深圳小产权房财两空，小产权房的春天到来了？-小产权房网

那今天咱们就聊聊小产权到底怎么回事。

壹

简单普及一下土改的历史。

最早的土改政策，是1950年6月14日至23日的政协一届二次会议集中讨论中共中央建议公布的《土地改革法》草案。这是当年的四万万同胞翻身做主人的历史性事件，当然也伴随着几百万被打倒的土豪劣绅。

土改的好处不言而喻，封建土地所有制从此被彻底摧毁，地主阶级也被消灭。1949年后，中国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这就形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。80年代，中国又开始土地管理制度的改革，主要分两方面进行。第一，土地行政管理制度的改革。1986年，国家通过了土地管理法，成立了国家土地管理局。第二，土地使用制度的改革，把土地的使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进入市场。（来自百度百科）

历史已经成为过去，不做任何评判。

贰

历史普及完，咱们说小产权，先普及一下小产权的基础知识。

小产权对应的就是大产权。大产权，就是商品房，也就是通常我们买卖的产权期限为70年的房子。

这类的房子怎么来的呢？一般是城市的扩张，把原来的农村包进去，而原来村集体盖的高层，因为没有房本，自然就成了小产权。

而小产权，从字面上容易误解成产权年限比较短，比如40年或50年。这是错误的。

小产权是目前没有明确的法律规定，只是集体土地上盖的可以用来居住的房子，但房本一般是乡政府或者村政府发放的产权证，理论上是没有产权时间，可能永久居住或随时被拆掉。

问题来了，集体土地的房子，只能本村人或本乡的人拥有合法居住权，但不能作为商品房向外地人出售，即便卖出去，也不是合法的交易。

购买小产权房的风险是什么？

1、无房产证、土地证，房屋有可能被强制拆除或被拍卖。2、不能正常享有买卖、赠与、置换、继承、出租等权利，即使签定相关合同，也不受法律保护。3、不能贷款，即便全款买房后，如果后期遇到财务周转也不能通过抵押方式获得银行的贷款。4、无拆迁补偿，在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。5、无法办理落户的小产权房，也无法获得免费医疗和义务教育资源。

那为什么很多人还想要买小产权的房子？

一个字，贱。我说的是房子的价格便宜。同等区域的小产权房的价格，也就是正常商品房的三分之一，比如市面上1万的商品房价格，小产权也就3000。

便宜的原因是什么？村集体土地是无偿使用的，土地出让金是一大笔钱，按照地价和楼面价的比例，至少地价也要占3-5成。

这笔钱就能减少一半左右的成本，再加上纳税，还有降低施工材料以及人力等成本，即便比商品房便宜，算下来也还是赚的。

再者，不能入市交易，即便房价涨跌，都和你无关。也不能落户，孩子上学，老人医保看病等问题也就无法解决。

但是即使这样，还是有不少人想要购买小产权的房子，什么原因？

也是一个字，贪。

叁

小产权市场上现在有一些潜规则。因为法律规定里面，并没有规定同一集体内互相转让，也就是集体内部是可以交易的。法无禁止即可为，就给了一些人幻想的空间。

因为有这样一条规定。

按照产权置换的，应该给予合理面积和装修费补偿、搬迁费补助、过渡费；按照划地重建的，应该给予重置成新价补偿（本地修建原有规模房屋所需要的费用）、装修费和搬迁补助、过渡费；按照纯货币补偿的，应该给予附近城镇的商品房均价的补偿。

意味着小产权的拆迁也是有赔偿的，但是赔偿是给原村集体的房屋所有人，也就是最开始的业主，而不是最后买到手的人。

但是市面上交易小产权房，一般业主都会签一份如果拆迁，承诺把收益给现有的买家，如果不遵守协议，则赔偿XX钱等约束。由此来实现小产权的交易双方的保障。

这里也有个问题，在违法的基础上成立的契约，同样也是不合法的。如果拆迁的时候房价暴涨，在巨大的利益诱惑下，原有业主随时可以反悔，申诉该合同不成立。

随便在网上搜索一下，会有大量的上诉案例，最终大部分都是判决合同无效，买小产权的最终房财两空，贪心作祟最终代价还是自己付。

但还有人心存侥幸，万一国家政策承认小产权的身份，给转正了呢？我们看看近两年的政策。

而且国家对小产权的态度，一直很明确，不被法律承认。在前两年的土地确权中，小产权是明文排除在外的。

2017年9月20日，国土部、住建部联合发出的《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》就明确提出，防止小产权房通过不动产登记合法化！2018年12月3日，广东省自然资源厅发布《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，其中明确提出，对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续！

但最近有一个政策，还是闹得满城风雨，小产权转正的谣言满天飞。看看是什么消息。

据新华社消息，12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

关键词是，非农建设用地不再“必须国有”。那是否意味着小产权可以合法化呢？

不会的，因为这个草案只是单指工商业用途的集体土地可以入市，并没有提到集体土地里面的住宅用地。

而且，从全国来看，全国小产权房的面积约为73亿平方米，接近商品房的70%。越是发达的城市，城中村就越密不透风。

比如广州就有100多个城中村，而深圳有过之无不及。2016年，深圳商品房、保障房存量不到200万套，而城中村的小产权房则高达400多万套。北京有足足108个小产权的项目。

如果允许小产权房转正入市交易，商品房市场势必会崩溃。