深圳小产权房法律分析论文？behaviour

本期推荐的论文为KarlKropf于2018年刊发在《UrbanMorphology》杂志上的《Plots,propertyandbehaviour》。本文从学术概念“地块”的歧义性所带来的问题入手，基于产权的特征以及这些特征之间的关系探讨了产权这一概念的本质，并通过一系列案例分析了产权边界与建筑形态边界之间的关系。

关键词：城市形态、产权、控制、法律、惯例、行为

01产权的基本属性

理解建筑环境复杂性的方法之一是识别其中不同的种类或方面，并阐明这些方面之间的关系。其中一个有效的方法就是依据关系来定义它们。城市形态中，存在三种关系：

人和物质形态间存在着两种关系。一种是使用或活动关系，另一种是控制关系。使用关系是指围绕建筑形式或者在建筑形式中做一些相关的事情。控制关系体现为一种能力或权力，这种能力或权力决定谁可以获得和使用某块土地或建筑形式。

产权的概念是由习俗或法律确立的一种控制形式。“产权”一词涉及到三方面，即土地、人或群体以及它们之间的所有权关系。

02业主和地块作为一个物质实体

地块的所有者、控制的代理人、业主，这些本质就是指一个人。在一个复杂的系统中，代理可以是一个人、一个家庭以及一个在一般意义上和法律意义上的公司实体。影响主体行为和城市发展过程的关键是个人和群体之间的差异以及群体的规模，更大、更复杂的群体往往行动得更慢。Conzen、Caniggia和Maffei等学者将地块看作为一个物质实体，从较为广泛的视角来说，地块的组成部分包括地表、边界特征和建筑物。这些组成部分形成了独特的物质形态结构模式，这些形态结构以地块系列或街区与街道空间结合的形式单独或聚集在一起，构成城市组织。

03控制与产权的本质作为一种关系

严格地说，产权是一种关系，因此它是无形的。产权可以从一个人转移到另一个人的事实证明了这一点。一个人可以拥有不同的产权，一个产权可以由不同的人拥有。在后文中的一些案例分析中体现了产权边界的抽象性质，并得出产权边界和物质边界之间的关系是可变的这一结果。

在探讨产权边界和物质边界发生变化的不同方式之前，首先需要总结一下西方法律体系背景下土地所有权的一些基本知识。西方法律体系允许所有权从一个所有者转移到另一个所有者。这种交换通常需要对转让的财产进行描述，以便清楚地说明到底要转让什么。描述内容通常是平面图，或者是对具体的、可识别的物质特征的口头描述。但是，这两种方法都不是特别精确。一方面，图纸本身具有不准确性，因此在一些法律系统中，平面图只被认为是说明性质的。另一方面，口头描述所依据的物理特征很容易消失或移动。

许多国家为处理这种不确定性和确保土地所有权的安全而采用的一种机制是建立一个土地所有权中央登记册，其中包括一个全面的产权持有计划表和一个与每个产权有关的文本/数字数据表格登记册。这种制度被称为地籍簿（图1）。地籍系统通常有两个主要目的，一是记录和确保所有权的安全，另一个是关于土地税的管理。

图1法国奥蒙特部分地籍平面图

04边界的可变性

4.1产权的划分未与形态的划分相对应

图2说明了产权的划分没有与物质形态边界的划分相一致。在法国的制度中，一个给定的地块被分割，其可以是为了将所有权分配给不同的人，也可以是为了以不同的税率征税。在这种情况下，产权的划分不一定对应于特定的物质特征。有些物质边界的划分是随意的，产权边界的划分比物质边界的划分要更为细致。

图2法国奥蒙特市部分图示。(a)通过航空摄影技术确定的地块边界和建筑的物理特征。(b)红色产权边界

4.2形态的划分未与产权的划分相对应

私有财产并不是跨文化群体的普遍现象。相反，在中央国家所有权以及私人和公司所有权等一系列关系中，存在这样一种情况，即一些物质形式如建筑物和地块，却没有相应的所有权边界。这种情况常出现在共产主义国家中，土地的所有权是归国家所有的，不能私自买卖交易。

