深圳 万科收购小产权房(解局｜万科签约与广州旧改围城)

根据协议，双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。

郁亮表示，万科高度重视在广州投资布局，未来将加快落实战略合作协议有关事项，积极参与广州建设和发展，为推动广州高质量发展贡献力量。

近年来万科多次采用与地方政府订立战略合作方式，以推动在当地更多业务的推进，如2017年10月与成都市政府签署战略合作，2019年7月与西宁市政府签署战略合作。2021年8月及今年4月，万科还先后与上海市、深圳福田区签署合作，同样涉及城市更新、物业服务等内容。

以城市更新为例，签约背后反映的或许是万科在核心城市向存量市场倾斜，去年该公司于一线城市土拍市场均无收获，需要寻求其他补充土储的方式。

万科旧改布局

在最新签署战略合作的城市广州，公开资料显示，目前万科介入的旧改包括黄埔文冲村的万科城市之光项目、沙步村万科黄埔新城项目、越秀寺右村荔湾坑口村项目、刘村洋城片项目以及白云田心村项目等。

其中，万科最早于2012年开始布局广州旧改。当时万科披露，将参与黄埔文冲石化路以西城中村改造项目。该项目也是继天河猎德、海珠琶洲后广州第三个大型“城中村”改造项目。

2015年，万科以投入不低于12.35亿元的改造成本和在融资地块配建2.64万㎡的村民回迁安置房为条件，成为广州市白云区田心村“城中村”改造公开选择合作开发企业项目的合作方。

除此以外，万科所操盘的黄埔沙步村旧改，总占地面积约158万㎡，建筑面积约404万㎡，推广名为万科黄埔新城，将分11期开发。这也是黄埔区目前批复规模最大的旧村改造项目。

但由于旧改周期长，涉及各方复杂利益，推进起来并非易事。

以广州黄埔为例，文冲村旧改于2009年6月正式获批，自2020年项目启动至2020年2月仍未实现100%签约，至去年2月剩余一户不愿签约；沙步村旧改方案2011年获得原广州市“三旧”改造工作领导小组会议原则同意，后于2013年因政策调整导致项目审批暂停，至2018年才完成新的改造方案，2019年3月启动首期安置房开工建设。

观点新媒体了解，文冲项目于2021年上半年开始全面回迁建设，截至目前已交付面积约44万㎡，回迁率超70％。沙步项目将于近日交付第一批回迁房，500多套，签约工作处于收尾阶段。

今年上半年，万科位于黄埔的上述两个旧改均陆续有入市动作，包括万科城市之光A北地块于5月加推，吹风价5.3-5.9万/㎡；沙步万科黄埔新城也传出推盘消息，吹风价3.5-4.3万/㎡。其余旧改项目则仍处于推进阶段。

“在部分居民之间的产权问题上，需要一些时间梳理，整体说来，推进节奏正常。”对于目前万科在穗旧改项目进程，广州万科对观点新媒体回复道。

除此以外，万科曾尝试介入荔湾葵蓬村旧村旧改，该项目占地1.75平方公里，是广州中心城区巨无霸旧改项目。后因广州市规划和自然资源局发布了旧村改造新政策，于2020年11月，万科退出葵蓬村旧改。

万科还介入了黄埔双沙村旧改项目。该项目在万科介入前，合景泰富在双沙村已经耕耘了两年。2021年5月双沙村的表决中，合景泰富联合体以96.51%的通过率拿下双沙村旧改项目，万科仅获得1票。

存量开发模式

万科于2003年进入广州市场，其从早期的拿地扩张、多元化全面发展，到现在发力旧改、回归地产主业。对于万科而言，与其在土拍市场竞争高溢价率的土地，加注旧改项目或许是现阶段获取优质土地资源的最好办法。

2017年之后，万科在广州公开市场扩储动作不多。其中2019年7月，万科底价40.09亿元获增城区永宁街叶岭村地块；2020年底，万科溢价15.36%以63.07亿元获增城新塘一宗商住地。

而2021年面对行业骤增的流动性压力，万科在北上广深的招拍挂市场上寸地未拿。

有分析称，一方面在利润承压的市场环境下，万科采取缩小公开市场拿地的比例的战略，依靠较早介入的一些旧改项目的上市，去“反哺”目前状况。另一方面一线城市土地资源稀缺，开发商通过招拍挂拿地面临的竞争相对较大，限制条件也多。

