；2.大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。考虑自住第五园和万科城都可以关注，重点看价格。如果是考虑未来涨幅，能接受投住分离，房子买在宝安，公司附近租房是更好的选择。

问：目前名下坂田北一套楼梯三房，约420万贷款余额不多，龙岗中心城龙岗实验四房700万，均满五年。工作在龙岗，两个孩子大的二年级小的2岁，最近纠结要不要把坂田房产卖出换百花学位老破小，但是担心居住生活问题，非常纠结。如果换百花三房，首付不够有没有其它办法，二年级换试验初中是否能录取？龙岗实验几年没公布中考成绩了，是因为成绩下滑吗？感谢

答：你好，参见我前段时间的看法:关于深圳中考1、深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大；2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度；3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标；5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入；6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。总结：投资学位，等人接盘，靠谱！自己上学，就近原则，过得去就行！孩子成绩，最终还是拼实力，拼家长！搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。我不建议买百花三房，未来升值潜力一般，一套小户型挂学位，附近租房住好了。百花小学+深实验双学位低入门槛：桑达大厦、金茂礼都这类物业绝大多数做仓库或办公，周围很多物流大货车，环境和交通状况比价差，买来都是为了使用学位，对于这种的高单价的学位房建议只买小套，只用学位越小越好。

问：大师好，请问沙井的博林天瑞新房如何？刚入伙。这个楼盘在沙井海岸城对面吧，目前是带宝安第二外国语的学校，2019年该校的排名在30名左右。请问大师，我是纯投资，是等沙井海岸城还是直接购买刚刚入伙的博林天瑞？博林天瑞的学校将来有可能被划分到深外片区吗？请大师回复。谢谢

答：你好，更建议等海岸城目前的消息是海岸城独享深外学区，但是未来具体怎么划分，不确定。

问：你好，现在入手恒裕滨城，单价23万，投资自住意义大吗

答：你好，恒裕滨城属于防守型产品，不属于进攻型产品。房子到底值多少钱？单价到底是多少的时候，房子才没有人买？深圳湾单价那么高，为什么成交还那么活跃？答案是：没有答案。房子的价值不是恒定的，跟高端收入、城市发展、基础设施、货币政策都息息相关。事实上，房价再低，都有人觉得很高，房价再高，也有人觉得依然具备投资价值，就像恒裕滨城的89平，1300万，1500万，1900万，到现在2500万依然有成交，均价已经逼近30万。目前看深圳房价没有上限，豪宅和刚需市场分化巨大。这是什么逻辑？答案是，涨的是稀缺。人民日益增长的学位房需求；供应紧张的优质豪宅需求；优质片区的最低总价需求。如果是考虑自住+投资，可以入手。但是考虑纯投资，有更好的产品。

问：星主，你好。想咨询您手里有100左右的预算，想在西部选一个上车盘，选在哪里比较好？另外，我和我老婆都用了贷款名额，但是没有在深圳置业，这种情况贷款有办理低首付的方式吗？

答：你好，感谢赞赏！深圳如何操作成3成首付？1.全款抵押，找垫资公司配合2.找渠道5+2，做2成首付贷3.开发老人票，做接力贷首付100万，关注碧海西乡翻身地铁边的次新盘小户型。

问：老师，650万的预算，想要居家和学位的三房，宝安和福田最好，请问有什么推荐吗？谢谢

答：1.福田：650在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600+还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。2.宝安从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。

问：手里只有现金110万、有首套房资格。是现在就上车、还是继续等待到年底凑到160万再上车呢？还是去西安老家投资一套房、感觉110万、在深圳太少了。要是能上车、投资什么盘、未来空间大、可以作为换房的子弹呢、小孩子还有四年才上小学。

答：你好，大单优先原则，110优先入手深圳。在推荐的板块内淘笋，年底确定能凑到160万，有合适的盘可以直接入手，做一笔首付贷或者信用贷融资。总价500万2种建仓思路：1.福田和南山的小户型学位房：买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大。这些盘价格相对稳。2.宝安和龙华的刚需户型投资房：关注上塘碧海沙井板块，学区差一点，但是未来潜力大。根据你的月供能力工作地点和学区需求再匹配楼盘

问：大神您好！我们现有华侨城海景花园三居(高层海景房，老小区，但停车位充足，自住舒服，临华侨城小学，升值空间小，市值800万左右，贷款350万)，我们夫妻年收入拿到手100万左右(比较稳定，月入6万多，其余年终奖)，由于之前没考虑投资房产从不做杠杆错过了大把机会。现在痛定思痛，请教下如何投资一套房，小孩目前3岁多，小学我们还是想就近在华侨城小学上，但在她在中学前能锁定地段名校上一个好的中学同时兼投资保值需要，和您请教是现在一步到位投学区房，还是先投资一套5年后卖再买学区房，买哪个小区比较合适。另外，我们现金只有40万，其它钱都在企业股权(早中期)取不出，只能现有这一套房和您请教看怎么套现。

答：您好，回到自住角度上来看，华侨城绿树环绕，闹中取静的，自住赚了享受。但华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，没有好学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个最大的例子。所以你想置换，这个思路正确。目前深圳的终极置换改善几种在香蜜湖和深圳湾。总价1000以上，生活半径在福田，考虑孩子教育自住和升值潜力，更倾向在香蜜湖片区选择，圈层更存粹。一步到位，未来能跑赢大盘。新盘可以试一试华润城。二手房关注香格丽苑，翠海花园，小学初中学位都不错。

问：十三老师，晚上好。想了解下广州南沙的房子纯投资可以买吗？增值潜力和深圳同等价位的楼盘哪个更好呢？比如星河山海湾，碧桂园的别墅等，谢谢

答：南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。

问：非常感谢您的指点，真的很用心和专业。我目前遇到问题是想尽快买房，但是目前来说首付还差100w，同时有一套西安的正在准备卖(我妈名字)。有什么办法可以低息贷款100w，用不到一年或者一年。最好先息后本，因为房贷会几乎耗尽月工资。