在中国，根据现行法律，虽然土地不能买卖，但可以转让土地使用权和买卖建筑物。因此，在原则上和法律上，存在与某些实体（如建筑物或公寓）相对应的控制单元，但在另一个层面上，控制单元与土地的直接所有权是分离的。在英国，租赁权和终身保有权的区别也出现了类似的情况。终身持有人拥有买卖土地的权利和从租赁中获利的权利，而承租人仅拥有使用权。

图3所示的不动产图示中，物质边界比产权边界更为细致。不动产边界并没有明显的物理表示，可能会跨越物理边界。

图3.英格兰巴斯部分地区的土地所有权（红色）叠加在建筑形式上。

4.3重叠的控制区域

在罗马，对于主要的公共道路，罗马政府会授权该道路并宣布其具有公共通行权，俗称地役权或通行权。该权利只赋予个人或团体对土地的使用权，而没有任何其他权利。这一概念明确地将所有权（有权买卖土地）与土地使用权（以使用权的形式）区分开来。

图4以红色显示了土地的不动产所有权边界，街道或“公共道路”（行车道和人行道）穿越其中，用灰线表示。公路和人行道是公共通行权（服务），由地方政府控制。

权利最早可以追溯到古巴比伦时期，主要有三项权利：

某一特定财产的三项权利可以由三个不同的当事人或代理人持有。此外，这三项权利的范围可能并不完全一致。例如，可以在房屋或较大建筑的一部分中出租或租赁一个房间。

图4.英格兰巴斯部分地区的土地所有权与建筑边界的叠加上，体现出通行权

4.4侵占

另一个突出产权边界的不易度量性和控制的社会性和协商性的现象是侵占——未经所有者许可占用和使用土地。如果没有与产权边界相对应的物理边界，则只能通过法律或社会制裁来制止侵占。如果有物理边界，这个边界可能会被移动，而这反过来只能通过法律或社会制裁来阻止。也可能是由于蓄意行为、意外或“移动”而将物质边界置于“错误的位置”，这是一种渐进式小规模的变更，在这一过程中，发生的变更没有按照契约或地籍中记录的特定界线进行。

通常会出现一种情况是有部分的产权边界与物质边界重合。在图5中，当南部土地被开发时，物理边界（以黑色显示）是一个临时安全围栏。房屋和花园的建设延伸至物理边界，导致部分土地（主要是东北部）被侵占，其他土地（主要是北部）被割让。

图5产权边界（红色）和物质边界（黑色）不对应

05领地和地块：行为形式

产权最基本的前身可以理解为地球上许多物种所体现出的领土和家园的概念。占领领土是一种隐含的控制行为。占有是最原始的控制形式，产权的概念从单纯的占有转移到社会群体所承认的占有权的概念。无论所有者是否存在或者业主是否存在，根据社会惯例所建立的产权控制关系是客观存在的。业主可以离开或回来，但是土地的控制权仍然是事实存在的。随着愈发复杂的社会结构和书写语言的发展，占有权已被写入法律。

与此同时，土地和人之间的关系已经超过了个人的一生，反而由几代人传递，并将这种关系记录在书面地契或地籍记录中。如果一个人有一张纸表明他拥有一块土地的所有权，只有当社区的其他人认同整个系统和所有权的具体条款时，该契约才会产生切实的后果。因此，产权是一套社会公认的行为限制制度，相应的，产权边界则是一组社会公认的行为空间界限。

结论

在不同的定义中，地块有物质形式、土地利用单元和产权单元三种指代含义。这三个含义是基于不同关系而形成城市形态的三个不同方面：物质形态之间的空间关系、物质形态与人类活动（使用）之间的关系以及物质形态与人类控制之间的关系。

产权涉及到三个方面——所有者、对象以及它们之间的所有权关系。由于这种关系本身并不是有形的，所以控制和产权的边界是抽象的。

本文通过案例研究表明，抽象产权边界和物质边界之间的相关性是可变的，这进一步强化了产权的无形的社会性质。

原文信息：

KropfK.Plots,propertyandbehaviour[J].UrbanMorphology,2018,22(1):1-10.

文案：柴雪瑞

编辑：樊晨溪

本文地址:http://www.xcqxcq.com/sznews/133115.html