据观点新媒体了解，万科在广州目前的发展主要倚重于广信资产包拆解和旧改项目的开发。在售项目中，诸如白云万科喜悦里、荔湾金域曦府是广信资产包转换而来，白云金域悦府和黄埔城市之光则是旧改项目。

其中作为存量开发的一部分，广信资产包是广州万科近年的工作重点之一。2017年万科以551亿元的巨资拍下荔湾花地湾广信资产包，在当年可谓是“轰动一时”的一笔交易。

2019年年度报告显示，广信资产包占地面积79.97万㎡，规划建筑面积达211万㎡。资产包的核心资产包含广州市区17个未开发完毕的土地，涉及花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、浣花路烂尾楼等。

至2020年6月底，万科公布其以70.4亿元的价格转让广州万溪的50%股权，引入以信达为首的七家战略投资者，旨在建立不良资产盘活能力，解决广信资产包历史债权问题。

当时万科对外披露，收购广信资产包三年内已累计投入470.40亿元，其中包含广信资产包转让对价已累计支付416.00亿元（后续仍需支付135.00亿元转让对价），其他费用支出以及投入的项目运营资金共计54.40亿元。而引入战投后，公司将回笼资金390.4亿元。

而年报数据显示，广信资产包于2021年计容开工面积约29.46万㎡，截至年底仍剩余179.3万㎡未开工；今年万科计划新开工39.43万㎡，竣工2.22万㎡，仍面临较长的推进周期。

在此情况下，如今万科通过与广州市政府签署战略合作框架协议，建立常态化沟通联络机制，或能为其多元业务落地提供帮助。

观点新媒体了解，除了常规旧改项目，万科在广州参与了城市微改造项目永庆坊一期，后者是广州首例城市老旧街区项目，目前正推进二期项目。

其他多元业务中，万科物业服务在广州、清远共计接管总建面逾1929万㎡；万物梁行在广州服务112个商写项目，服务面积逾680万㎡；商业布局11个项目，管理面积约110万㎡；长租公寓在营30个项目，合计房源数近1万套；养老、物流则分别拥有项目3个、5个。

刹车后的广州旧改

万科信心满满入局广州旧改，积极探索城市更新模式等业务。而深陷旧改“围城”中的房企却难以脱身，等待国资注入。

自2021年8月住建部发文旧改要“防止大拆大建”后，广州旧改进度紧急“刹车”。目前，广州旧改的“围城”，表现在多个旧改项目民企退出，国资兜底的现象。

例如恒大退出庙头村旧改、雪松控股退出了何棠下村旧改、宝能退出枫下村旧改、2021年底，升龙地产亦退出黄埔夏园村旧改，广州开发区投资集团兜底的例子屡见不鲜。

在“三道红线”叠加市场下行的压力，民营开发商减少旧改的项目，在保开工，保交付，强去化的大背景下，广州的旧改市场也迎来了一次洗牌。

据观点新媒体不完全统计，自2021年下半年以来，华夏幸福、奥园、恒大、佳兆业、时代中国、宝能等许多房企，在广州的旧改项目出现减持，引入合作方开发、甚至退出项目的情况。

佳兆业旗下广州市佳伦房地产开发有限公司，负责开发的号称荔湾面积最大的海南村旧改项目，在企业“爆雷”后，于去年12月引入国资，目前，该项目由广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心持股48.9796%。该基金主要由广州荔湾区国有资产监督管理局拥有40%的表决权。

无独有偶，去年12月，雪松控股退出雪松文化旅游开发有限公司，广州科学城城市更新集团成为持股100%的大股东。意味着原是雪松实业负责黄埔区何棠下村旧改的项目公司，现转手科学城集团，雪松控股正式退出何棠下村旧改。

同年，广州科学城城市更新集团还接手了枫下村旧改项目，该项目前期服务公司为广州志远城市更新投资有限公司，公司实际利益人为宝能集团。在企业“爆雷”后，宝能也将该旧改项目迅速出手。

今年3月29日，有着广州“旧改王”的时代中国向广州市政府发函，恳请政府协调返还履约保证金和拆迁补偿款，共计20.1亿元。5月12日，广州媒体报道，科学城集团拟接盘时代在黄埔的岗贝、双井、裕丰围旧改。

旧改的开发周期长、沉淀资金量大，也是一把双刃剑。若房企资金实力稍有不足，它也将成为拖累房企现金流的累赘。

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